各方專家聲討期房預售九大風險并建議取消，提前還貸收違約金被指違法 　

　　本報訊（記者 廖愛玲）昨天下午，中消協(xié)邀請多方專家召開“商品房銷售模式研討會”，作為“失信、欺詐萬惡之源”的現(xiàn)有期房預售形式遭到了與會各方專家的一致聲討。

　　中央政策研究室、全國人大法工委、國務(wù)院法制辦、中國 人民銀行以及律師、消協(xié)、房地產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)商等共90多位代表，從不同角度全面論證了期房和房貸的影響。

　　中消協(xié)副秘書長在會議結(jié)束時表示，會后要做7件事：呼吁政府制定保護消費者合法權(quán)益，指導消費者合理消費的方針政策，在房地產(chǎn)行業(yè)中特別要出臺向中低收入者傾斜的方針和政策，讓他們買得起房，有房子�。粫和Ｐ碌钠诜款A售項目審批；充分考慮不同的買房者從而制定出不同的政策；加強對消費者的風險教育等。 　

　　焦點1 期房銷售存在9大風險

　　據(jù)介紹，連續(xù)幾年來，商品房投訴都是消費者最難解決的糾紛，而且絕大部分都是因為期房預售引發(fā)的投訴問題，從2001年至今，北京市消協(xié)就已接到商品房投訴2358件。

　　通過總結(jié)各方專家的觀點，消費者購買期房存在9大風險：商品房質(zhì)量風險、面積變更風險、虛假宣傳風險、規(guī)劃變更風險、定金風險、產(chǎn)權(quán)風險、售房欺詐風險、合同無效的風險、延期交房的風險。

　　不過也有專家強調(diào)，期房取消應(yīng)擇機而行，應(yīng)該有個緩沖轉(zhuǎn)型期。在目前預售資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金比例較高的狀況下，取消勢必導致正在開發(fā)的地產(chǎn)項目成為“爛尾樓”。

　　焦點2 提前還貸不應(yīng)收取違約金

　　一直被認為是信譽良好的“提前還房貸”行為在銀行卻遭到了警告。中消協(xié)有關(guān)負責人指出，提前還房貸收違約金不合法。

　　據(jù)介紹，由于央行明年將開始執(zhí)行新利率，引得不少消費者提前還清房貸，目前在上海工、農(nóng)、中、建等8家銀行就對房貸提前還貸的“違約”行為收取一定比例違約金，以示懲罰。目前北京方面雖然還沒有實行這一措施，但也有醞釀的苗頭。

　　中消協(xié)副秘書長武高漢表示，提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定，而目前多數(shù)合同中并無此項約定，因此銀行之后單方面收取違約金是不合法的。

　　“消費者提前還貸不是違約，而是一種積極誠信的履約行為”，武高漢說，銀行的提前還貸要收取違約金格式合同應(yīng)視為無效，收取違約金不合情、理、法，銀行采取行業(yè)聯(lián)盟的方式統(tǒng)一收取違約金，這種壟斷行為同樣違法。

　　焦點3 保險費和律師費應(yīng)取消

　　中消協(xié)和與會專家還建議，取消不合理的房貸強制保險，修改完善現(xiàn)行房貸保險制度。房貸風險應(yīng)該由銀行、開發(fā)商與購房者共同承擔。房貸強制保險主要是銀行擔心“抵押物因自然災(zāi)害消失”，這種保險費應(yīng)該由銀行進行再保險。銀行已經(jīng)從貸款人那里獲得了利息收入，強制交保險費、請律師審查消費者資格而收取的律師費實際上是銀行將自身的風險轉(zhuǎn)嫁到貸款人的身上，違背了貸款意愿和現(xiàn)實公平。

　　房貸中律師費一般為申請貸款的3‰，保險費為總房價×費用系數(shù)×貸款年限（相當于總房價5‰）。如消費者買一套房子為50萬元，但只從銀行貸款30萬元，而銀行卻還要對50萬元的抵押物進行全部保險。