任志強(qiáng)：沒(méi)有國(guó)家能讓所有百姓都買(mǎi)房子
[主持人] 我發(fā)現(xiàn)我們發(fā)展論壇中的網(wǎng)友對(duì)您的一個(gè)觀點(diǎn)評(píng)論非常多，就是您所說(shuō)的不要讓所有老百姓都買(mǎi)房子，滿足最富的人？
[任志強(qiáng)]
到目前為止，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家出臺(tái)一個(gè)政策就能讓所有的老百姓都買(mǎi)房子，發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)
家沒(méi)有做到，仍然打著社會(huì)主義牌子的國(guó)家也沒(méi)有做到。從來(lái)沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家能這么做，如果能讓所有的老百姓買(mǎi)房子，政府會(huì)推卸責(zé)任，不承擔(dān)應(yīng)該承當(dāng)?shù)牧x務(wù)。中國(guó)的社會(huì)保障在過(guò)去做得比較完整，98年改革以后，也在進(jìn)行一些社會(huì)保障性質(zhì)的住房，比如廉租房。
但是符合廉租房的標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有提高，真正申請(qǐng)廉租房的人很少。第二，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，本來(lái)帶有社會(huì)保障性質(zhì)，但我們認(rèn)為中間很多政策沒(méi)有執(zhí)行好。比如對(duì)戶型的監(jiān)控問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)者的監(jiān)控問(wèn)題，使更多的富人購(gòu)買(mǎi)，而窮人失去了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)，但不等于國(guó)家沒(méi)有做這方面的事。中國(guó)政府兩份文件，98年的23號(hào)文件和03年的18號(hào)文件，都說(shuō)的是高收入者買(mǎi)商品房。18號(hào)文件提到高收入者和中高收入者買(mǎi)商品房，現(xiàn)階段是富人買(mǎi)商品房，其他人是用其他方式解決住房問(wèn)題。
低收入家庭可能永遠(yuǎn)也買(mǎi)不起房子，你可以租房子、政府貼租的房子、貼息的房子。另外，我不認(rèn)為我們所有人都買(mǎi)不起房子，大家在說(shuō)房?jī)r(jià)收入比，很多人說(shuō)是13、14倍，香港是20到40％，香港人一樣買(mǎi)房，很多工薪階層也在買(mǎi)房子。無(wú)非他可能用更長(zhǎng)的時(shí)間去還貸款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年農(nóng)民收入翻一番，如果有30年的按揭時(shí)間，你的工資在3年中最少翻四倍以上。我不認(rèn)為收入水平從現(xiàn)在計(jì)算買(mǎi)不起房子，永遠(yuǎn)按現(xiàn)在的收入計(jì)算將來(lái)的房?jī)r(jià)，永遠(yuǎn)買(mǎi)不起。
天津市政府就實(shí)行了貼租方式的租賃房屋，北京市現(xiàn)在廉租房實(shí)際上沒(méi)有很多人申請(qǐng)。真正符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的到目前有1萬(wàn)多戶，實(shí)際申請(qǐng)3000多戶，有一些人不申請(qǐng)是因?yàn)橄硎芰夥恳言瓉?lái)的房子上交，就不可能享受拆遷待遇。他享受租房待遇以后，可能離原來(lái)的工作地點(diǎn)遠(yuǎn)，但不表示政府沒(méi)有拿這筆錢(qián)。北京市也建了一批廉租房，分了一批號(hào)，解決了一部分住房問(wèn)題。所以政府在竭盡全力，努力要解決符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的住戶，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該把廉租房的標(biāo)準(zhǔn)提高，讓更多的人進(jìn)入到廉租房的標(biāo)準(zhǔn)。
