各地樓市調(diào)控細則待發(fā) 若誤傷剛需將會出臺保護措施

????旨在抑制房價過快上漲的“國五條”細則如期出臺，引來市場強烈反響，“萬保招金”等49只地產(chǎn)股昨日應(yīng)聲跌停。不過，因為本輪調(diào)控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺的執(zhí)行細則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場交易者和資本市場緊密關(guān)注的對象。

????“成交量怎么走，房價怎么走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出臺怎樣的操作細則?！币拙又袊麻L周忻表示。而這一表態(tài)，成為昨天多數(shù)受訪企業(yè)的共識。

????廣州或成下個房產(chǎn)稅試點城市

????據(jù)記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調(diào)控思路出臺，其中北京調(diào)控細則已經(jīng)成文，且隨時待發(fā)。北京某權(quán)威樓市專家告訴記者，“北京細則出臺時間可能就在近日。因為‘國五條’細則提出了二手房交易稅費增加，致使各地出現(xiàn)二手房恐慌性過戶。這將倒逼地方細則盡快出臺，明確新的操作口徑的時間表，縮短市場恐慌期?！睋?jù)透露，因為北京是此輪房價上漲最為明顯的一線城市，因此執(zhí)行“國五條”細則，可能較其他城市更為嚴厲，比如二套房信貸門檻提高，以及二手房個人所得稅征收等。除北京外，部分地方細則可能在兩會后至3月底前后出臺。

????同時，記者還從南京有關(guān)渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線城市，南京調(diào)控細則目前已經(jīng)基本成文，只待江蘇省住建廳先行發(fā)文后，再立刻跟進落地。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1月70個大中城市房價指數(shù)，南京是二線城市中房價漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次于北京、廣州、深圳等一線城市。據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士透露，南京調(diào)控細則目前較為明確的方向是對限購范圍進一步擴大升級。

????除南京外，房價上漲比較明顯的二線城市是武漢。當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士介紹，武漢或?qū)颜{(diào)控升級的方向放在嚴格征收個稅上。記者從武漢當(dāng)?shù)胤抗懿块T獲悉，目前在武漢5年內(nèi)購買的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。而5年前、也就是2008年之前買賣的房產(chǎn)原值核定目前尚有技術(shù)瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統(tǒng)就是在2007年至2008年前后上線的，在此之后進行過交易的房屋今后再被買賣，很有可能被要求核定原值，嚴格按照差價的20%征收個稅。而按照武漢地稅局的說法，5年前買賣的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價的1%或2%核定征收個人所得稅”。

????此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個房產(chǎn)稅試點城市。從房價走勢上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領(lǐng)漲全國。

????房價控制目標剔除保障房因素

????對于地方細則可能給市場帶來怎樣的影響，周忻等業(yè)內(nèi)專家表示，這還需要看各個地方政府在細則的三大方面如何制定：一是，房價控制目標如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照；二是，二套房信貸成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對一手房成交帶來不小影響；三是，二手房按交易差額的20%征收個稅能否嚴格執(zhí)行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣房行為。

????據(jù)了解，目前很多地方在二手房征收個稅方面有一個所謂“免稅出口”，即“出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅?！边@種所謂的首套改善型賣房行為，是否會繼續(xù)享有政策優(yōu)惠，被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注?！叭绻@個‘口子’被封死，今天的股市悲觀情緒可以理解。如果這個‘口子’還在，今天的股市表現(xiàn)就有點過度悲觀。”一位房地產(chǎn)專家表示。而根據(jù)記者了解，一些一線城市或許仍保留這一優(yōu)惠口徑，以支持改善型購房行為。

????對于房價控制目標，武漢業(yè)內(nèi)人士透露，武漢可能仍將與當(dāng)年GDP和人均收入漲幅掛鉤。

????另外一個與房價控制目標有關(guān)的政策創(chuàng)新是剔除了保障房因素?！皣鍡l”細則明確要求，各地房價控制目標需要剔除保障房內(nèi)容，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

????住建部副部長齊驥：若誤傷剛需會出保護措施

????住建部三位副部長今年均是全國政協(xié)經(jīng)濟界別的政協(xié)委員，樓市話題的火熱關(guān)注度使他們成為記者圍追堵截的焦點。

????被稱為10年來最犀利調(diào)控的“國五條”細則出臺后，業(yè)界紛紛評論認為，二手房交易過程中個稅從嚴征收很可能以通過提高房價的方式轉(zhuǎn)嫁至消費者身上。

????對此，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥昨日（3月4日）回應(yīng)稱，如果誤傷剛需消費者，那么在執(zhí)行過程中會出臺保護措施。他告訴《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者，40個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，今年還會有城市加入進來。

????地方細則即將出臺/

????“國五條”細則在3月1日出臺后，各地方版的細化政策什么時候出臺備受關(guān)注，這不僅關(guān)系著新政的正式執(zhí)行時間，也會直接影響未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。

