普通商品房沖擊公寓 租或賣二手公寓投資有道
冷翠華
在公寓租金整體下滑的形勢(shì)下，公寓持有者還需講點(diǎn)投資技巧。
雖然央行加息幅度不大，但是對(duì)二手房投資者的影響還是很明顯。中大恒基市場(chǎng)部調(diào)查顯示，11月份購(gòu)買二手房的人群中，投資者的比例下降了10％；與此同時(shí)，公寓成交量也比10月下
降了22％。在政策環(huán)境時(shí)常變化的情況下，如果您手中有二手公寓要進(jìn)行投資處理，那么您應(yīng)該注意些什么呢？
普通商品房沖擊公寓
2004年，北京的普通二手商品房供需兩旺，交易十分活躍，價(jià)格也呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，并形成了潘家園、方莊、望京等熱點(diǎn)區(qū)域。而高檔公寓的租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了以下三個(gè)特點(diǎn)：1.供應(yīng)量明顯大于需求量；2.平均租金水平逐年遞減；3.高質(zhì)量以及性價(jià)比高的項(xiàng)目較少。
業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示普通二手商品房的交易在未來(lái)三五年是黃金時(shí)期，而公寓的發(fā)展則較難預(yù)測(cè)。隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，普通商品房對(duì)房齡較長(zhǎng)的公寓有很大的沖擊。置業(yè)專家建議您，在處理手中的公寓時(shí)，要多考慮整體環(huán)境，包括未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。在對(duì)整體環(huán)境有所了解以后，您還需要根據(jù)手中的公寓形態(tài)和條件來(lái)做出相應(yīng)的投資選擇。
異軍突起的酒店式公寓
鏈家市場(chǎng)總監(jiān)宮萍表示，酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此備受商務(wù)人士的青睞，但該物業(yè)類型目前在北京的數(shù)目較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京共有酒店式公寓近40個(gè)，提供近3萬(wàn)個(gè)住宅單位，主要分布于東部地區(qū)市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。雖然近年來(lái)酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)出租平均水平稍有下降，但是當(dāng)前報(bào)價(jià)約為24.5美元/月/平方米，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。持房者在投資時(shí)細(xì)下心思考慮，還是有獲利空間的。
酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃郁，交通是否便捷，周邊配套如學(xué)校、醫(yī)院等是否完備，決定了物業(yè)有沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)群，另外，如果能夠借力成熟商圈則會(huì)更具投資價(jià)值。同時(shí)，物業(yè)的服務(wù)水平直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，如果您的房子具備這些因素中向好的一面，那么則適合做長(zhǎng)期投資，收益會(huì)大大增加。另一方面，有的酒店式公寓打著“投資回報(bào)”的口號(hào)吸引了很多人購(gòu)買，但實(shí)際上是哄抬了價(jià)格，這種項(xiàng)目如果做長(zhǎng)期投資則有較大的風(fēng)險(xiǎn)。在決定出租還是出售之前，觀察一下周邊項(xiàng)目，如果其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格比自己的房子低，而經(jīng)營(yíng)狀況也不錯(cuò)的話，則應(yīng)該選擇時(shí)機(jī)出售為好，否則出租除了要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以外，房齡增加一歲房子就會(huì)進(jìn)一步貶值。
普通公寓供大于求
鏈家和我愛(ài)我家市場(chǎng)研究顯示，目前的普通高檔公寓呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，除了熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤外，其他的租金從2000年起就一直呈下滑的趨勢(shì)。我愛(ài)我家市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，目前北京較成熟的商圈包括CBD商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈及燕莎商圈等。
反之，如果您手中的項(xiàng)目并不具備地理優(yōu)勢(shì)，而周邊又有品質(zhì)較好的商品房修建起來(lái)，您就應(yīng)該考慮適時(shí)出售了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)始終是在不斷發(fā)展的，如果周邊新建的商品房在配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面和您手中的公寓并沒(méi)有很大的區(qū)別，很多客戶就會(huì)被商品房分流，如果繼續(xù)出租，租金必然下滑。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)型公寓2003年的租金為3500-8000元/平方米；2004年則為3500-6500元/平方米；高檔公寓2003年的租金為8000-12000元/平方米，2004年則為7000-1萬(wàn)元/平方米。所以出售可以較快回籠資金，而且風(fēng)險(xiǎn)較小。
鏈家市場(chǎng)人士建議：如果您的資金實(shí)力不是很雄厚，最好盡快出售，以避免投資負(fù)收益，因?yàn)樽饨饍r(jià)格下滑的趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，出售價(jià)格在短期內(nèi)也不會(huì)有太大變動(dòng)；如果您是立足于中長(zhǎng)期投資，并且受資金約束不大，則可以耐心等待，因?yàn)閷?lái)北京的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)仍具有很好的市場(chǎng)潛力。
特約編輯：廣偉