一個(gè)企業(yè)要做決策一定要根據(jù)市場(chǎng)做決定，有的土地招拍后的價(jià)格就已經(jīng)到1萬(wàn)塊錢(qián)，蓋普通商品房怎么保證國(guó)有資產(chǎn)增值保值？有的土地1平米50塊錢(qián)、100塊錢(qián)，我可能蓋經(jīng)濟(jì)適用房或者普通房子。前幾天我們參加海淀區(qū)的一個(gè)土地推介會(huì)，一塊土地在頤和園的正門(mén)前頭，土地的出讓價(jià)格已經(jīng)到每平米9000多塊錢(qián)，那我們就一定會(huì)蓋很高級(jí)的四合院，否則拿不回成本。政府收到的錢(qián)已經(jīng)將近1萬(wàn)塊錢(qián)，怎么可能蓋普通房子。根據(jù)土地情況和市場(chǎng)情況決定產(chǎn)品，是定位問(wèn)題。
假定更多的低收入家庭買(mǎi)不起房子，我們?cè)僭趺唇祪r(jià)也不可能讓他們買(mǎi)得起。有更多高收入家庭的人需要住房子沒(méi)住上，我為什么不能建適當(dāng)高檔一點(diǎn)的房子，讓高收入者去買(mǎi)我的房子向國(guó)家納稅。高收入者高消費(fèi)從另外一個(gè)層面解決了財(cái)政稅收的增長(zhǎng)問(wèn)題，未必是什么壞事。如果政府的文件提出，讓高收入者買(mǎi)商品房，商品房一定是面向高收入者進(jìn)行生產(chǎn)的，而不是面向普通商品房或者低收入家庭。所以一定是根據(jù)土地的價(jià)格成本核市場(chǎng)情況，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的責(zé)任做定位和選擇的。
我沒(méi)覺(jué)得更多的人需要自己買(mǎi)房子，reico二季度工作調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)收入差別比較大，低收入家庭和高收入家庭的收入差別大概占到20％幾到30％幾，但是住房差別很低，低收入家庭的人均住房面積相當(dāng)于高收人群的85％，比例非常高。我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)低收入家庭，包括最低收入家庭的住房情況像社會(huì)上說(shuō)得那么差。因?yàn)槲覀冞^(guò)去大量是房改房，現(xiàn)在全國(guó)有將近90億平米的住宅建設(shè)，其中商品房只有13億，數(shù)量非常低，而商品房其中一部分是單位買(mǎi)房進(jìn)行再分配，私房占的比例也很低，房改房通過(guò)300、400塊錢(qián)的方式賣(mài)給老百姓、賣(mài)給低收入家庭量是巨大的，大概有63億平方米左右。
其中在98年到2003年用合資、集資、合建和成品價(jià)購(gòu)房單位分房的大概有18億平方米，商品房11億平方米，差別也是巨大的。18億8000多萬(wàn)平方米的分配也形成了一個(gè)低價(jià)購(gòu)買(mǎi)，平均購(gòu)買(mǎi)價(jià)在200到300塊。在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)中錢(qián)是非常低的。這些住房解決了絕大多數(shù)家庭的住房問(wèn)題，商品房供應(yīng)的量在市場(chǎng)上非常非常小，如果按總量計(jì)算，比例更低，大概只占全部存量的13％�，F(xiàn)在所有的矛盾是只討論13％的房子，而沒(méi)有討論87％的房子是怎么來(lái)的。怎么解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，我們認(rèn)為現(xiàn)在最大的問(wèn)題是新增家庭住房問(wèn)題的解決，而不是原有家庭的住房問(wèn)題解決。
商品房在供應(yīng)中每年只能解決新增家庭的42％到45％，而新增戶數(shù)增加，恰恰是房地產(chǎn)供不應(yīng)求的重要體現(xiàn)。而這種供不應(yīng)求迫使房?jī)r(jià)不斷上漲，而不可能下跌。如果沒(méi)有其他的非房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)去彌補(bǔ)巨大的缺口，房?jī)r(jià)漲得會(huì)更快。恰恰現(xiàn)在非市場(chǎng)化還有一部分建設(shè)在進(jìn)行，比如三峽移民政府進(jìn)行的住房建設(shè)的拆遷。
