資金壓力迫使開(kāi)發(fā)商“拋售”空置房
1-9月商品房空置面積比年初減少253萬(wàn)平方米，總價(jià)30萬(wàn)―50萬(wàn)元房屋較受歡迎
資金、土地雙重壓力下，開(kāi)發(fā)商從不予理睬到現(xiàn)在主動(dòng)聯(lián)系中介公司消化空置房
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，1-9月份京城商品房空置面積比年初的1123.1
萬(wàn)平方米減少了253萬(wàn)平方米，這是京城商品房空置面積自1996年以來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)7年來(lái)，首次出現(xiàn)下降，空置房銷(xiāo)售一路飄紅成為2004年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)最出人意料的現(xiàn)象。盡管多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為空置房銷(xiāo)售走高源于今年京城繼續(xù)堅(jiān)挺的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，但是從大量開(kāi)發(fā)商拋售空置房的跡象來(lái)看，宏觀調(diào)控大背景下的資金困局則成了其將手中囤積的空置房快速變現(xiàn)的直接原因。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷(xiāo)售空置房的態(tài)度非常積極，這使其成為連接開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的橋梁。實(shí)習(xí)記者周曉東攝
「數(shù)據(jù)」
京城地產(chǎn)空置房面積7年來(lái)首次下降
10月23日，位于白紙坊橋的都市晴園項(xiàng)目將其空置的22套住宅產(chǎn)品拿出來(lái)拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商明確表示，通過(guò)拍賣(mài)的方式進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售僅僅是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，其最終目的是快速回籠資金�！艾F(xiàn)在有多家開(kāi)發(fā)商主動(dòng)要求我們委托銷(xiāo)售其手中的空置房，而此前則是我們找上門(mén)尋求合作，開(kāi)發(fā)商還不予理睬，認(rèn)為沒(méi)有必要�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，目前其公司代理營(yíng)銷(xiāo)多個(gè)項(xiàng)目的空置房，其中不乏主動(dòng)找上門(mén)要求代理銷(xiāo)售的項(xiàng)目，而力鴻花園、龍華園、陽(yáng)光廣場(chǎng)、羅馬花園等項(xiàng)目的空置房銷(xiāo)售則取得了良好的市場(chǎng)效果。
據(jù)了解，目前京城代理銷(xiāo)售空置房的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多達(dá)50家�！霸谶@些代理銷(xiāo)售公司急劇增加的表象之下，則是京城空置房面積大量減少的現(xiàn)實(shí)”，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)宮萍接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年前9個(gè)月，京城商品房空置面積為870.1萬(wàn)平方米，相比年初的1123.1萬(wàn)平方米減少了253萬(wàn)平方米，下降幅度為22.53%.而2003年京城商品房的銷(xiāo)售面積為1350.67萬(wàn)平方米，今年前9個(gè)月的商品房空置面積減少的數(shù)量就相當(dāng)于去年商品房銷(xiāo)售面積的20%.我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一年以上的空置面積減少為301.5萬(wàn)平方米，比年初減少76.4萬(wàn)平方米。而從空間來(lái)看，空置面積主要位于三環(huán)路以外，占全市空置面積的77.5%.“這是京城商品房空置面積自1996年以來(lái)7年中一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的首次逆轉(zhuǎn)”，宮萍說(shuō)。
「分析」
需求增大和性?xún)r(jià)比高是熱銷(xiāo)主因
從市場(chǎng)的角度來(lái)看，某類(lèi)產(chǎn)品出現(xiàn)熱銷(xiāo)的局面除了產(chǎn)品自身的優(yōu)勢(shì)外，還取決于產(chǎn)品在市場(chǎng)中的供需情況，而需求擴(kuò)大則是產(chǎn)品熱銷(xiāo)的最主要原因。
“空置房市場(chǎng)也不例外，空置房面積減少意味著該類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的需求量在擴(kuò)大。今年京城商品房市場(chǎng)的需求非常旺盛，商品房的熱銷(xiāo)在一定基礎(chǔ)上拉動(dòng)并刺激了空置房的需求市場(chǎng)。”順馳置地（北京）房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)荊宏這樣認(rèn)為，他進(jìn)一步解釋今年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)比較鮮明的變化就是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的放量呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)，尤其是11月份新開(kāi)盤(pán)的數(shù)量不到10個(gè)，但整個(gè)市場(chǎng)的需求卻是在穩(wěn)步地增長(zhǎng)，前9個(gè)月京城商品房的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)了29%左右，為空置房需求市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大提供了廣闊的空間。
