也許少有人注意到，在央行的房地產(chǎn)金融報告出臺前，國土資源部土地利用管理司司長廖永林就明確指出，房產(chǎn)泡沫跟期房預(yù)售有直接關(guān)系，建議完全取消商品房預(yù)售。如果說期房預(yù)售制度需要改革，實行現(xiàn)房銷售，那么這種轉(zhuǎn)變能帶來哪些好處呢？現(xiàn)房銷售能否解決所有期房預(yù)售引發(fā)的問題，又會不會引發(fā)新問題？
現(xiàn)房讓誠信危機走開？
央行的房地產(chǎn)金融報告出臺以后，網(wǎng)上調(diào)查顯示，90%左右的購房者都支持實行現(xiàn)房銷售制度，因為他們嘗了太多期房銷售的苦，而對于他們來說，現(xiàn)房銷售有很多好處。本刊上一篇報道中提到的虛假廣告、產(chǎn)權(quán)證難辦、拖延工期或爛尾樓等問題都不需要由購房者承擔。購房者在掏錢之前就可以看得見摸得著，并且可以很具體地與其他項目進行比較，而不是比較設(shè)計圖紙與規(guī)劃。
任志強在其反對取消期房預(yù)售的“萬言書”中指出，虛假廣告、產(chǎn)權(quán)證難辦、爛尾樓等問題并不是由于期房預(yù)售制度引起的，而是建筑市場、設(shè)計市場、測量市場存在很多問題綜合引發(fā)的，所以即使取消預(yù)售制度也不能解決問題。對此，業(yè)內(nèi)人士反駁，即使這些問題不是預(yù)售制度引發(fā)的，但在預(yù)售制度下，這些問題的后果全部由購房者承擔，顯失公平。
但實行現(xiàn)房銷售制度之后，所有的問題都能解決嗎？業(yè)內(nèi)人士表示，僅靠這一改革并不能解決所有問題，因為房地產(chǎn)問題是多方面原因共同引起的，這種辦法只是降低了購房者的風險。
房價漲不漲市場說了算？
吳先生是準備買房結(jié)婚而又處于觀望狀態(tài)的潛在購房者之一，知道央行建議取消期房預(yù)售的消息之后，高興之余也有一些擔憂。如果實行現(xiàn)房銷售，很多擔心就將迎刃而解，但又害怕現(xiàn)房銷售制度會帶來房價的上漲。
“取消期房預(yù)售必然帶來房價上漲！”這也是開發(fā)商們認為央行建議對購房者最不利的地方。他們舉例說，上海市曾將“完成25%的投資之后可預(yù)售”的條件升級為“多層結(jié)構(gòu)封頂、高層結(jié)構(gòu)完成2/3之后可預(yù)售”，于是在短期內(nèi)造成了市場中符合預(yù)售條件的房產(chǎn)量下降，出現(xiàn)了短期的短缺，從而造成了一時價格的增長加速。盡管一個階段之后供給量回升，但這種因供給短缺而造成價格上漲的慣性作用反而加劇了價格的上漲。因為前期產(chǎn)品短缺上漲的價格改變了購房者的預(yù)期，讓更多的人參與到購買的行列，加大了需求，使得供給仍處于不足的局面。
不難發(fā)現(xiàn)，很多項目在期房變?yōu)楝F(xiàn)房時，其售價都比開盤之初高很多，有的甚至上漲了2000元/平方米，以一套100平方米的房子為例，購買期房就能比購買現(xiàn)房省20萬！這可是一筆不小的數(shù)字。任志強在其反對央行建議的“新萬言書”里面也提到，如果取消期房預(yù)售，購房者房子升值的機會就失去了，用成本的上升來降低期房的風險值得嗎？
房價到底會不會因為取消期房預(yù)售制度而上漲？
房地產(chǎn)政策研究專家蔡為民明確指出，房價不會因為取消期房預(yù)售制度而上漲。一方面，國家的宏觀調(diào)控起到了明顯效果，把房產(chǎn)的不實需求擠壓了出去，供求關(guān)系得到緩和，并且還有很大一部分不急于購房的人群在觀望，如果央行的建議被采納，會加大這種觀望；另一方面，從房產(chǎn)的長期供應(yīng)來看，無論是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，總量是一樣的，供需關(guān)系也不會發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士指出，目前要解決房產(chǎn)的供應(yīng)量，更重要的是要加快已出讓土地的開發(fā)速度。國土資源部土地利用管理司司長廖永林指出，以前在出讓土地時都規(guī)定了開工時間而沒有竣工時間，結(jié)果很多土地出讓了但并未轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)的有效供應(yīng)，這讓供應(yīng)總量難以判斷，而且讓購房者的房屋產(chǎn)權(quán)年限白白流失。
但也有人士指出，無論是實行期房預(yù)售制度還是現(xiàn)房銷售，北京房地產(chǎn)市場的鋼性需求都非常大，房價仍將呈上漲趨勢，即使實行現(xiàn)房銷售制度，可以減少投機客，但仍然會有房產(chǎn)投資者。況且，現(xiàn)房銷售制度對開發(fā)商提出了更高的門檻要求，最終形成少數(shù)企業(yè)對市場的壟斷，房價會不會仍然被操控呢？房價漲跌是由市場說了算嗎？
銀行風險下行后的利潤之惑？
