城市核心房?jī)r(jià)仍鐵板一塊 李滄入市價(jià)低至6字頭

 

???進(jìn)入五月份，青島樓市一改去年下半年的困境，“出人意料”地出現(xiàn)回暖跡象，成交量不僅環(huán)比翻倍，同比也毫不遜色。是什么原因讓?shí)u城樓市在五月飄紅，這種回暖趨勢(shì)能持續(xù)多久？

????5月新盤(pán)熱銷(xiāo)事出有因

????由于限購(gòu)令的實(shí)施，16個(gè)月的時(shí)間里市場(chǎng)積蓄了大量的購(gòu)買(mǎi)力量需要釋放，同時(shí)，遲遲不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)讓眾多樓盤(pán)低價(jià)入市求生存

????在島城房地產(chǎn)分析人士曹青看來(lái)，引發(fā)島城

樓市五月飄紅的原因主要有兩點(diǎn)，一是消費(fèi)大環(huán)境，二是限購(gòu)令作用。消費(fèi)周期上，一般從五月開(kāi)始，消費(fèi)市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入傳統(tǒng)的旺季，衣食住行交易都會(huì)比較活躍，這是樓市走高的宏觀原因。而由于限購(gòu)令的實(shí)施，16個(gè)月的時(shí)間里市場(chǎng)積蓄了大量的購(gòu)買(mǎi)力量需要釋放，同時(shí)，遲遲不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)讓眾多樓盤(pán)低價(jià)入市求生存。

????“我個(gè)人認(rèn)為，在售樓盤(pán)普遍降價(jià)是本輪樓市飄紅的核心原因”，曹青表示，“樓市表現(xiàn)好不好，關(guān)鍵在價(jià)格，在限購(gòu)令擠掉投機(jī)、投資購(gòu)房性需求的情況下，只有物美價(jià)廉的產(chǎn)品才能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。”

????進(jìn)入五月份以來(lái)，島城樓市“跌”聲頻頻，從北向南依次引爆，經(jīng)過(guò)一連串的“組合拳”，城陽(yáng)區(qū)的入市價(jià)格被拉低至5000元/平方米，李滄區(qū)的入市價(jià)格被拉低至6000元/平方米，而四方區(qū)的入市價(jià)格也被拉低至8000元/平方米，比樓市價(jià)格高位時(shí)砍去兩成以上，基本回到2009年、2010年水平，吸引了市場(chǎng)的關(guān)注。

????事實(shí)上，與2009年、2010年的價(jià)位相比，2012年的低價(jià)位含金量更高。曹青分析，按照兩年左右的開(kāi)發(fā)周期，現(xiàn)在銷(xiāo)售的項(xiàng)目多是2010年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展紅火，開(kāi)發(fā)商多以未來(lái)高預(yù)期、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的心態(tài)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，只是由于限購(gòu)令的擠壓才不得不以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格入市，比照之前產(chǎn)品，水準(zhǔn)更高，成色更足。

????盡管樓市五月飄紅，曹青認(rèn)為言樓市回暖為時(shí)尚早，“現(xiàn)在降價(jià)熱銷(xiāo)的樓盤(pán)幾乎都集中在相對(duì)邊緣的區(qū)位，城市核心區(qū)的價(jià)格松動(dòng)還不明顯，還需要進(jìn)一步觀望?！?/p>

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???? 青島5月住宅均價(jià)9543元/㎡ 環(huán)比下降0.55%

????二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后

????現(xiàn)在新開(kāi)的樓盤(pán)一般都能有個(gè)兩成多的降價(jià)，而二手房降價(jià)一般只有一成上下，而且相比最近新開(kāi)的樓盤(pán)，二手房位置更好，面積也會(huì)大一些，總價(jià)更高，吸引剛需人群成色明顯不足

????與新盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)比翻倍相比，島城的二手房市場(chǎng)還處于不溫不火的狀態(tài)。據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，上月，青島市轄七區(qū)的二手房交易量為1572套，比4月份增加237套，環(huán)比上漲17.8%。與去年5月相比，市內(nèi)四區(qū)今年5月份的二手房簽約量也增加了138套，漲幅13.5%。

????在太平洋房屋山東區(qū)域總部總經(jīng)理林憲周看來(lái)，二手房反應(yīng)的滯后，原因同樣在價(jià)格上?！艾F(xiàn)在新開(kāi)的樓盤(pán)一般都能有個(gè)兩成多的降價(jià)，而二手房降價(jià)一般只有一成上下”，林憲周表示，而且相比最近新開(kāi)的樓盤(pán)，二手房位置更好，面積也會(huì)大一些，總價(jià)更高，吸引剛需人群成色明顯不足。