北京中廣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理蔡德安表示，今年京城房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不存在銷(xiāo)售的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求在逐漸擴(kuò)大，商品房、二手房以及空置房的市場(chǎng)需求都在快速增長(zhǎng)。
“減少數(shù)量最多的是住宅產(chǎn)品，其中商品住宅空置面積較年初減少137.5萬(wàn)平方米，占整體空置面積的54.35%.這些住宅產(chǎn)品位置和價(jià)格都有一定的優(yōu)勢(shì)，比如力鴻花園地處國(guó)際展覽中心南側(cè)，位于二環(huán)至三環(huán)之間，而銷(xiāo)售價(jià)格僅為6500元/平方米，比周邊商品房售價(jià)低2000元/平方米�！焙皶熣J(rèn)為投放到市場(chǎng)中的空置房“比較優(yōu)勢(shì)”明顯，并由此取得了市場(chǎng)和銷(xiāo)售者的認(rèn)可。
「根源」
開(kāi)發(fā)商大量“拋售”源于土地、資金壓力
雖然市場(chǎng)需求擴(kuò)大和產(chǎn)品“比較優(yōu)勢(shì)”是空置房熱銷(xiāo)的重要原因，但是在目前京城開(kāi)發(fā)商“拋售”空置房格外活躍的表象之下，則是與政府今年以來(lái)所采取的一系列貫穿全年的宏觀調(diào)控政策給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的新變數(shù)息息相關(guān)。制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩個(gè)主要的元素是土地和資金，“8·31土地大限”的結(jié)束掀開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)“資本時(shí)代”的序幕。
北京國(guó)際投資發(fā)展公司總裁杜猛認(rèn)為，“資本時(shí)代”將完全改變此前房地產(chǎn)行業(yè)“以小博大”的局面，開(kāi)發(fā)商運(yùn)作新項(xiàng)目的資本需求將大大提高，因此開(kāi)發(fā)商必須集中優(yōu)勢(shì)資金進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
從目前的客觀實(shí)際來(lái)看，由于受“8·31土地大限”的影響，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了自己能夠儲(chǔ)備更多的土地資源，紛紛需要回籠更多的資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地。但在宏觀調(diào)控和金融緊縮的雙重壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)獲得的投資貸款額大大收縮。
“資金需求的增加和資金供給來(lái)源的減少，給開(kāi)發(fā)商造成的資金壓力是顯而易見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金的壓力，必須拓寬融資渠道。
而對(duì)于手中握有空置房的開(kāi)發(fā)商而言，將其快速變現(xiàn)不啻為補(bǔ)充開(kāi)發(fā)資金不足的渠道，這樣可以解決因資金周轉(zhuǎn)困難所帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題�！�
宮萍認(rèn)為在此背景下，開(kāi)發(fā)商就會(huì)積極展開(kāi)空置房的銷(xiāo)售行動(dòng)，同時(shí)從價(jià)格上給投資置業(yè)者更多的優(yōu)惠，從而消化了大量的空置房。
“開(kāi)發(fā)商的綜合性壓力增大，因此對(duì)資金需求的迫切程度將大大增加。開(kāi)發(fā)商拋售空置房，一方面是資金需求的壓力，迫使其將囤積的空置房快速出售；而另一方面則是空置房的維護(hù)成本也日益增加，事實(shí)上開(kāi)發(fā)商將空置房出售是非常理智的選擇�！倍琶驼f(shuō)，2003年9月1日起執(zhí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者未交給買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納�！边@就意味著如果開(kāi)發(fā)商不能盡快將空置房銷(xiāo)售出去，就必須為所持空置房繳納物業(yè)費(fèi)，年復(fù)一年的物業(yè)管理費(fèi)用和房屋折舊，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一筆不小的資金負(fù)擔(dān)。
現(xiàn)狀調(diào)查
開(kāi)發(fā)商主動(dòng)牽手經(jīng)紀(jì)公司
目前多數(shù)是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)找一些具有營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作
事實(shí)上，此前京城房地產(chǎn)市場(chǎng)高達(dá)20%以上的投資回報(bào)，使得開(kāi)發(fā)商只要銷(xiāo)售一定數(shù)量的住宅產(chǎn)品，就可以達(dá)到其預(yù)期的銷(xiāo)售利潤(rùn)，因此他們對(duì)剩下的少部分的空置房基本是處于“漠不關(guān)心”的狀態(tài)，對(duì)于一些經(jīng)紀(jì)公司提出的代理銷(xiāo)售其空置房的合作方式也不屑一顧。但隨著資金壓力的不斷增大，開(kāi)發(fā)商對(duì)待空置房銷(xiāo)售的態(tài)度發(fā)生了180度的逆轉(zhuǎn)，由“漠不關(guān)心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃?dòng)出擊”。“目前多數(shù)是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)找一些具有營(yíng)銷(xiāo)實(shí)力的品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作�！焙皶煴硎�。