[主持人] 我代表糖衣導(dǎo)彈網(wǎng)友質(zhì)疑一下您剛才數(shù)據(jù)來(lái)源的機(jī)構(gòu)？
[任志強(qiáng)] 我們r(jià)eico工作室報(bào)告中所有的數(shù)據(jù)都有明確的來(lái)源出處，70％、80％是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專門(mén)調(diào)查隊(duì)伍。
[主持人] 承擔(dān)什么樣的責(zé)任？
[任志強(qiáng)]
證明數(shù)據(jù)來(lái)源是正確的，有出處�，F(xiàn)在對(duì)城調(diào)隊(duì)數(shù)字的要求是要有名有姓。我們調(diào)查32000人，一定是有門(mén)牌號(hào)碼、住址、姓名的。為了讓報(bào)告公正，我們要求研究機(jī)構(gòu)對(duì)所有的數(shù)字負(fù)責(zé)任，報(bào)告中沒(méi)有任何一個(gè)部分?jǐn)?shù)字有出處。雖然有人質(zhì)疑是發(fā)展商出錢(qián)，是一些發(fā)展商形成的社會(huì)團(tuán)體、行業(yè)團(tuán)體出的錢(qián)。但是可以看看，所有署名的研究人員隸屬于國(guó)家研究機(jī)構(gòu)、社科院和政府的顧問(wèn)單位，都有博士以上或者博士生導(dǎo)師的學(xué)歷。
他們研究他們的報(bào)告，研究結(jié)果自己負(fù)責(zé)，我們只負(fù)責(zé)出錢(qián)。既然他們敢寫(xiě)，由報(bào)告人自己承擔(dān)責(zé)任，恰恰說(shuō)明我們發(fā)展商沒(méi)有影響他們報(bào)告的研究結(jié)果，而這個(gè)報(bào)告其核心的組織人員都是國(guó)家最核心機(jī)關(guān)的研究主體。所以我們對(duì)報(bào)告非常的信任，而且報(bào)告一定是公正、負(fù)責(zé)任的。
[主持人] 您在很多場(chǎng)合您會(huì)首選這個(gè)機(jī)構(gòu)作為自己的理論依據(jù)?
[任志強(qiáng)]
報(bào)告不但可以做理論依據(jù)，而且分析方法是最全面的。工作報(bào)告把中國(guó)的整個(gè)市場(chǎng)建筑的全面情況做分析以外，其他的報(bào)告都只分析了商品化的房地產(chǎn)部分和局部的經(jīng)濟(jì)適用住房部分，而沒(méi)有分析非商品化之外的巨大投資過(guò)程。比如中國(guó)過(guò)去以基本建設(shè)投資為主，單位建設(shè)投資分房子，這個(gè)部分還在，而且這部分總量還大于商品房的總量。但是沒(méi)有人分析，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和不過(guò)熱，投資過(guò)高不過(guò)高，恰恰忽略了那部分，過(guò)去那部分是計(jì)算在基本建設(shè)投資里。
可是從來(lái)沒(méi)有人去研究它。我們報(bào)告不但獲得中央領(lǐng)導(dǎo)兩次批示，建設(shè)部總體也肯定我們的報(bào)告。
[主持人]
網(wǎng)友“四海歸心”：除了廉租房之外，普通老百姓非常關(guān)心經(jīng)濟(jì)適用房，他們首選是經(jīng)濟(jì)適用房，您認(rèn)為什么樣的房地產(chǎn)商會(huì)選擇開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，為什么您不嘗試一下。
[任志強(qiáng)]
可能網(wǎng)友不了解情況，我們想嘗試建經(jīng)濟(jì)適用房，政府要信任我們，把經(jīng)濟(jì)適用房交給我們。如果不給我們地，我們是沒(méi)有資格建經(jīng)濟(jì)適用房的。建設(shè)過(guò)程中也有很多腐敗，很多政府是故意要把利潤(rùn)讓給他最信任的開(kāi)發(fā)商，很多地方有這種情況，包括北京。如果不是某些領(lǐng)導(dǎo)做某些事情，一些公司可能拿不到土地。不是所有的公司愿意做就能做，不是我們不想建經(jīng)濟(jì)適用住房，我們也愿意建，但是沒(méi)有被政府選擇。我個(gè)人認(rèn)為，從國(guó)際上已經(jīng)走過(guò)這段歷史的發(fā)達(dá)國(guó)家看，廉租房是政府出錢(qián)建設(shè)，用最低租金進(jìn)行社會(huì)保障，幾乎所有國(guó)家都有。
