投資酒店式公寓是否旱澇保收？誘惑在哪里？

　　梁愛明

　　幾近爛尾的樓盤，穿上“酒店式公寓”的馬甲后，其價格竟然賣到3萬元一平方米，并且一搶而空。至今，匯展閣還是業(yè)內(nèi)人士津津樂道的話題，并成為房地產(chǎn)培訓(xùn)課程最經(jīng)典的案例。

　　雅蘭酒店營銷，奠定了郭兆斌在業(yè)界的地位，后來 ，他還被百仕達挖走，并委以總經(jīng)理重任。

　　如今，享受火車站地利的匯展閣經(jīng)營狀況還不錯，但雅蘭酒店卻差強人意，郭氏離開百仕達也近一年。

　　幾家歡笑幾家愁，一樣的酒店式公寓，不一樣的命運……

　　擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店？

　　所謂酒店式服務(wù)公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就是酒店式公寓的雛形。

　　酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

　　誘惑在哪里？

　　市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。第三、產(chǎn)權(quán)問題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險。

　　酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)的酒店相比，最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

　　誰為酒店式公寓“埋單”？

　　據(jù)了解，酒店式公寓的消費人群主要包括海內(nèi)外常駐深圳機構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體。

　　另外，還包括經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員。由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。

　　投資者也是一個很大的消費群體。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。

　　同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。

　　風(fēng)險何在？

　　事實上，酒店式公寓包括只提供服務(wù)的服務(wù)式公寓和帶租約的產(chǎn)權(quán)式酒店，盡管前面說了很多優(yōu)勢，但事實上，投資酒店式公寓，并非萬無一失，投資者要睜大眼睛。1,客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以地理位置特別重要。2,服務(wù)的水平也直接影響到經(jīng)營狀況。3,看似“旱澇保收”產(chǎn)權(quán)式酒店，其實也暗藏危機。有的承諾五年回報，每年8％，事實上，本來值五千的房子，賣到一萬元，即使給你五年回報，其實你還是“負資產(chǎn)”。4,一般承諾回報的產(chǎn)權(quán)式酒店都會另外注冊一家公司來和買者簽約，這樣就為后面經(jīng)營不善、溜之大吉打好伏筆。

　　所以說企業(yè)實力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵，投資者在掏腰包之前，也要仔細考察企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)人的信譽。

　　特約編輯：宋廣偉