社科院專(zhuān)家：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需澄清的問(wèn)題
在近期房地產(chǎn)泡沫論爭(zhēng)中，“空置率超過(guò)國(guó)際警戒線”是人們頻繁使用的論據(jù)之一。但是，何謂空置率？在我國(guó)卻是一個(gè)含糊不清的東西。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)主管部門(mén)和建設(shè)主管部門(mén)手中，只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置面
積為5736萬(wàn)平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭(zhēng)論的“空置率”是怎樣推算出來(lái)的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國(guó)際警戒線”又有何意義。
從國(guó)外的情況來(lái)看，空置是指房屋沒(méi)有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)�？罩寐识嘁匀糠课荽媪繛榉帜�，以全部空置房屋為分子，計(jì)算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(lèi)(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細(xì)分空置率；計(jì)算單位可以是面積或套。以美國(guó)為例，2001年全國(guó)共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬(wàn)套，空置率為9%；季節(jié)性空置住房為355.4萬(wàn)套，季節(jié)性空置率為2.9%�？罩靡荒暌陨系淖》恐�，有320萬(wàn)套為租賃住房；有130萬(wàn)套為出售住房。除對(duì)空置住宅總量進(jìn)行分析外，美國(guó)還按住宅的類(lèi)型(如出租房或出售房，獨(dú)戶(hù)或多戶(hù)住宅)，住房的結(jié)構(gòu)(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區(qū)域(大都市區(qū)內(nèi)、大都市區(qū)外、東、中、西、南部)等分別計(jì)算出各類(lèi)住房的空置率和空置期限(6個(gè)月、1年、1～2年和2年以上)。
從我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)踐來(lái)看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費(fèi)品，開(kāi)發(fā)商供給的時(shí)滯、結(jié)構(gòu)與居民購(gòu)房需求的不對(duì)稱(chēng)，很難使房屋的供給與需求一一對(duì)應(yīng)，因此，市場(chǎng)的非均衡應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)�？罩寐蔬^(guò)低，在求大于供的市場(chǎng)環(huán)境下，為開(kāi)發(fā)商推動(dòng)價(jià)格走高，獲取高收益提供了便利；同時(shí)也剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)，抑制了居民的消費(fèi)偏好，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足。當(dāng)然，空置率也不是越高越好，空置率過(guò)高、空置期限過(guò)長(zhǎng)意味著供大于求，房屋利用率低，這會(huì)促使開(kāi)發(fā)商改變經(jīng)營(yíng)策略，降價(jià)促銷(xiāo)或減少房屋的供給，以尋找市場(chǎng)新的均衡點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，空置率是反映市場(chǎng)供需關(guān)系的指標(biāo)器、風(fēng)向標(biāo)。
其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)即空間不可移動(dòng)性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)是一個(gè)屬地化極強(qiáng)的市場(chǎng)。各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(GDP的規(guī)模、收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)水平、房屋價(jià)格)、社會(huì)文化(人口規(guī)模、增長(zhǎng)趨勢(shì)和年齡結(jié)構(gòu)、文化水平、消費(fèi)品味)、制度政策環(huán)境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)(自有資本金、經(jīng)營(yíng)管理水平等)千差萬(wàn)別，各城市合理空置率不能只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于一個(gè)人口規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)落后、居民收入低和金融資產(chǎn)積累不足的中小城市來(lái)說(shuō)，5%的空置率可能是一個(gè)警戒線，但是對(duì)于北京、上海這類(lèi)常駐人口、流動(dòng)人口多的大城市來(lái)說(shuō)，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產(chǎn)熱中，海南450萬(wàn)平方米的空置量，使海南房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入滅頂之災(zāi)；而上海當(dāng)時(shí)有700萬(wàn)平方米的空置房屋(占全國(guó)的十分之一)，卻能安然無(wú)恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持在一個(gè)相對(duì)低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導(dǎo)致上海的空置量下降了，可房?jī)r(jià)卻在大幅度盤(pán)升。如果上海住宅供給充足，能夠滿(mǎn)足大規(guī)模拆遷、大量新婚人口和國(guó)內(nèi)外流動(dòng)人口的需求，幾個(gè)“黃�！蓖稒C(jī)炒作就很難左右市場(chǎng)，推動(dòng)價(jià)格走高。
再次，空置不能與不良資產(chǎn)直接劃等號(hào)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，各開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本實(shí)力、融資能力、營(yíng)銷(xiāo)能力千差萬(wàn)別，只要其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益大于成本，企業(yè)有一定比例的空置房屋在經(jīng)濟(jì)上都是合理的，因?yàn)樗⒉挥绊懫髽I(yè)的還貸能力、也不增加其經(jīng)營(yíng)成本，只影響企業(yè)的盈利水平。換言之，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能賣(mài)出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣(mài)出一套房，就多一份盈利。關(guān)鍵看企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)投資的盈虧點(diǎn)。如果一個(gè)企業(yè)資本金不足、負(fù)債率過(guò)高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，現(xiàn)金回流慢，直接影響企業(yè)清償銀行債務(wù)的能力，在這種情況下空置量大才可能會(huì)影響銀行貸款的質(zhì)量，但能否轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)還取決于抵押物品質(zhì)的優(yōu)劣、抵押物在市場(chǎng)上的變現(xiàn)能力，而這些又有賴(lài)于相關(guān)法律、金融制度安排。這也是為什么各國(guó)政府都致力于相關(guān)法律制度、金融制度建設(shè)，保障銀行債權(quán)人的利益，營(yíng)造良好的信用環(huán)境，積極培育抵押二級(jí)市場(chǎng)，分散化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，幫助銀行渡過(guò)房地產(chǎn)的周期波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規(guī)避低價(jià)賤賣(mài)的厄運(yùn)，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹觅Y產(chǎn)。
特約編輯：廣偉