第二個(gè)層次是政府蓋的公屋，可以用特定的限制性方式賣(mài)給低收入家庭，也要求他們?cè)谵D(zhuǎn)讓房屋的時(shí)候必須賣(mài)給政府，或者賣(mài)給政府指定的新的購(gòu)買(mǎi)者，而不能進(jìn)行私有化交易。香港購(gòu)買(mǎi)公屋的要求很?chē)?yán)格，前幾天媒體討論單人算不算家庭，香港是一個(gè)人沒(méi)有資格申請(qǐng)，政府不能用政府的財(cái)政收入貼補(bǔ)一個(gè)有完全勞動(dòng)能力的人，只有你有撫養(yǎng)人口，要有妻子、老人、孩子組成家庭才可以有能力購(gòu)買(mǎi)。香港政府要求居住7年以上，人均現(xiàn)有的居住面積少于7平米等一系列條件。
中國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有嚴(yán)格的控制，等于把財(cái)政的補(bǔ)貼，在二次轉(zhuǎn)移、分配的過(guò)程中轉(zhuǎn)移到不該轉(zhuǎn)移，或者不應(yīng)該享受轉(zhuǎn)移的人頭上。我認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房政策可以保留，但一定要調(diào)整，使它更加國(guó)際化，更加符合轉(zhuǎn)口補(bǔ)貼到應(yīng)該補(bǔ)貼的人。在國(guó)外更多的是把不能享受經(jīng)濟(jì)適用住房的人，提高他的購(gòu)買(mǎi)能力，用貼息和貼租的方式，比如100塊錢(qián)，政府貼80塊錢(qián)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用房和租賃房的廉租價(jià)格，但是低于社會(huì)的價(jià)格。
我們現(xiàn)在住房公積金帶有貼息補(bǔ)貼性質(zhì)，我們要求沒(méi)有住房公積金的人沒(méi)有權(quán)利貸款，而美國(guó)沒(méi)有住房公積金之說(shuō)，但是收入情況會(huì)有限定，用企業(yè)發(fā)債券的方式提供低息貸款，在歐洲、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都有。中國(guó)從福利分房向商品房轉(zhuǎn)化的過(guò)程還沒(méi)有完成，原來(lái)實(shí)物分配占重要的量，這不部分把原有的城市家庭住房解決掉，變化是巨大的。尤其中國(guó)由于有原來(lái)實(shí)物分配的基礎(chǔ)，實(shí)際的購(gòu)房條件和國(guó)際的購(gòu)房條件也不一樣，原來(lái)父母分60平米的房子，因?yàn)樽纱耍?0平米人均計(jì)算平米數(shù)不夠，可能父親和子女共同出錢(qián)買(mǎi)了一套60平米的新房子，兒子、女兒從家里搬出去以后，老倆口人均是30平米，買(mǎi)一套60平米的住房實(shí)際解決是4個(gè)人，因?yàn)樽优矎?0平米變成60平米。
替代作用在國(guó)外和中國(guó)是不同的，如果把兩套房子平均起來(lái)，因?yàn)槭莾纱朔謩e購(gòu)買(mǎi)，一代是原來(lái)住房問(wèn)題，一代是新商品房的問(wèn)題，所以購(gòu)買(mǎi)力降低。為什么我們看到雖然商品房的增長(zhǎng)速度很慢，但是人均增長(zhǎng)面積很快，因?yàn)樵瓉?lái)的底很大，一旦有一部分替換作用是一帶二的關(guān)系。我們現(xiàn)在常常忘掉了我們不是在完全沒(méi)有房子，在荒地上居住去購(gòu)買(mǎi)房子的基礎(chǔ)，有70萬(wàn)平米大量的房改房、原來(lái)單位分配的住房，還有一部分公房出租的房子，解決整體住房的總量。所有人的眼睛都盯著商品房？為什么不買(mǎi)二手房、房改房。
如果僅僅盯著商品房市場(chǎng)，所有人買(mǎi)房子一定是錯(cuò)誤的，我們的私有化已經(jīng)接近80％，高于發(fā)達(dá)國(guó)家，恰恰說(shuō)明房改房奠定了基礎(chǔ)，大家用300、500購(gòu)買(mǎi)了房改房，這是中國(guó)購(gòu)房的最大基礎(chǔ)。僅僅按商品房計(jì)算，確實(shí)很多人買(mǎi)不起，但如果按房改房和商品房一平均，所取得房屋的成本是很低的，原來(lái)政府解決的占了巨大的基礎(chǔ)。
