房?jī)r(jià)上漲成“鐵論”？

   12月4日晚上進(jìn)行的頒獎(jiǎng)會(huì)上，當(dāng)主持人竇 文濤請(qǐng)獲獎(jiǎng)?wù)哒f出一年來(lái)最開心和最不開心的事情時(shí)，地產(chǎn)商們的答案大多是：最開心的是房?jī)r(jià)漲了，最不開心的是土地價(jià)格也漲了。

　　北京的地產(chǎn)商對(duì)上海房?jī)r(jià)“耿耿于懷”，有北京地產(chǎn)商干脆說：“上海的房?jī)r(jià)漲成這樣，同樣是現(xiàn)代化國(guó)際大都市，北京的房?jī)r(jià)沒道理不漲。”但也有人認(rèn)為，上海和北京兩個(gè)城市有不同的特點(diǎn)，能不能單純比較房?jī)r(jià)呢？

　　有關(guān)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升快成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前最突出的問題。原因是供不應(yīng)求。而未來(lái)房?jī)r(jià)能否平衡，關(guān)鍵看房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說，如果不改變現(xiàn)行的土地政策，預(yù)計(jì)明年可能出現(xiàn)土地饑荒，房屋供應(yīng)量如果不能像預(yù)期那樣大量增加，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)增長(zhǎng)，而且幅度還會(huì)很高。

　　泡沫只是小泡沫？

　　本次住交會(huì)的大大小小五六十個(gè)論壇上，探討最多的話題就是“關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)是否有泡沫”。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異很大，比如上海在三四年時(shí)間里房?jī)r(jià)翻了一番，杭州三年翻了一番，如果說有泡沫，也是這些地方有，但也是中小泡沫，這不奇怪，市場(chǎng)沒有泡沫才是奇怪的現(xiàn)象。“有點(diǎn)泡沫不要大驚小怪，更何況我們現(xiàn)在正在采取一些措施，所以不存在泡沫破滅和崩盤的問題”。

　　中國(guó)社科院金融研究所副所長(zhǎng)王志剛分析說，泡沫有硬泡沫和軟泡沫之分，只有軟泡沫才會(huì)破滅，硬泡沫屬于剛性的上漲，而房?jī)r(jià)的上漲是剛性的，是供求和成本使然。他預(yù)測(cè)未來(lái)20年內(nèi)，如果以三口之家居住100平方米計(jì)算，中國(guó)需要260多億平方米的住房，而去年全國(guó)的住房還只有90億平方米。地價(jià)、建材的上漲也使房?jī)r(jià)的上漲成為必然。

　　普通百姓評(píng)價(jià)不一

　　對(duì)于地產(chǎn)大腕賣力地喊漲，普通百姓的評(píng)價(jià)卻完全不同�！罢者@樣，我們什么時(shí)候能買得起房？”上海的一位出租司機(jī)無(wú)奈地對(duì)記者說：“我們根本買不起房，現(xiàn)在住的是一套幾年前買的二手房，能湊合先湊合住吧�！�

　　上海普通人的說法與一些網(wǎng)友的評(píng)價(jià)不謀而合。某網(wǎng)友說：“我們現(xiàn)在掙的這點(diǎn)錢只能買經(jīng)濟(jì)適用房，可經(jīng)濟(jì)適用房又有那么多人排隊(duì)，不是想買就能買上的�！薄熬蜎]有人說說我們普通百姓買了房子要節(jié)衣縮食20多年，光買房能拉動(dòng)消費(fèi)嗎？”

　　有專家認(rèn)為，今年國(guó)家的宏觀調(diào)控確實(shí)起到一些作用，但房?jī)r(jià)過高、供需矛盾突出的問題值得關(guān)注，第四季度價(jià)格還會(huì)比較平穩(wěn)，但總體上不可能會(huì)大幅度地下降。目前普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房結(jié)構(gòu)上比較短缺，還會(huì)進(jìn)一步調(diào)整�？傊�，第四季度的房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)會(huì)趨緩，需求也會(huì)發(fā)生一些變化。