對于央行建議取消期房預(yù)售的建議，很多人看到的是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的又一手段，而一位金融學教授卻指出，央行的建議實際只為銀行著想，為老百姓著想只是表面上的，因為取消期房預(yù)售會帶來房產(chǎn)價格上漲。融資成本增加，開發(fā)周期延長，會提高房地產(chǎn)價格。
如前文所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多的公司加入了開發(fā)行列，但其品質(zhì)卻參差不齊，如果其資金來源嚴重依賴銀行，銀行的風險將會很大。目前，銀行要求開發(fā)商的自有資金達到一定比例，但這些自有資金中也有70%左右來自于購房者的銀行按揭，而如果取消期房預(yù)售，開發(fā)商要達到自有資金的標準就需要企業(yè)有足夠強大的實力，并且不能一味擴張規(guī)模，而要注重項目品質(zhì)，以保證后期的銷售。
但同時，也有人提出質(zhì)疑：如果開發(fā)商的自有資金很高，不需要依靠銀行貸款，那么銀行的資金又將去向何處？對于銀行來說，脹庫(有錢貸不出去)風險比不良貸款的風險還大。央行報告提出：“考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。”由此可以看見央行對銀行風險的考慮，因為在浮動利率制度下，一旦利率上調(diào)，提前還貸的購房者就非常多，銀行的長期貸款突然減少，風險加大。
吹盡黃沙始得金？
“新出臺政策總是難以讓所有人都滿意，因為新政一般都是為解決某種不公平的問題而出臺，利益涉及方都會極力維護自己的既有利益，爭取更多的利益�！鼻迦A大學一位教授指出，他表示，社會的發(fā)展應(yīng)該向和平與可持續(xù)發(fā)展的方向前進，取消期房預(yù)售本就是應(yīng)該的，對于買賣雙方是公平的，但這卻會影響到很多既得利益者，其中，開發(fā)商受到的影響最大。
取消期房預(yù)售制度，對于開發(fā)商來說有幾個至關(guān)重要的影響。一是不能通過期房預(yù)售來回籠資金，開發(fā)周期延長，資金壓力明顯增加；二是國內(nèi)的金融市場不完善，融資渠道少，開發(fā)商的融資成本增加；三是如果開發(fā)商找不到很好的融資渠道，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況，從而導致整個項目難產(chǎn)；四是開發(fā)房地產(chǎn)不僅要資金雄厚，更要注重品質(zhì)，靠營銷理念來銷售的時代已經(jīng)過去了，此前拿到地就能賺錢的神話也將不復存在。
而如果央行的建議被采納，很多小企業(yè)可能不得不放棄手中的項目，進行轉(zhuǎn)讓或合并，從而出現(xiàn)“馬太效應(yīng)”，強者愈強弱者愈弱，可能形成大企業(yè)對市場的壟斷之勢。完全從經(jīng)濟的角度來說，市場的壟斷對于消費者來說絕對不是一件好事，但由于房地產(chǎn)是一個特殊行業(yè)，大開發(fā)商時代的來臨有其好處。中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫此前就指出，大開發(fā)商時代
“能夠讓銀行業(yè)比較有效地來支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時房地產(chǎn)本身價格的漲跌不會導致銀行危機”。
在期房預(yù)售制度下，大自然“優(yōu)勝劣汰”的規(guī)律被打破。正如一家房地產(chǎn)公司的營銷負責人所說：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去房子的營銷團隊�！边@句話一方面當然是表現(xiàn)了該項目營銷隊伍的實力強大，但同時也可以看見，在期房預(yù)售的銷售體制下，房子的銷售與真實產(chǎn)品好不好關(guān)系不大，關(guān)鍵是看營銷好不好。Naga上院總裁李建國首次作出“3年售后服務(wù)”的承諾，引起極大反響，但其實，在手機、電腦等很多商品領(lǐng)域都有售后服務(wù)，李建國的承諾能引起關(guān)注，就因為這種做法在房產(chǎn)領(lǐng)域是首次，是一種改變，打破了傳統(tǒng)。
一位房產(chǎn)分析專家指出，取消期房預(yù)售，實行現(xiàn)房銷售制度之后，必然會淘汰很多中小企業(yè)，剩下有實力有品牌的大企業(yè)。一方面，銀行給這些企業(yè)發(fā)放貸款的風險較小，另一方面他們在開發(fā)產(chǎn)品時必須更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，因為在現(xiàn)房銷售制度下，要快速回籠資金就只能靠實實在在的產(chǎn)品去贏得市場。
吹盡黃沙始得金，如果取消期房預(yù)售制度，實力弱的開發(fā)公司將被淘汰，剩下實力雄厚的，利于市場發(fā)展。但在行業(yè)壟斷的情況下，市場競爭是否公平又成了人們擔心的新問題。
責任編輯 原霞
