常德地王退地引官場風(fēng)波 政府賠償8000余萬

????資金緊張、樓市蕭條如今讓很多當(dāng)年的“地王”成為開發(fā)商手中的燙手山藥，由于未能逾期繳納土地出讓金而被收回土地的事件此起彼伏。

????然而，湖南省常德市的地王卻在當(dāng)?shù)貒敛块T連發(fā)幾道“沒收土地出讓金、保證金”的通牒下，成功要回土地出讓金并獲得政府8000余萬元賠償。

????4月23日，常德市地王與常德市政府解除土地出讓合同。5日后，常德市國土資源局再次掛牌出讓該塊土地，將容積率進(jìn)行更改

，商業(yè)面積增加12萬平方米。粗略計(jì)算，后繼開發(fā)商將因此多收入接近6億元。

????常德市市委一高層領(lǐng)導(dǎo)透露，土地解約之離奇在常德土地歷史上從來沒有過?！百r償行為完全是在損害國家利益，且在沒有依法調(diào)整規(guī)劃并進(jìn)行土地評(píng)估的情況下，再次拍賣更是無視法律法規(guī)?！?/p>

????政府賠地王8000萬元

????4月23日，星期一。湖南常德市國土資源局與常德市偉星置業(yè)公司(下稱“常德偉星”)解除了紫菱花園地塊土地出讓合同。

????紫菱花園地塊位于該市柳葉路以北、市電業(yè)局以西，屬于市區(qū)重點(diǎn)地段，并有市內(nèi)河流穿過，且其周邊地區(qū)已經(jīng)建成環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，共498畝。

????兩年前的2010年8月13日，浙江偉星集團(tuán)以7.2億元的價(jià)格拿下該塊土地，成為當(dāng)年常德市的地王。由于該地塊的價(jià)值和升值空間巨大，以至于拍賣時(shí)引來眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競標(biāo)，其理由則是誰拿到了紫菱地塊，誰就將成為常德地產(chǎn)界的新老大。

????現(xiàn)在雙方竟然解約了。而各方面對(duì)于解約行為不解的是，政府竟然要賠償常德偉星8000萬元人民幣。

????據(jù)被常德市國土資源局副局長羅躍來稱之為“機(jī)密”的解約協(xié)議顯示：常德市政府退還常德偉星第一期土地出讓金3.4億元，并賠償8000余萬元?！拌b于雙方各有違約行為，兩相抵消后常德市政府賠償3200萬元現(xiàn)金?！?/p>

????隨后，3.4億元土地出讓金和3200萬元違約賠償金由常德市國庫劃撥到浙江偉星集團(tuán)。

????“這在常德歷史上從來沒有過，常德市政府根本不存在違約?！痹５率形Ｎ?、副市長宋冬平說。他在去年9月份升任常德市委常委、市委副書記前，主管城市建設(shè)和規(guī)劃，為此曾多次和常德市主要領(lǐng)導(dǎo)表達(dá)上述觀點(diǎn)，“蹊蹺的是如此重大的決定竟然沒有上市委常委會(huì)?！?/p>

????常德市人大一位不愿具名的常委表示：如此重大的事情即使不通過人大審議，也應(yīng)該通過市委常委會(huì)議和政府常務(wù)會(huì)議集體研究決定，而不應(yīng)該是幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)簽字就可以決定。

????接任宋冬平的是常德市財(cái)政局原局長盧武福。他接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“解約決定并沒有經(jīng)過市委常委會(huì)議研究，而是他作為分管的副市長同意后，報(bào)市長簽批并口頭報(bào)告市委書記卿漸偉后就決定了。”

????盧武福解釋說，之所以賠償是因?yàn)檎t延交地?！白龀鲞@樣的決定是為了維護(hù)常德市的招商環(huán)境。”

????地王往事

????地王合約的秘密解除決定，在常德市政界引發(fā)震動(dòng)。常德市土地市場的敏感在于，原常德市委副書記彭晉鏞、原市委書記程海波均因?yàn)閰⑴c土地違法買賣，分別于2004年和2011年被判死緩。

????宋冬平很遺憾地告訴記者：“常德市有目前規(guī)范的土地市場來之不易?！睋?jù)了解，由于紫菱花園地塊長期不開發(fā)，常德市人大、政協(xié)等多名官員公開提出過意見，且湖南省政府巡視組為此還專門調(diào)查過。

????如今，爭議的焦點(diǎn)在于政府是否違約。曾主管土地工作的宋冬平明確表示，政府根本不存在違約，更不應(yīng)該給予常德偉星賠償。

????根據(jù)2010年8月13日達(dá)成的土地出讓成交確認(rèn)書，常德偉星應(yīng)該在約定的時(shí)間內(nèi)，向常德市政府繳足土地出讓金并著手開發(fā)建設(shè)，而常德市政府則明確表示“按現(xiàn)狀供地”，將在6個(gè)月內(nèi)完成拆遷，向偉星置業(yè)交付“凈地”。

