摩托羅拉將撤離CBD遷往望京。（記者楊威攝）
據(jù)戴德梁行最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年CBD區(qū)域甲級寫字樓
市場平均租金比上季度上漲了2.7%，實際空置率
降至4.4%，成為北京三大寫字樓區(qū)域中空置率最低的區(qū)域。租金上漲，空置率下降，CBD寫字樓市場看起來一片大好。但是記者近日獲悉，就在CBD寫字樓市場一片紅火之際，卻有不少企業(yè)正在謀劃撤離CBD———不斷上漲的租
金和越來越嚴重的交通擁堵令企業(yè)難以接受，部分企業(yè)不得不撤離CBD。
MOTO被迫撤離
8月4日，摩托羅拉（中國）電子有限公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配向記者核實了摩托羅拉中國區(qū)總部將于2005年撤離CBD搬往望京的消息。
張配告訴記者：“公司發(fā)展、政府優(yōu)惠政策、成本核算是摩托羅拉撤離CBD搬往望京的主要原因。”
據(jù)張配分析，這三方面的原因也是除了摩托羅拉之外不少公司撤離CBD的原因。因為隨著企業(yè)的發(fā)展，員工的增長，辦公面積的增加，CBD寫字樓高漲的租金已成為企業(yè)巨大的壓力。對一個企業(yè)發(fā)展而言，必須核算租來或買來的每一平方米寫字樓面積，或者說為了租賃或購買寫字樓每付出的每一塊錢為企業(yè)帶來的效益。顯然，對于不少企業(yè)而言，目前CBD地區(qū)寫字樓的租金已經(jīng)超過了他們的心理預期值。
與此同時，CBD以外的地區(qū)，不僅有著低廉的租金，而且還有當?shù)卣_出的優(yōu)惠條件。租金成本降低，辦公環(huán)境提升，加上優(yōu)厚的優(yōu)惠條件，搬離CBD的誘惑已經(jīng)不小了。
此外，張配表示，從準確的目標客戶定位來看，CBD根本不是大型高科技跨國公司總部的理想根據(jù)地，理由有三：a）大型高科技跨國公司總部是企業(yè)的區(qū)域管理中樞，一般不需要直接接待客戶，因此無必要將其設立在CBD區(qū)域。b）大型高科技跨國公司總部一般員工數(shù)量眾多，少則500人，多則幾千人。從入住成本來看，在CBD辦公是企業(yè)的沉重負擔，而小公司則相對靈活，租金壓力較低。c）綠色辦公環(huán)境、節(jié)能、環(huán)保等是新型健康辦公的趨勢，大型跨國公司更看重獨立辦公樓，更重視企業(yè)個性和企業(yè)文化的建設，同時企業(yè)資訊保密也非常重要，無疑在CBD租賃辦公樓不能滿足企業(yè)以上的需求。
2003年年初，著名IT公司實華開撤離國貿(mào)時，實華開董事會主席兼CEO曾強說了這樣一句話：“如果我們繼續(xù)留在國貿(mào)，每年得花6輛奔馳的錢去支付漲了一倍的房租，3年就是18輛。并不是說實華開沒錢去掙這個面子，而是這筆錢這樣花掉沒有意義�！�
交通壓力增加
除了辦公成本的增加，還有交通壓力。
目前CBD區(qū)域，外出交通的主要干道就是東三環(huán)和東長安街，但是，今年以來，這兩條主干道的擁堵情況簡直令人難以忍受。從早上8點左右開始，東長安街和東三環(huán)的主路輔路面上，就成為一個巨大的停車場。早晚高峰期，從國貿(mào)橋到三元橋，短短六七公里的道路，開車走半個小時都是正常的，有時甚至要一個小時！
在國貿(mào)附近上班的鐘先生告訴記者，每天上下班時，僅在國貿(mào)橋附近耗費的時間就將近一個小時，“如果說辦公成本還能忍受，時間成本真耗不起啊”。
即便出行不開車，在國貿(mào)地區(qū)，走路也不是一件容易的事情，過一個馬路口，時間算不好，沒個三五分鐘，很難通過。尤其是上下班的時間，路人、自行車、機動車，爭相搶時間，交通擁堵在所難免。
張配告訴記者，國外成熟的CBD，一般共同特點是建筑間距密、互聯(lián)互通、資源共享，其中最重要的是CBD區(qū)域內(nèi)的主要建筑在地下基本連為一體，這就為區(qū)域內(nèi)人員交流提供了極大的便利�？纯聪愀壑协h(huán)、日本新宿、紐約曼哈頓等CBD，那里的街道均非常窄小，地下由地鐵網(wǎng)絡聯(lián)為一體，地面上交通反而并不擁擠，上班族90%利用地鐵，不用出地面即可到達各個主要的辦公樓，而北京CBD的地鐵只直通國貿(mào)，大量人流需要通過地面中轉(zhuǎn)，造成人車混流的混亂局面。
這樣的布局，導致地面交通擁擠不堪。
企業(yè)四面出逃
當CBD的租金一漲再漲，當企業(yè)每個月的辦公成本一漲再漲，當員工們外出公務堵在路上的時間越來越長，撤離CBD就不得不擺在大大小小的各種公司的老總們面前。