　　2004是地產(chǎn)“減肥”年　　

　　顧云昌(中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：

　　今年有三個(gè)數(shù)據(jù)影響中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)：121(金融嚴(yán)管)、8.３1(土地大限)、0.27%(加息)，在這三個(gè)數(shù)字的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)減肥的市場(chǎng)，看看能不能經(jīng)受住競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)，在減肥當(dāng)中能不能繼續(xù)跨過門檻。經(jīng)過這樣的考驗(yàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來(lái)越健康，市場(chǎng)也會(huì)更加健康。用宏觀調(diào)控的目標(biāo)來(lái)說，我希望中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是：房?jī)r(jià)慢慢漲，樓勢(shì)年年旺。

　　解決住宅結(jié)構(gòu)性問題任興洲(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng))：

　　一是要完善住房的保障體系，滿足中低收入群體的住房需求。國(guó)家首先要解決結(jié)構(gòu)性問題，現(xiàn)在開發(fā)了大量的高端商品房，但住房應(yīng)滿足中低收入者特別是大量的中等收入階層的需求；二是要穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格過高，將會(huì)損害市場(chǎng)的健康發(fā)展；三是發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能和作用；四是深化金融體制的改革，完善住房的金融體系；五是深化土地制度改革，土地制度和土地供給方面，可能是制約房地產(chǎn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的一個(gè)因素。

　　5%推斷論任志強(qiáng)(北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)：

　　從房地產(chǎn)商來(lái)說，希望房?jī)r(jià)慢慢漲，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的過程。目前房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)是百分之三點(diǎn)多，而人均收入的增長(zhǎng)幅度是9.8%，是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的三倍，所以我們認(rèn)為老百姓不是沒錢買房子，而是有更多的錢準(zhǔn)備去買房。隨著人均收入的增長(zhǎng)，每年一定有5%的人變成富翁，一定有5%的人從買不起房變成買得起房，一定有5%的人從住舊房變成住新房，從住小房子變成住大房子。

　　上海房?jī)r(jià)上漲在正常水平內(nèi)劉曉光(首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng))：

　　不應(yīng)該看到上海房?jī)r(jià)的上漲過快，就說上海市場(chǎng)有泡沫，對(duì)比上海的GDP、人均收入增長(zhǎng)情況，上海房?jī)r(jià)的上漲還是在正常的水平之內(nèi)的，作為一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際大都市，上海的房?jī)r(jià)在以往是被低估了。當(dāng)然市場(chǎng)上的短期炒作也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有一定的影響，未來(lái)政府的規(guī)范市場(chǎng)的政策進(jìn)一步出臺(tái)將有利于上海市場(chǎng)的健康向上的發(fā)展勢(shì)頭。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直是供需兩旺，對(duì)比南方一些城市，北京市場(chǎng)開發(fā)的利潤(rùn)水平還是比較高的，市場(chǎng)需求量也比較大，未來(lái)外資外地開發(fā)商繼續(xù)涌入北京市場(chǎng)。由于城市規(guī)模的不斷發(fā)展，北京的整體房?jī)r(jià)上漲并不明顯，但是一些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲超過50%。對(duì)比上海這樣的城市，我認(rèn)為中心地區(qū)的房?jī)r(jià)上海偏高于北京，也體現(xiàn)了兩個(gè)城市在國(guó)際化進(jìn)程的差距。(相關(guān)報(bào)道：劉曉光：北京的房?jī)r(jià)太低！ )

　　眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)紫光地產(chǎn)董事長(zhǎng)呂大龍：

　　房地產(chǎn)不能只看一兩年，如果這樣就沒辦法做了。我們應(yīng)該看2008年奧運(yùn)會(huì)。如果認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)是正常的，那么北京的房?jī)r(jià)還有空間；如果認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)是正常的，那么上海的房地產(chǎn)就有泡沫。但是，不管怎么樣，我們這些發(fā)展商都還在做房地產(chǎn)。

