�。ㄐ侣勚軋�2004年5月18日報道）在濟南、青島，那些因不明真相買到違規(guī)開發(fā)黑樓的市民，正面臨著無法辦理房產(chǎn)證的窘境。買了房不能合法辦理手續(xù)，已經(jīng)成為山東幾大城市的投訴熱點。對此，有關(guān)政府管理部門把責任都推到了開發(fā)商的違規(guī)建房上。而受騙的市民們則憤憤不平：政府部門為何不提早對土地開發(fā)進行監(jiān)管，為何
讓違規(guī)住宅一批又一批地投放到樓市？
記者一行人從濟南市區(qū)一直往東走，驅(qū)車大約30分鐘后，車在一個小區(qū)前停了下來。從外面往里看，根本就覺察不到什么異樣。不過，隨著天色的轉(zhuǎn)暗，成批成批的人被小四輪送到了這里……不一會兒，攪拌機的轟鳴聲已經(jīng)在耳邊響起，和方才的安靜截然不同的是，時間越晚，施工現(xiàn)場越發(fā)地熱鬧。
5月的濟南天氣并不炎熱，施工單位為什么偏偏選在晚上而且有點近似“偷偷摸摸”的作業(yè)？帶著這個疑問，記者進行了調(diào)查。
低價黑樓熱銷
據(jù)工地周圍的居民反映，到了晚上，這里特別鬧。據(jù)悉，白天建筑工地安靜得很�？墒且坏酵砩�6點鐘之后，情形就完全不一樣了：大探照燈一開、攪拌機一開，工人被一批批地送到工地，一派緊張勞作的景象。
通過調(diào)查，記者了解到，工人們之所以會拖到晚上才開工，是有“難言之隱”。事實上，這個工地屬于違規(guī)開發(fā)，在不久前才被國土資源部特派小組勒令停工。不過，上有政策，下有對策，你不讓我白天干，我就晚上偷著干，只要避開檢查小組的風頭便“萬事大吉”了。
這片建筑物之所以違規(guī)，在當?shù)剡�有兩個版本的說法：一是這塊土地為濟南市某區(qū)的教育局所擁有，開發(fā)商和教育部門的領(lǐng)導協(xié)商將多余的房子公開出售；另一版本則是開發(fā)商與村里協(xié)商買下此地，用作商品房開發(fā)。據(jù)知情人士介紹，到目前為止，這塊土地還沒有拿到土地開發(fā)許可證。
一個沒有拿到“證”的樓盤竟然公開銷售，另人費解，但不可思議的是還會有人買，而銷售情況竟然不錯。
一位在濟南房地產(chǎn)市場滾打多年的房產(chǎn)商一語道破天機，濟南市民的收入水平一直不高，沒有證的樓盤銷售價格也比較便宜，很多人也就不過問產(chǎn)權(quán)的事情，反正又不拿到交易市場進行交易，一個愿打，一個愿挨。
據(jù)資料顯示，目前在山東省投訴量日漸增多的也是有關(guān)房地產(chǎn)無證的投訴。在濟南、青島兩市有百萬平方米的商品房辦不下房產(chǎn)證，而青島有18000個住戶沒有拿到房產(chǎn)證。
住在沒有房產(chǎn)證的商品房里的，到底有多少人？
無房產(chǎn)證的住戶成千上萬
“具體數(shù)字，恐怕誰也答不上來”，至少濟南市“雙清辦”工作人員的心里是這么想的。“雙清辦”是由濟南市房管部門、城建部門、規(guī)劃部門以及財政部門、稅務(wù)部門、質(zhì)量監(jiān)督管理部門等關(guān)系房產(chǎn)建設(shè)、規(guī)劃、管理方方面面的多個部門抽派人手組成，而它的工作范圍便是查處濟南市不規(guī)范或者是違法開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項目。
在“雙清辦”辦公室桌子上都堆著一摞摞的卷宗，據(jù)鄭主任介紹，這些卷宗收集了自1990年起不規(guī)范的房地產(chǎn)項目報告，不過這只是他們已發(fā)現(xiàn)的、有問題的項目中的一部分�！半p清辦”成立一年來，光是這些卷宗都沒有看完，而補救工作也只是做了一部分。
自濟南市開展“雙清”工作以來，關(guān)于房產(chǎn)證難辦的投訴電話接連不斷。買了房而拿不到房產(chǎn)證成為許多群眾的投訴熱點，大約占到一半的比例。濟南市房屋管理局的有關(guān)人士介紹，在濟南辦證難很多都是由于開發(fā)商的無證開發(fā)而導致的。
青島市類似的問題也在凸顯。有資料顯示，在青島市18000余戶不能辦證的房產(chǎn)中，涉及開發(fā)、建設(shè)單位的多達500余個，有相當部分是因為開發(fā)商手續(xù)不全，導致居民拿不到房產(chǎn)證。其中：土地方面的原因占50％；規(guī)劃方面的原因占10％；竣工方面占3％；因找不到開發(fā)建設(shè)單位或開發(fā)建設(shè)單位注銷、吊銷方面原因的占13％；發(fā)票方面占21％；其他原因3％。
這些問題隨著濟南和青島房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，暴露的速度也在加快。
日前，濟南當?shù)孛襟w又報料，位于濟南市中區(qū)白馬山街道辦事處轄區(qū)的臘山路上，名為“白馬山莊·新苑”的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商竟然在五證全無的情況下公開出售房屋，而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在五證全無的情況下，業(yè)主根本就不可能拿到房產(chǎn)證，這也就意味著業(yè)主買了無證的房子。
類似的事情不勝枚舉。
開發(fā)商鉆政策空子
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一個房地產(chǎn)項目從土地批復到拿證過程非常復雜。