[主持人] 網(wǎng)友“四海歸心”：上一部分言論是否證明房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)商市場(chǎng)有關(guān)國(guó)家的規(guī)則和存在缺失的狀況？
[任志強(qiáng)]
我國(guó)的法律是滯后的，比如物權(quán)法，現(xiàn)在房子成為私人所有，但出現(xiàn)不清楚房子哪一部分歸誰(shuí)而打架的現(xiàn)象。交易市場(chǎng)也同樣存在問(wèn)題，不管二手房的交易，還是一手房的交易，在市場(chǎng)規(guī)則上，都有不完整的地方。尤其二手房市場(chǎng)，稅制、稅率各方面都不規(guī)則，現(xiàn)在最常提的買(mǎi)第二套住房的概念是非常不準(zhǔn)確的。如果按香港的法律是只允許擁有一套住房，香港以納稅人為單位作為家庭，一個(gè)家庭只允許擁有一套住房，如果始終擁有一套，比如買(mǎi)了新的舊的賣(mài)掉，不收任何稅，政府應(yīng)該承擔(dān)解決城市居民居住權(quán)利的基本責(zé)任。
但是我們現(xiàn)在不是這樣計(jì)算，只要擁有第二套，是另外一個(gè)稅率法律在管轄。任何一個(gè)家庭可能在變更住房的情況下一定會(huì)先買(mǎi)第二套，因?yàn)槭瞧诜夸N(xiāo)售，不可能先賣(mài)掉舊的房子，買(mǎi)了第二套以后賣(mài)掉第一套。所以香港為解決這個(gè)問(wèn)題，規(guī)定在半年之內(nèi)可以同時(shí)擁有兩套，在半年以后擁有兩套就要收稅，否則可能有投機(jī)、炒房的行為。因此，更多人可以通過(guò)買(mǎi)一套小房子先住著，把舊房子賣(mài)掉以后再買(mǎi)一套大一點(diǎn)的房子，梯次擴(kuò)大到能滿足自己的需求。納稅是第一次只用10萬(wàn)塊錢(qián)的免稅額，第二次再用10萬(wàn)塊錢(qián)免稅額，可能買(mǎi)5、6次用掉所有的免稅額，老百姓會(huì)用不斷購(gòu)買(mǎi)的方式變換自己的住房條件。
我們現(xiàn)在的媒體宣傳的是花了一輩子的錢(qián)買(mǎi)一套大房子，而發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式是根據(jù)自己的需求買(mǎi)適合自己居住的房子，比如我從東城搬到海淀工作，我的家也可以搬到海淀，這就減少大量市內(nèi)的交通流量。可能在發(fā)達(dá)國(guó)家這種事情已經(jīng)解決了，比如美國(guó)我今天在一個(gè)城市工作，明天再另外一個(gè)城市，就換到另一個(gè)城市的房子居住。美國(guó)只有不到3億人口，住房交易總量大于我們好幾倍，恰恰因?yàn)榘l(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)交易量是一級(jí)市場(chǎng)交易量的5到7％，我們二級(jí)市場(chǎng)在各個(gè)程度、稅收政策、待遇、銀行金融支持等各方面與發(fā)達(dá)國(guó)家還有相當(dāng)大的差距。我們要通過(guò)改革、進(jìn)一步的與時(shí)俱進(jìn)，改變這種情況，才能夠真正使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用。
[主持人] 對(duì)不太講理的拆遷戶你們?cè)趺醋觯?
[任志強(qiáng)]
我們過(guò)去遇到很多，最好的辦法就是靠法律，讓政府協(xié)助解決。因?yàn)樵诜缮厦鞔_規(guī)定，我們的拆遷標(biāo)準(zhǔn)是政府給定的，政府有責(zé)任維護(hù)政府法律的執(zhí)行和拆遷標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。政府用行政訴訟方式去解決。當(dāng)然會(huì)有一些其他的因素決定對(duì)拆遷戶的解決問(wèn)題，比如如果不講理到觸犯治安、法律時(shí)候，可以由公安部門(mén)解決。講理和不講理誰(shuí)來(lái)判定？由政府，政府是制定拆遷政策的部門(mén)。