記者在采訪中得知，由于每個(gè)具體項(xiàng)目空置房總量有限，開(kāi)發(fā)商一般不再去大規(guī)模投放廣告、設(shè)立售樓處和專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售隊(duì)伍，僅僅委托管理項(xiàng)目的物業(yè)公司代售，但效果往往不佳。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介入后，憑借其日益完善的服務(wù)體系和自身資源優(yōu)勢(shì)，拓寬銷(xiāo)售渠道，在賺取營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)用的同時(shí)也幫助開(kāi)發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)空置房變現(xiàn)。
此外，隨著京城二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，一些具有渠道優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始拓展?fàn)I銷(xiāo)產(chǎn)品的種類(lèi)，經(jīng)紀(jì)公司目前“跑馬圈地”的現(xiàn)象非常明顯，隨之業(yè)務(wù)種類(lèi)和數(shù)量也急劇上升。“目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷(xiāo)售空置房的態(tài)度是非常積極的。這主要是其業(yè)務(wù)拓展的實(shí)際需要，也是實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)更大化的一種方式，同時(shí)也成為連接開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的橋梁�！辈痰掳卜治稣f(shuō)。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
將分流部分二手房買(mǎi)家
空置房一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元
杜猛向記者解釋?zhuān)≌a(chǎn)品建設(shè)完成后18個(gè)月后仍未銷(xiāo)售出去就可以定義為空置房，美國(guó)一般要求開(kāi)發(fā)商在3年內(nèi)必須把開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，否則開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)責(zé)任。
北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝表示，空置房主要分為尾房和開(kāi)發(fā)商抵押給與其有債務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的住宅產(chǎn)品，比如設(shè)計(jì)單位、建筑單位等為開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)的單位。我愛(ài)我家和鏈家提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，空置房主要位于三環(huán)路以外，其數(shù)量占空置房總面積的77.5%，主要以住宅產(chǎn)品為主�？罩梅康纳鐓^(qū)配套基本成熟，而價(jià)格相對(duì)便宜，一般要比周邊的商品房每平方米便宜1000元―2000元，總價(jià)在30萬(wàn)―50萬(wàn)元之間的空置房屬于熱銷(xiāo)產(chǎn)品。
目前北京二級(jí)市場(chǎng)的供需比例約在1：5，熱點(diǎn)地區(qū)的供需比更是高達(dá)1：10，大多數(shù)二手房的購(gòu)買(mǎi)者很難買(mǎi)到合適的產(chǎn)品，而經(jīng)濟(jì)適用房位置較遠(yuǎn)，且需排隊(duì)購(gòu)房，所以現(xiàn)在很多人隨著觀念的轉(zhuǎn)變以及權(quán)衡利弊后，愿意購(gòu)買(mǎi)空置房。越來(lái)越多的二手房購(gòu)買(mǎi)者以及投資客將會(huì)把置業(yè)目光從房源緊張的二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向一級(jí)半市場(chǎng)，即空置房市場(chǎng)。毛炳輝認(rèn)為，空置房市場(chǎng)也會(huì)分流一部分經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)人群。
對(duì)一手市場(chǎng)影響不會(huì)太大
業(yè)界稱(chēng)，主流產(chǎn)品依舊為一級(jí)市場(chǎng)的商品房，空置房?jī)H僅是京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種補(bǔ)充
根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年前9個(gè)月銷(xiāo)售各類(lèi)商品房1130.5萬(wàn)平方米，2003年全年商品房的銷(xiāo)售面積為1350.67萬(wàn)平方米。前9個(gè)月減少的空置房的面積分別相當(dāng)于這些總量的22%和19%.荊宏認(rèn)為，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，空置房消化的比例是相當(dāng)大的，但不會(huì)對(duì)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)形成太大的銷(xiāo)售壓力和沖擊。因?yàn)榭罩梅肯鄬?duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)品，本身具有一定的居住環(huán)境、地理位置以及銷(xiāo)售價(jià)格等方面的優(yōu)勢(shì)，但是其產(chǎn)品與商品房和二手房又有一定的區(qū)別，這三者的購(gòu)買(mǎi)客群的需求是不一樣的，相互很難形成交錯(cuò)。
同時(shí)今年京城房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，主流產(chǎn)品依舊為一級(jí)市場(chǎng)的商品房，空置房?jī)H僅是京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種補(bǔ)充。
而毛炳輝則認(rèn)為，因空置房所占的比例達(dá)到商品房銷(xiāo)售面積的1/5，這樣大的比例肯定會(huì)吸引一部分一二級(jí)市場(chǎng)的客群，尤其是對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的影響要更大一些。
本版采寫(xiě)/本報(bào)記者張學(xué)冬
特約編輯：廣偉
