欣欣向榮的背后
            2004年前10月房地產(chǎn)市場透析

　　國家統(tǒng)計局最新公布的《國房景氣指數(shù)報告》指出，今年前１０個月，我國商品房的平均銷售價格同比上漲１１．７％。房價的不斷攀升，讓消費者不知所措。而 政府不斷出臺的宏觀調(diào)控政策，猶如一道道沖擊波，給房地產(chǎn)市場帶來前所未有的震動。人們有理由為房地產(chǎn)市場的繁榮歡欣鼓舞，也有理由為房地產(chǎn)市場過熱引發(fā)的種種風險憂心忡忡。

　　“泡沫”之爭讓人霧里看花

　　 ２００４年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭論成為房地產(chǎn)市場一個貫穿始終的話題。在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的新聞中，易憲容是出現(xiàn)頻率頗高的三個字。２００４年７月中旬，這位中國社科院金融研究所的學者發(fā)表了《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》一文，提出國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國經(jīng)濟，如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。

　　 無獨有偶，摩根士丹利首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇在７月發(fā)表的一篇研究報告中也稱，目前全世界房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫的地區(qū)包括中國。

　　 最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠對中國房地產(chǎn)的“發(fā)言”：“我認為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年”。

　　 反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心１０月份對外公布《怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過�，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

　　數(shù)據(jù)暴露非正常軌跡

　　 數(shù)據(jù)，往往是分析經(jīng)濟現(xiàn)象的有力工具，來自權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，給我們描繪出的卻是一個充滿矛盾的房地產(chǎn)市場。

　　 在國家宏觀調(diào)控措施相繼出臺的情況下，房地產(chǎn)投資增幅前８個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比一季度回落１２．３個百分點。這一數(shù)據(jù)顯示，政府部門宏觀調(diào)控的作用正在顯現(xiàn)。而最新公布的前１０個月的統(tǒng)計卻顯示，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅比１至９月提高０.６個百分點，這一數(shù)字出現(xiàn)了反彈。

　　 與此同時，房價一直舉高不下。統(tǒng)計顯示，前１０個月我國商品房的平均銷售價格同比上漲１１．７％。盡管價格上漲有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。建設(shè)部政策研究中心雖然否認泡沫的存在，卻也指出，局部地區(qū)和個別房地產(chǎn)項目價格短期內(nèi)出現(xiàn)的上漲是非正常的。

　　 在商品房銷售旺盛的前提下，空置時間長的房屋面積比重增大。１０月末，全國空置時間在一年以上的商品房面積比重比去年同期提高１５.９個百分點。盡管空置率的概念在不同的人看來有不同的解釋，一定數(shù)量的空置面積有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，但是空置占壓大量資金，易形成不良資產(chǎn)，其中的風險令人擔憂。

　　 一方面是需求旺盛，一方面符合百姓購買力的經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例卻在下降。數(shù)據(jù)顯示，１至８月全國經(jīng)濟適用住房投資占開發(fā)投資的比例由去年同期的６．２％下降到５％，部分地方經(jīng)濟適用房供應(yīng)量減少更加明顯。一個健康有序的房地產(chǎn)市場必然要滿足大眾的需要，然而少數(shù)人買得起的房子源源不斷，多數(shù)人只能望屋興嘆，這種現(xiàn)象顯然是和健康有序相悖的。

　　 房地產(chǎn)市場的冷熱與否，對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起著舉足輕重的作用。合理的繁榮，能拉動國民經(jīng)濟增長，非正常的發(fā)展，則會給國民經(jīng)濟帶來直接的沖擊。

　　 記者 杜 宇

　　 據(jù)新華社北京８日電
特約編輯：廣偉