????據(jù)了解，北京、山東等地住建部門都在學(xué)習(xí)研究“國五條”細則，有地方住建系統(tǒng)的人士表示，“兩會”對房地產(chǎn)可能會有一些表述，將綜合中央的決策和地方實際情況出臺新政。

????各地方細則仍懸在半空，這不免會引來很多猜測。對此齊驥表示，所謂細則也是貫徹國務(wù)院措施的具體實施辦法，實際上細則就是在這五條措施里，具體到一些問題，就需要各地 “翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調(diào)控目標等等。

????去年很多省市沒有公布房價控制目標，此次“國五條”細則要求：各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這比此前的政策口徑更加嚴格，很多地方將保障房也納入統(tǒng)計范疇以拉低平均房價的做法被叫停。

????當(dāng)被記者問及住建部會不會對各地公布的房價控制目標出臺指導(dǎo)意見時，齊驥回應(yīng)說，住建部不會出臺指導(dǎo)意見，控制目標制定標準國務(wù)院已經(jīng)很明確，就是要保持基本穩(wěn)定。

????各地方的調(diào)控目標需要由各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計到3月底這些細則將出臺。中指院報告稱，“國五條”細則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉(zhuǎn)對當(dāng)前房價上漲的預(yù)期。

????齊驥還透露說，各地房地產(chǎn)細則的公布先后與房價上漲速度沒有關(guān)系，不存在房價上漲過快的城市先出細則的考慮。

????會保護剛需購房者/

????本次“國五條”細則最嚴厲也最具爭議的措施在于，“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。

????根據(jù)此前規(guī)定，“普通住宅按照房屋成交價的1%或轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%或轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅?！?/p>

????中指院稱，此次“國五條”細則明確二手房的個稅從嚴按差額的20%征收，是對實際操作漏洞的填補。在北京等熱點城市二手房市場，由于供需雙方的不對等關(guān)系，原本應(yīng)由賣方承擔(dān)的個稅、營業(yè)稅及契稅幾乎均由買方承擔(dān)。此次新規(guī)定可能明顯提高賣方的成本，這些成本繼續(xù)向買方轉(zhuǎn)移的可能性較大。

????據(jù)測算，以一套目前總價200萬元的普通二手房計算，之前個稅為2萬，而房主原購房價為50萬元，新政后按照差額的20%計算，也就是征收個稅30萬元，比以前增加28萬元，相當(dāng)于房屋總價的14%。這部分費用有可能成為二手房剛需的負擔(dān)。

????全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康(微博)表示，非買房不可的人可能轉(zhuǎn)入購買新樓盤，會增加新樓盤的熱度。

????但昨天齊驥的表態(tài)讓大家吃了一顆定心丸。他說，如果政策執(zhí)行起來出現(xiàn)誤傷剛需消費者的現(xiàn)象，會出臺保護措施。

????中海地產(chǎn)主席郭慶平告訴記者，從行業(yè)的角度出發(fā)，我們也希望樓市處在平穩(wěn)和健康的區(qū)間，這也有利于安排企業(yè)的發(fā)展情況。他對房地產(chǎn)調(diào)控也持支持態(tài)度，“房地產(chǎn)調(diào)了幾年，房價也升了幾年，但不能說調(diào)控?zé)o效——我們應(yīng)該換位思考，如果這兩年樓市沒有出臺調(diào)控政策，肯定會更加瘋狂?！?/p>

????40城住房信息已聯(lián)網(wǎng)/

????住房信息系統(tǒng)是《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》所確定的國家信息化重大工程建設(shè)項目，國家發(fā)改委、財政部已撥專款進行建設(shè)。按照國務(wù)院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)應(yīng)于2012年6月30日前實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。但實際上這一聯(lián)網(wǎng)在截止期過后就變得異常神秘。

????關(guān)于40個城市住房信息聯(lián)網(wǎng)究竟聯(lián)網(wǎng)與否，有諸多版本。昨日（3月4日），記者終于得到了官方正面回應(yīng)，關(guān)于此事的爭論也可以塵埃落定。

????當(dāng)記者追問這一問題時，齊驥明確向記者表示，40個城市已經(jīng)聯(lián)通，今年還會有一些城市加入進來。

????很多地方主管部門都表示，數(shù)據(jù)采集難、部門信息共享難、相關(guān)機構(gòu)人手不足，是制約信息系統(tǒng)推進的幾個難點。我國長期沒有進行個人住房情況普查，房屋登記系統(tǒng)并不健全，采集標準不統(tǒng)一、口徑不一致、居民不配合、存在瞞報或謊報情況等，都是系統(tǒng)建立可能會遇到的實際問題。

????如果沒有住房信息聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅開征很可能引起巨大的爭議和不公。不過，關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，齊驥昨天沒有回答記者的任何提問。