剛需暖場(chǎng)中高端房受青睞 豪宅入市走低價(jià)路線

????進(jìn)入6月份以后，在剛需市場(chǎng)的帶動(dòng)下，新房成交量有所回升，市場(chǎng)回暖的呼聲也越來(lái)越高。剛需“暖場(chǎng)”后，中高端樓盤開(kāi)始入市，并且引起了較好的市場(chǎng)反響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月份將有17個(gè)樓盤入市，其中大約八個(gè)中高端項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，中高端樓盤入市，會(huì)吸引更多潛在的中高端客群積極出手，大中戶型成交量在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”中比重有望進(jìn)一步增加。

????大中戶型成交比重增加

????從全國(guó)范圍來(lái)看，

2012年上半年，在貨幣政策微調(diào)、地方政府微調(diào)政策等的促進(jìn)下，主要城市首次置業(yè)等剛性需求凸現(xiàn)推動(dòng)普通住宅成交量持續(xù)上升。與此同時(shí)，改善性需求也逐步釋放，中高端住宅項(xiàng)目成交逐漸活躍。

????據(jù)中國(guó)價(jià)格指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年2月以來(lái)，一線城市北京、上海的中高端住宅成交套數(shù)占全市商品住宅的比重明顯提高。歷史數(shù)據(jù)顯示，中高端住宅成交量占比在市場(chǎng)好的時(shí)期普遍較高，上半年特別是5~6月部分城市中高端項(xiàng)目的熱銷也證明了目前市場(chǎng)熱度的提升。

????而在二線城市部分中大戶型和高價(jià)項(xiàng)目熱銷。二季度重點(diǎn)城市小戶型成交占比下降，中大戶型成交占比明顯上升。而青島小戶型占比下降比較明顯，二季度比一季度下降8%，2月以來(lái)中高端成交占比上升勢(shì)頭明顯，2季度比較穩(wěn)定，6月略有下降。但是，總體來(lái)看，大中戶型呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

????豪宅入市也走低價(jià)路線

????早在“金三銀四”就有部分豪宅項(xiàng)目入市，尤其是中海紫御觀邸項(xiàng)目，狂降百萬(wàn)取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。而后，6月底，積蓄兩年的豪宅大盤——青島華潤(rùn)中心悅府開(kāi)盤，起價(jià)25000元/平方米，均價(jià)28000元/平方米，僅2小時(shí)銷售8億元。位于西海岸的龍湖原山于6月24日開(kāi)盤，首期66套別墅，起價(jià)370萬(wàn)元/套，當(dāng)場(chǎng)售罄。

????代表性豪宅樓盤的低價(jià)入市，帶活了中高端市場(chǎng)。同樣帶動(dòng)了更多的豪宅項(xiàng)目積極入市。其中，香山美墅已于7月14日在浮山香苑舉行產(chǎn)品推介會(huì)，預(yù)計(jì)8月中旬推出銷售，首期將推別墅和多層房源，項(xiàng)目產(chǎn)品類型涵蓋聯(lián)排別墅、退臺(tái)洋房、瞰景公寓，房源面積在130~280平方米之間，戶型以三室、四室為主，項(xiàng)目綠化率為55%，目前高層已經(jīng)施工至8層左右，多層施工至3層左右，預(yù)計(jì)2013年年底交付。

????調(diào)控持續(xù)稀缺豪宅“好賣”

????業(yè)內(nèi)人士表示，中高端市場(chǎng)受調(diào)控政策影響，受到了一定程度的壓制。近期，在政策微調(diào)和貨幣政策的影響，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖跡象明顯，一些豪宅開(kāi)始入市，擴(kuò)大了這部分人群的選擇范圍。一些購(gòu)買力重歸市場(chǎng)，從而提升了大中型房產(chǎn)在總成交量中的比重。尤其是在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，這部分比重有望進(jìn)一步增加。

????中國(guó)價(jià)格指數(shù)研究院青島分院分析師認(rèn)為，從市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，隨著促銷優(yōu)惠力度加大，改善型需求正逐漸釋放，促進(jìn)了近期中高端住宅或大戶型項(xiàng)目成交的走熱。在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)已有明顯回升的情況下，貨幣政策在下半年仍可能繼續(xù)微調(diào)，若此時(shí)針對(duì)改善需求的政策放松，將會(huì)促使成交量進(jìn)一步反彈，助推價(jià)格上行，不利于房地產(chǎn)調(diào)控成果的鞏固。

????對(duì)于未來(lái)豪宅入市的走勢(shì)，島城分析人士龍江表示，總體來(lái)看，由于青島樓市庫(kù)存仍處高位，在宏觀調(diào)控政策不改變的情況下，樓市整體依舊是供大于求的買方市場(chǎng)格局，降價(jià)跑量是唯一的途徑。對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)看，稀缺樓盤依舊供不應(yīng)求。