????實(shí)際上，位置優(yōu)越的，面積不大的二手盤(pán)還是很吸引購(gòu)房者的。最近市北區(qū)的一些房屋中介表現(xiàn)非常搶眼，售房效率為兩個(gè)月三至四套，達(dá)到2010年的高點(diǎn)水平，原因就是小戶(hù)型的二手房發(fā)力。“面積六七十平，總價(jià)100萬(wàn)上下，盡管算起來(lái)單價(jià)并不便宜，但在樓市飄紅的情況下，這樣的房子還是很受剛需購(gòu)房者的歡迎”，林憲周說(shuō)道。

????買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)平淡，租賃市場(chǎng)卻一片紅火。今年以來(lái)，租賃熱點(diǎn)區(qū)域租金漲幅達(dá)一成以上。包括市南區(qū)的大潤(rùn)發(fā)周邊、辛家莊小區(qū)、香港花園，市北區(qū)臺(tái)東區(qū)域、浮山后住宅區(qū)，四方區(qū)的人民路、海云庵附近的租賃價(jià)格不約而同地上漲，漲幅均在10％到15％之間。商業(yè)地產(chǎn)也是一片紅火。

????未來(lái)以?xún)r(jià)換量概率較大

????島城存量房突破14萬(wàn)套，以每個(gè)月銷(xiāo)售7600套的數(shù)據(jù)計(jì)算，在沒(méi)有任何新盤(pán)進(jìn)入的情況下，也需要19個(gè)月才能賣(mài)完。

????中國(guó)指數(shù)研究院青島分院總經(jīng)理薛建行認(rèn)為，五月的青島市場(chǎng)處于價(jià)跌量長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這與全國(guó)的市場(chǎng)表現(xiàn)是吻合的，未來(lái)一段時(shí)間，這種趨勢(shì)很可能延續(xù)。

????薛建行表示，從國(guó)家政策層面，利好剛需人群購(gòu)房，5月12號(hào)央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金0.5%，將釋放出4000億資金量，對(duì)下一步拉高樓市銷(xiāo)量有很大益處。企業(yè)方面，經(jīng)過(guò)16個(gè)月的擠壓，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度明顯加大，預(yù)計(jì)今后兩到三個(gè)月將有更多新盤(pán)入市，供應(yīng)量的持續(xù)加大將進(jìn)一步推動(dòng)成交的走高。而在市場(chǎng)層面，剛需人群入市步伐明顯加快，未來(lái)新房成交量應(yīng)該呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

????銷(xiāo)量的增加會(huì)不會(huì)引發(fā)價(jià)格的上漲？薛建行認(rèn)為，這種情況發(fā)生比率比較低?！盁o(wú)論從價(jià)格大環(huán)境、開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力還是存量房方面來(lái)看，未來(lái)幾個(gè)月，青島的房?jī)r(jià)還是應(yīng)該呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。”

????大環(huán)境方面，無(wú)論純新盤(pán)入市還是老盤(pán)加推，青島樓市的降價(jià)趨勢(shì)已十分明顯，購(gòu)買(mǎi)人群也非常認(rèn)可。在這種情況下，如果有開(kāi)發(fā)商反其道而行之，結(jié)果恐難樂(lè)觀。同時(shí)，六、七月份也是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)還貸高峰期，在這個(gè)資金為王的時(shí)間點(diǎn)，低價(jià)快銷(xiāo)回籠資金是活下去的最優(yōu)選擇。

????存量房的壓力或許更大，截至五月底，島城存量房突破14萬(wàn)套，以每個(gè)月銷(xiāo)售7600套的數(shù)據(jù)計(jì)算，在沒(méi)有任何新盤(pán)進(jìn)入的情況下，也需要19個(gè)月才能賣(mài)完。以供求價(jià)格關(guān)系來(lái)看，未來(lái)一段房?jī)r(jià)應(yīng)繼續(xù)下行，以?xún)r(jià)換量概率較大。 鏈接 6月預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目入市

????五月樓市的飄紅刺激了市場(chǎng)預(yù)期，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，本月島城樓市將迎來(lái)供應(yīng)旺季，計(jì)劃入市項(xiàng)目達(dá)26個(gè)，有望創(chuàng)今年上半年單月開(kāi)盤(pán)量新高。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目包括6個(gè)純新盤(pán)和20個(gè)老項(xiàng)目后期。(記者 崔武)