　　●記者觀察

　　雙城記

　　從大霧彌漫的北京飛到上海，住交會(huì)已經(jīng)開幕了。沒有徑直去浦東的這個(gè)展會(huì)看熱鬧，倒先跑到正在浦西舉行的上海房展會(huì)上溜達(dá)。被地產(chǎn)大腕們密集觀點(diǎn)“轟炸”下的住交會(huì)，像一個(gè)“舞臺(tái)”，光鮮得讓人有些醉眼迷離。

　　北京和上海兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多指標(biāo)都被拿來(lái)做對(duì)比，房?jī)r(jià)、二手房交易量甚至營(yíng)銷手段，成為某個(gè)“發(fā)展趨勢(shì)”的佐證。最典型的是，上海開發(fā)商在解釋這幾年房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)頗不屑一顧：“那是因?yàn)樯虾Ｒ郧暗姆績(jī)r(jià)太低了，比北京還低，現(xiàn)在漲起來(lái)只是'補(bǔ)課'�！倍�北京的地產(chǎn)商這次的“喊漲”顯然也多了“底氣”：“北京和上海城市特性一樣，但上海的房?jī)r(jià)比北京高多了。”

　　從來(lái)沒有像現(xiàn)在這樣關(guān)注上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。不僅因?yàn)檫@幾年上海房?jī)r(jià)高企得令人瞠目，還因?yàn)榇朔�泡沫論，上海被推到了風(fēng)口浪尖的位置。“評(píng)估”高位下的上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的欲望，對(duì)很多北京開發(fā)商來(lái)說，比在住交會(huì)展示顯得更加迫切，因此扎進(jìn)上海的樓盤中或是“舞臺(tái)”之下的對(duì)話，讓大腕們忙得不亦樂乎。

　　位于上海長(zhǎng)寧區(qū)一個(gè)住宅項(xiàng)目，三年前一期的單價(jià)是4500多元，而現(xiàn)在這家開發(fā)商說三期的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了9000多元。而另一處類似于都市別墅項(xiàng)目的一個(gè)業(yè)主，房子買了一年多，現(xiàn)在沒人出到400萬(wàn)元，他堅(jiān)持不出手，而這個(gè)總價(jià)也比當(dāng)初他購(gòu)置的價(jià)格高了近一倍。上海的房?jī)r(jià)真的如此前上海開發(fā)商表述得像“坐了飛機(jī)”。

　　認(rèn)識(shí)的一個(gè)在公司打工的女孩到上海剛一年，已經(jīng)投資了兩處房產(chǎn)，只等著產(chǎn)權(quán)證一到手便出貨。她談?wù)撈鸱孔由�值預(yù)期及自己的投入，儼然像是握有兩只股票。上海的樓盤換手率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，這在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，正好吸引了外籍投資客，上海很多小投資人也認(rèn)可這樣的投資方式：買來(lái)毛坯房，將房子裝修好，價(jià)格高時(shí)就出手，不合適時(shí)就出租。

　　與在上海開發(fā)量和銷售額均是老大的房地產(chǎn)公司一位老總交流，發(fā)現(xiàn)他所認(rèn)為的上海樓市無(wú)泡沫的觀點(diǎn)，沒有新的理由支撐，無(wú)非向?qū)＜曳治龅亩�手房成交量大、外地及外籍�?gòu)房需求等等。

　　商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，兵不厭詐的道理就像觀點(diǎn)與行動(dòng)的距離。其實(shí)，幾家上海實(shí)力派開發(fā)商最近悄然進(jìn)京拿地，再加上這樣的背景——上海的開發(fā)商至少在長(zhǎng)三角區(qū)域諸多城市布局，也許，不難看出市場(chǎng)規(guī)避泡沫風(fēng)險(xiǎn)的行動(dòng)已經(jīng)展開。

   特約編輯：廣偉