????然而，偉星置業(yè)中標(biāo)之后，僅向常德市政府交付3億多元土地出讓款(含1億元保證金)之后，遲遲沒有再交付余款。常德市政府直到2011年8月底才完成拆遷，比預(yù)定的日期延遲了大約6個(gè)月。

????其中，常德市政府在拆遷的同時(shí)將已完成拆遷的地塊陸續(xù)向常德偉星交付了200多畝土地，并為常德偉星辦理了3本土地證。

????為此，常德市政府在2011年9月完成拆遷前后，由國土局先后兩次向常德偉星下達(dá)履約催款通知，明確要求常德偉星應(yīng)在2011年9月底履行合同義務(wù)，迅速繳納剩余的4億元土地款。否則，將沒收土地出讓金，并禁止常德偉星兩年內(nèi)進(jìn)入常德房地產(chǎn)市場。

????但常德偉星方面給常德市政府的復(fù)函稱，希望能把交款期限延遲到12月底。“這就意味著常德偉星認(rèn)可土地移交時(shí)間，從法律上來說，復(fù)函是土地出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，政府何來違約？”宋冬平表示。不過，常德偉星未能接受記者的采訪。

????浙江偉星集團(tuán)為浙江臨海的一家民營企業(yè)，創(chuàng)立于1976年，位列中國民營企業(yè)500強(qiáng)，以服飾、建材、房地產(chǎn)、水電開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)。旗下?lián)碛袀バ墙ú牡壬鲜泄?。根?jù)2011年的一則媒體報(bào)道顯示，浙江偉星集團(tuán)曾在湖北公安縣成立偉星置業(yè)，和當(dāng)?shù)赝恋亟灰字行闹魅蔚裙賳T勾結(jié)，以假招拍掛的方式非法取得土地，此事被當(dāng)?shù)貦z察機(jī)關(guān)查處。

????再次違規(guī)掛牌

????4月28日，常德市國土資源局網(wǎng)站對(duì)紫菱花園地塊貼出掛牌公告。根據(jù)公告顯示，該498畝地塊被分拆為兩個(gè)地塊，競買人必須同時(shí)報(bào)名競買。

????按照常德市政府的介紹，競買人必須對(duì)這兩塊土地整體開發(fā)。根據(jù)國土資源部11月2日出臺(tái)的規(guī)定要求：中等城市單宗土地出讓面積不得超過14公頃，即210畝。 “分拆土地入市，這也是沒有辦法的辦法?！背５率姓还賳T表示。

????最引人矚目的則是，紫菱花園地塊規(guī)劃有了較大的修改。其中容積率已由2010年的2.4提高到2.8，商業(yè)建筑面積從過去的3.2萬平方米提高到15萬平方米，土地內(nèi)原有水面由過去的75畝縮減到55畝。

????業(yè)內(nèi)人士介紹，在二三線城市商業(yè)建筑和住宅建筑成本基本持平，而價(jià)格上前者一般是后者的兩倍。據(jù)了解，常德市住宅均價(jià)在每平方米5000元，由此計(jì)算，紫菱花園地塊商業(yè)建筑因調(diào)整容積率，就可以增加接近6億元的利潤。

????根據(jù)規(guī)劃法和住建部規(guī)定，規(guī)劃的調(diào)整，必須經(jīng)過論證、公示、聽證、審批等諸多環(huán)節(jié)，僅在公示這一個(gè)環(huán)節(jié)，法律政策就規(guī)定必須經(jīng)過20天。只有完成全部規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，才能公開掛牌出讓。

????據(jù)內(nèi)部知情人士透露，在常德市國土資源局公告發(fā)出前一天，規(guī)劃部門甚至還在秘密商量調(diào)整規(guī)劃的內(nèi)容，根本沒有時(shí)間去履行法定的論證、聽證和公示等程序。常德市城市總體規(guī)劃也顯示紫菱花園地塊所在位置并非“商業(yè)中心”，所以，大幅度增加商業(yè)建筑面積，也是嚴(yán)重違規(guī)的行為。

????根據(jù)土地招拍掛有關(guān)規(guī)定，拍賣土地使用權(quán)前，必須先進(jìn)行評(píng)估，從而獲得土地基準(zhǔn)價(jià)格，為土地招拍掛提供底價(jià)依據(jù)。其中，土地評(píng)估報(bào)告有效期限為一年。常德市規(guī)劃局一副局長以須向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)為由拒絕了記者的采訪。

????這就意味著，紫菱地塊2010年賴以拍賣的評(píng)估報(bào)告已經(jīng)失效?！斑@次拍賣前，由于沒有履行法定的調(diào)規(guī)手續(xù)，評(píng)估報(bào)告自然無從做起。所以，常德市政府這次在收回土地后5天內(nèi)就宣布進(jìn)行掛牌出讓，完全違背法律和政策?！背５率幸徽賳T透露。