■ 政府“種樹”投巨資，開發(fā)商“乘涼”得暴利

　　■ 房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風(fēng)險(xiǎn)

　　■ 開發(fā)商“圈地”間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，吹大房地產(chǎn)泡沫

　　■ “圈地”容易使房地產(chǎn)企業(yè)本末倒置

　　新一輪土地整頓中清理出一個(gè)驚人現(xiàn)象：許多地方的大量土地不是儲(chǔ)備在政府手里， 而是囤積在開發(fā)商手中。譬如東部某地，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積的土地就有不少于6000公頃未開發(fā)。開發(fā)商囤積居奇，乘政府規(guī)范土地市場(chǎng)之機(jī)，大幅抬高地價(jià)，到土地二級(jí)市場(chǎng)上牟利。這已成影響當(dāng)前土地調(diào)控效果的大隱患，現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度亟待改革，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)是政府而不是開發(fā)商。

　　一輛挖掘機(jī)正在福建省長(zhǎng)汀縣大同鎮(zhèn)草坊村毀埋稻秧。近年來(lái)，福建長(zhǎng)汀縣掀起了開發(fā)區(qū)熱，卻讓當(dāng)?shù)乩习傩彰媾R著新的痛楚——征地之痛。

　　開發(fā)商囤積土地滋生四大積弊

　　有關(guān)房地產(chǎn)研究者和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，放任開發(fā)商儲(chǔ)備土地存在四大積弊：

　　弊端之一：政府“種樹”投巨資，開發(fā)商“乘涼”得暴利。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)，在上海，政府每做一平方公里的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃就要投入約20萬(wàn)元，加上公共交通、重大基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程等建設(shè)，投入驚人。政府應(yīng)該對(duì)規(guī)劃涉及的地段進(jìn)行土地儲(chǔ)備，在完成儲(chǔ)備之前應(yīng)對(duì)規(guī)劃嚴(yán)格保密。而現(xiàn)在，政府對(duì)城市規(guī)劃缺乏保密意識(shí)，土地儲(chǔ)備也不到位，開發(fā)商跟著規(guī)劃買地，動(dòng)作比政府還快。等于是政府為土地開發(fā)做好了前期配套工作，投入了大量財(cái)力，利潤(rùn)卻讓開發(fā)商吞噬了。譬如上海浦東世紀(jì)公園附近，政府投入數(shù)十億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共品配套，但卻沒(méi)有對(duì)周邊的土地實(shí)施全儲(chǔ)備，讓開發(fā)商以每畝300萬(wàn)到500萬(wàn)元的低價(jià)獲得土地，而其開發(fā)的商品房均價(jià)在8000元/平方米以上。開發(fā)商坐享暴利，損失的是政府利益。

　　弊端之二：房地產(chǎn)企業(yè)“圈地”占用大量銀行資金，積累金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在業(yè)界，土地儲(chǔ)備被當(dāng)作衡量房地產(chǎn)公司實(shí)力的重要尺度，儲(chǔ)備土地成了房地產(chǎn)企業(yè)的必下之棋。但事實(shí)上，地價(jià)與房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力存在巨大落差。為拿到土地，許多房地產(chǎn)公司向銀行申請(qǐng)巨額貸款。綜合上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來(lái)，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降，沒(méi)有超過(guò)19%的比例。具體是：2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%，但同期其自有資金的利用率卻分別達(dá)到38.12%、86.36%和74.24%，是同期社會(huì)平均利潤(rùn)的7到16倍。上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副理事長(zhǎng)張泓銘分析說(shuō)，即便是加上自籌資金部分，上海房地產(chǎn)開發(fā)資金也至少有70%以上來(lái)自銀行，與中央關(guān)于35%的自有資金的要求仍差距不小。上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)和其它市場(chǎng)一樣，起起浮浮在所難免。企業(yè)自有資金逐年下降，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險(xiǎn)的泡沫，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走低，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給了銀行。1998年的房地產(chǎn)低谷猶在眼前：死掉的是房地產(chǎn)企業(yè)，拖累的是銀行。

　　弊端之三：開發(fā)商“圈地”間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，吹大房地產(chǎn)泡沫。

　　一方面，開發(fā)商爭(zhēng)相“圈地”進(jìn)一步抬高了地價(jià)。眼下，上海市內(nèi)、外環(huán)線之間大多樓盤，土地成本已經(jīng)占到開發(fā)總成本的50%左右，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)更是“寸土寸金”。另一方面，“圈地”貸款的巨額利息和其它融資成本，自然要分?jǐn)偟劫?gòu)房者頭上。這些都推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。此外，由于現(xiàn)在土地管理并沒(méi)有真正做到完全的公開透明，“圈地”過(guò)程中不可否認(rèn)地存在“暗箱操作”。正因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的不規(guī)范運(yùn)作和炒作還相當(dāng)嚴(yán)重，“圈地”間接拉高了市場(chǎng)房?jī)r(jià)。不限制開發(fā)商囤積土地，政府要抑制當(dāng)前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，猶如抱薪救火，“薪不盡，火不滅�！�

　　弊端之四：“圈地”容易使房地產(chǎn)企業(yè)本末倒置。

　　房產(chǎn)企業(yè)熱衷于圍繞土地儲(chǔ)備展開經(jīng)營(yíng)，必然忽視企業(yè)自身品質(zhì)的提升，這不利于土地資源的有效配置。拿到土地就發(fā)財(cái)，不管產(chǎn)品設(shè)計(jì)、不講究服務(wù)、不注重品質(zhì)，這不是健康市場(chǎng)的表征。季寶紅認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)如果形成這樣的理念：土地對(duì)房企來(lái)說(shuō)就是商店可買的原材料，政府部門能從供地源頭上保證開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“買一塊建一塊”，那時(shí)，不僅房?jī)r(jià)可以降下來(lái)，土地資源也會(huì)得到合理配置。

　　改革土地儲(chǔ)備制度亟需完善法制與市場(chǎng)

　　改革現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度必須完善法制與市場(chǎng)建設(shè)。專家建議，應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地儲(chǔ)備的壟斷，當(dāng)務(wù)之急要做好兩方面的工作：

　　一是進(jìn)行法律堵漏，遏制開發(fā)商“圈而不開”。國(guó)土資源部1999年4月頒發(fā)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但這一規(guī)定的一些例外情況又為開發(fā)商留下了可乘之機(jī)：因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的，土地?fù)碛姓呖梢陨暾?qǐng)延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間。借此，開發(fā)商開始了與政府部門的游戲。國(guó)浩律師集團(tuán)方祥勇律師建議，國(guó)家應(yīng)嚴(yán)格統(tǒng)一界定“不可抗力”等延期開發(fā)的范圍、條件，并嚴(yán)格執(zhí)行。否則，風(fēng)頭一過(guò)，規(guī)定仍會(huì)如以前一樣被架空，開發(fā)商又會(huì)不擇手段地囤積土地。

　　二是建立政府主導(dǎo)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。學(xué)者型官員重慶市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆研究員說(shuō)：“一個(gè)有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)的城市必是一個(gè)有儲(chǔ)備的城市”，在新一輪土地調(diào)控中，政府必須相對(duì)集中土地規(guī)劃?rùn)?quán)，建立土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整治、出讓制度，完善“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的土地統(tǒng)一供應(yīng)機(jī)制，為政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)構(gòu)筑基礎(chǔ)。開發(fā)商需要用地，通過(guò)土地交易中心這一平臺(tái)，公開招標(biāo)、拍賣，公開競(jìng)價(jià)，不再搞協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這不僅有利于城市對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行總量控制，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力也得以增強(qiáng)。此外，提前儲(chǔ)備用地還可以獲得利差，為未來(lái)政府儲(chǔ)備財(cái)源。

　　鏈接：全國(guó)亂占濫用土地相關(guān)數(shù)據(jù)

　　6015個(gè)開發(fā)區(qū) 據(jù)國(guó)土資源部不完全統(tǒng)計(jì)，在這次清理整頓之前，全國(guó)開發(fā)區(qū)多達(dá)6015個(gè)，規(guī)劃面積3.54萬(wàn)平方公里（相當(dāng)于5300多萬(wàn)畝），其中相當(dāng)數(shù)量是耕地，而且有的是高產(chǎn)農(nóng)田。開發(fā)區(qū)的規(guī)劃面積已超過(guò)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建成區(qū)面積的總和。

　　46個(gè)大學(xué)城 不少城市違反城市總體規(guī)劃，追求時(shí)尚，相互攀比，不切實(shí)際地建設(shè)寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)、大草坪、主題公園，有的還盲目擴(kuò)建大學(xué)城、行政中心，這種情況在各級(jí)城市中相當(dāng)普遍。據(jù)對(duì)22個(gè)�。▍^(qū)、市）的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2003年初，在建和擬建的大學(xué)城有46個(gè)，占地面積超過(guò)40萬(wàn)畝。

　　306個(gè)高爾夫球場(chǎng) 初步統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已建、在建和擬建的高爾夫球場(chǎng)多達(dá)306個(gè)，遍及26個(gè)�。▍^(qū)、市），占地面積48.8萬(wàn)畝，其中也占用了不少耕地。更有甚者，有的以建大學(xué)城和高爾夫球場(chǎng)為名，大搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　1300萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)良田 據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，近幾年內(nèi)，因建設(shè)用地、房產(chǎn)開發(fā)、結(jié)構(gòu)調(diào)整等共占用優(yōu)質(zhì)良田達(dá)1300萬(wàn)畝，其中相當(dāng)部分已很難恢復(fù)種糧。生態(tài)退耕也退了一些不該退的耕地。

　　9100多億元土地出讓金 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，1992年至2003年，全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)1萬(wàn)多億元，其中近3年累計(jì)達(dá)9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。因?yàn)橥恋卣魇壑�間價(jià)差較大，以地生財(cái)已經(jīng)成為一些地方征用農(nóng)田、經(jīng)營(yíng)土地的重要驅(qū)動(dòng)力。土地出讓金的純收入并未納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算，成為一些地方盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模和搞政績(jī)工程、形象工程的主要資金來(lái)源。

　　撤銷開發(fā)區(qū)3763個(gè) 根據(jù)國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，各地對(duì)違規(guī)設(shè)立的開發(fā)區(qū)進(jìn)行了清理整頓，到6月24日已上報(bào)撤銷的開發(fā)區(qū)3763個(gè)，核減規(guī)劃面積1.4萬(wàn)平方公里，退回土地面積1600多平方公里，復(fù)墾土地面積1100多平方公里。（徐壽松）

編輯 張偉明