開發(fā)商融資成困局

　　4月份以來，作為國家宏觀調(diào)控的一部分，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，國務(wù)院幾乎同時(shí)下發(fā)通知將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金提高至35％。兩項(xiàng)金融政策延續(xù)了去年以來中央政府采用的宏觀調(diào)控思路，其中包括針對房地產(chǎn)行業(yè)的121號文以及 年初頒布的《指引》。在人民銀行收緊銀根的大趨勢下，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加之目前其70％以上的資金來自銀行貸款的現(xiàn)實(shí)情況，如何獲取項(xiàng)目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。

　　在銀行貸款越來越難的情況下，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道。房地產(chǎn)信托和投資基金被普遍看好，但短期內(nèi)均難以破解開發(fā)商的融資困局。房地產(chǎn)信托有一法兩規(guī)的限制，盡管去年著實(shí)紅火了一陣子，但是其提供的開發(fā)資金也不過是幾十億元，而同期工行的房地產(chǎn)貸款余額就高達(dá)4500億元，因此想借房地產(chǎn)信托來填補(bǔ)銀行貸款退出后的巨大的資金空洞是絕對不可能的。房地產(chǎn)投資基金在現(xiàn)階段沒有相關(guān)法律法規(guī)來保障投資者的利益，規(guī)范和管理基金的使用，因此無法在國內(nèi)合法募集。同時(shí)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場環(huán)境、房地產(chǎn)及證券方面的法律環(huán)境，也不允許我國在近期采取此類措施。

　　破解困局遇難題

　　去年國務(wù)院18號文確立了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，消費(fèi)者改善居住條件的需求也是迫切而巨大的，但金融機(jī)構(gòu)減少向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款以規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的政策也是必須堅(jiān)持的。同時(shí)，如上所述，以房地產(chǎn)信托和投資基金來填補(bǔ)銀行貸款退出后的資金空洞也是不現(xiàn)實(shí)的，而建立完善的房地產(chǎn)融資的制度，在政策和法律的層面上開辟一個(gè)新的正常的融資渠道，又只能作為一個(gè)中長期目標(biāo)，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。那么，在當(dāng)前銀根收緊的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)如何破解融資困局呢？

　　目前在中國證券市場上，至少有7000億元的私募基金，這表示中國資本市場資金量巨大。但問題是這么大量的資金滯留在股市，為什么沒有大規(guī)模地流向房地產(chǎn)行業(yè)呢？對于資本市場上這么大規(guī)模的資金來說，除了房地產(chǎn)行業(yè)缺乏相關(guān)政策可以保證資金的進(jìn)入和退出之外，更多的是房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)使得資金不能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)較證券行業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、開發(fā)到最后銷售成功，決定項(xiàng)目成敗的諸多因素分散于項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)很難控制；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗與操盤者的經(jīng)驗(yàn)密切相關(guān)，投資者很難判斷操盤者的經(jīng)驗(yàn)；第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)實(shí)操，沒有可供分析的權(quán)威指數(shù)與數(shù)學(xué)模型。

　　市場呼喚新型金融中介

　　正是以上因素成了制約資本市場上的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場和房地產(chǎn)市場的新型的金融中介。此類金融中介應(yīng)該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)翻譯成資本市場認(rèn)可的語言；二是具有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷能力和房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作能力。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，既能解決房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。由于近期限制貸款規(guī)模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發(fā)商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項(xiàng)目所需的巨額資金。

　　據(jù)了解，作為資本“金主”和項(xiàng)目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)，本身也是一支投資基金。但是鑒于中國和西方國家在房地產(chǎn)開發(fā)模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內(nèi)的投資活動(dòng)非常謹(jǐn)慎。在國內(nèi)，目前也有一些正在從事此類金融中介活動(dòng)的機(jī)構(gòu)如偉業(yè)顧問，為了適應(yīng)國內(nèi)的開發(fā)模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統(tǒng)的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發(fā)項(xiàng)目，與“金主”和開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　人們期待著這種新型金融中介能夠盡快走進(jìn)北京房地產(chǎn)市場。