據(jù)了解，目前從國貿(mào)地區(qū)撤離的公司主要撤向四個方向：中關(guān)村、亞運村、泛CBD區(qū)域、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。其中，IT類的高新科技公司還是比較青睞有著良好的研發(fā)環(huán)境的中關(guān)村；與體育產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)則偏向于亞運村。隨著2008年奧運會的臨近，亞運村地區(qū)將吸納更多的體育產(chǎn)業(yè)企業(yè)；與貿(mào)易、服務相關(guān)的企業(yè)則選擇了泛CBD區(qū)域，既可以不遠離CBD區(qū)域良好的商務氛圍，又不用承擔高額的租金；有大型加工基地配套的企業(yè)則更喜歡亦莊開發(fā)區(qū)，有著優(yōu)厚的優(yōu)惠條件、完善的配套和優(yōu)美的環(huán)境。
今年5月剛剛與新浪網(wǎng)簽訂了入駐協(xié)議的理想國際大廈總經(jīng)理溫雷認為，對于高新科技企業(yè)而言，中關(guān)村西區(qū)比CBD更有價值。一是世界500強約有三分之一的企業(yè)是高科技企業(yè)，這些企業(yè)一旦真正要進來，顯然會第一考慮中關(guān)村西區(qū)，更低的容積率、更明確的核心產(chǎn)業(yè)鏈、更便利的交通、更優(yōu)惠的政策，這些都是中關(guān)村吸引高新科技企業(yè)的重要原因。
據(jù)了解，從去年下半年開始，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓市場就比較活躍，今年第一季度更加集中，隨著融科資訊中心、理想國際大廈、銀谷大廈、輝煌時代大廈、中國電子大廈、中關(guān)村金融中心等一批高品質(zhì)甲級寫字樓的落成，中關(guān)村核心商圈越來越受到英特爾、微軟、IBM、AMD、安捷倫、愛普生等大企業(yè)的青睞，這些原本向往CBD的跨國企業(yè)大有回流中關(guān)村的趨勢。
對于泛CBD區(qū)域的寫字樓而言，吸引欲撤離CBD企業(yè)的重要因素就是與CBD的距離和便捷的交通。
北京元鴻房地產(chǎn)有限公司高副總告訴記者，貿(mào)易、服務業(yè)的企業(yè)更多的喜歡選擇泛CBD地區(qū)。因為對這類型企業(yè)而言，其發(fā)展離不開CBD濃郁的商務氛圍，但是租金的不斷上漲超過了公司能承受的價格底線，因此不得不考慮搬到別的寫字樓以降低成本，這時，他們普遍會選擇CBD附近的同檔次寫字樓。據(jù)其透露，目前該公司在十里河附近開發(fā)的盛鴻大廈就接待了不少在CBD辦公的客戶咨詢，因為按空間距離，該大廈距CBD不足3公里，硬件設施達到了5A標準，但在租金上卻遠遠低于CBD區(qū)域的寫字樓租金。
記者了解到，在泛CBD區(qū)域，接到類似咨詢的寫字樓不僅盛鴻大廈一家，僅以東南三環(huán)為例，就有聯(lián)合大廈等多棟寫字樓接到過類似的咨詢。
屬于正常更替
雖然有不少企業(yè)在搬離CBD，但是，還有更多的企業(yè)在爭相搬進CBD，畢竟有需求才會有市場，CBD不斷高漲的租金和不斷降低的空置率就是最好的證明。
北京廣廈世紀投資咨詢有限公司總經(jīng)理劉芳認為，企業(yè)遷出CBD屬于正常流動，并不能證明CBD的吸引力降低了。對一些企業(yè)而言，企業(yè)長大了，就不再適應CBD的環(huán)境，必須搬到更是適應自己的區(qū)域去。畢竟從世界CBD的發(fā)展看，CBD并不是大企業(yè)的總部所在。另外，企業(yè)選擇寫字樓或者選擇辦公區(qū)域時，更多的是由該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集鏈是否適合自己決定的。
據(jù)了解，目前CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓租售價格高漲的重要原因就是：在需求不斷增長的同時，卻連續(xù)兩年沒有新增寫字樓面積上市，供需不平衡導致價格上漲。但是隨著明后年CBD區(qū)域內(nèi)大量寫字樓的落成，供應量的增加，將遏制該區(qū)域內(nèi)寫字樓不斷高漲的租售價格，迫使其回落到比較合適的價位。據(jù)了解，明年CBD寫字樓市場將增加100萬平方米的寫字樓面積。
但是，CBD區(qū)域擁堵的交通如果再不能改善，勢必影響到CBD的進一步發(fā)展。據(jù)了解，目前北京市政府和朝陽區(qū)政府正在組織專家論證CBD區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡組織，以解決該區(qū)域的交通壓力。
記者采訪中，有企業(yè)表示，如果CBD的交通不再擁堵了，價格合適了，他將重返CBD。（記者 魯歡）
特約編輯 文迪