據(jù)“雙清辦”的鄭主任介紹，一個房地產(chǎn)開發(fā)商欲開發(fā)一個項目，首先要看所開發(fā)的地方是否是政府掛牌準備公開出售的地皮。如果是，市土地局將會在公開媒體上進行公示，然后拍賣，欲投標者可以先登記，到公示期結(jié)束后，一般來說，三個月后，投標者就可以進入到拍賣中購買這塊土地。
而在拍賣之前，有關(guān)部門將會對欲售地皮進行估價、規(guī)劃。這里將會有土地規(guī)劃部門出面進行相關(guān)的調(diào)查，這塊地皮未來的規(guī)劃圖也要一一報批，通過驗證。其中包括這塊地未來的綠地面積應(yīng)該達到多少、人口密度、可開發(fā)的房產(chǎn)密度，以及這塊地皮的基礎(chǔ)價格，都得一一核算。
拍賣時，土地的開發(fā)權(quán)、使用權(quán)則是出價高者獲得。不過，房產(chǎn)商獲得土地后，必須要遵循規(guī)劃部門的規(guī)劃，比如要遵循《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。但不能超出《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準面積私自多開發(fā)，如果開發(fā)商超出規(guī)劃則意味著到時又會是五證不齊全。
工程結(jié)束后，進行竣工驗收也有一系列的嚴格規(guī)定�？⒐を炇辗矫娴脑颍汗こ掏旯ず�，開發(fā)建設(shè)單位在不組織有關(guān)部門進行竣工驗收的情況下，擅自安排居民入��；有的工程甚至根本就達不到工程質(zhì)量標準，導致通不過竣工驗收；有的開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納竣工驗收手續(xù)費，導致拿不到竣工驗收證明。
另外，還有包括發(fā)票方面的原因：有些開發(fā)建設(shè)單位為了達到向居民收取代辦費的目的，以不開發(fā)票相要挾，不代辦就不開發(fā)票；有些居民因開發(fā)單位倒閉、注銷、找不到其下落等原因，得不到發(fā)票，有些單位不具備開發(fā)資質(zhì)，以建職工宿舍、集資建房等名義，對外銷售商品房，無法出具售房發(fā)票而造成辦不了房產(chǎn)證。
土地出讓手續(xù)、欠繳土地出讓金、不能改變土地用途、按照規(guī)劃中進行建房、竣工質(zhì)量、驗收是否合格等等因素缺一不可。對于房產(chǎn)開發(fā)商，一系列程序下來，一是時間、進度將拉大，另外，資金開支無形中也增加了很多。
一位在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打多年的人士為記者算了一筆賬，在濟南要按照正常的程序購買一塊地皮，平均每畝花費不低于30萬元，再加上土地轉(zhuǎn)讓金以及其他一些花費，平均下來，一畝地為35萬元左右。但是如果不走這些程序，卻可以以20萬元獲得原本要花費35萬元的地皮。到了銷售階段，把每平方米的價格再降低些，只要在1000元以內(nèi)，房子的銷路也就不愁了�！袄弊之斍�，也由不得一些開發(fā)商鋌而走險，出此下招。
歷史遺留問題期待早解決
顯然，導致辦證難卻不僅于此，鄭主任告訴記者，實際上可以把辦證難的原因歸結(jié)為幾個方面：違規(guī)開發(fā)、政策的變化、當事人不懂相關(guān)法律等原因。
鄭介紹，由于國家在土地使用政策上的變化而導致無證，比如一些項目從開始建造到建好時，收費標準已經(jīng)變了。原本按照老標準，開發(fā)這個房產(chǎn)項目還有賺頭，但是費用一提高，很多房地產(chǎn)商就賺不到錢了，于是一些房地產(chǎn)開發(fā)商就會想辦法規(guī)避交費，導致最后拿不到房產(chǎn)證。
“無證黑房為什么能夠銷售出去，關(guān)鍵是有這個市場需求，”鄭認為。很多人都因為圖便宜愿意購買這樣的商品房。他們通常認為房子不到交易市場買賣，只是自己住，要不要房產(chǎn)證也就無所謂了。
不過，濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心主任宋友和還是認為應(yīng)該盡快解決這個問題，他建議，一個城市只能有一個屬地管理機關(guān)發(fā)證，發(fā)房產(chǎn)證是房管局的一項管理職責，所以只要符合國家有關(guān)規(guī)定，房管局都要盡快辦理。在辦證難問題上，對歷史遺留問題，應(yīng)由土地規(guī)劃等部門重新審核其土地規(guī)劃情況，符合城市整體規(guī)劃的，補辦相應(yīng)手續(xù)后，予以權(quán)屬登記。對于集體土地，收為國有和收取土地出讓金后，也應(yīng)予以辦理房產(chǎn)證。
據(jù)悉，目前濟南市也正在朝著這個方向努力。在一份名為“濟南市建筑工程‘雙清’自查申報調(diào)查登記”的表格填寫說明中，記者看到，針對不同的原因造成的辦證難問題，“雙清辦”將會依照土地使用權(quán)獲得方式不同、年限不同、是否自動要求接受查處等指標給予不同的處理。
鄭解釋說，實際上，很多問題房是房產(chǎn)開發(fā)商到“雙清辦”補辦手續(xù)就能解決的，這樣也能更好地保證買到無證房的消費者的合法利益。
但有關(guān)專家對此表示不能認同：作為政府管理部門面對大量侵犯普通市民基本權(quán)益的違規(guī)行為，哪能以群眾負責任來推脫政府責任？又怎能坐等違規(guī)者上門來自糾違規(guī)，而明知無證開發(fā)頻頻涌現(xiàn)卻熟視無睹？（許修峰
徐 英）
責任編輯：趙振宇
