新政攪熱青島二手房市場 交易成本或將轉嫁購房者(圖)

　　3月3日，上海徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，二手房交易量激增。據(jù)新華社

　　“新國五條”細則提到，將對二手房交易個稅按差額20%征收、提高二套房首付比例和利率。實施細則發(fā)布后，由于島城尚未出臺地方版的實施細則，政策的影響處在持續(xù)的“發(fā)酵中”。3月3日上午，記者走訪市場了解到，二手房市場受政策沖擊較大，不少剛需客戶著急過戶；新房市場的購房者則相對淡定。

　　買賣雙方都忙算成本賬

　　“國家政策已經(jīng)明確，限購類型包括新房和二手房，二套房貸款首付比例及利率可能要提高，個人所得稅按差額的20%征收?！?1世紀不動產(chǎn)總經(jīng)理劉剛說，交易成本的增加已是必然結果。

　　市民最關心的顯然也是交易成本的問題，“上午購房者咨詢最多的就是政策施行后個稅算法，還有打聽二套房貸首付比例和利率的?！眲傉f，按照以前規(guī)定，二手房交易個人所得稅按照總額的2%征收，新政施行后，意味著繳納個稅將按照差額的20%來征收。

　　新政實施后，二手房交易中，將通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋的原值。以一套總價為200萬元的房屋為例，如果房主當初買入價格為100萬元，按照新規(guī)嚴格執(zhí)行差額的20%來交稅，那么則要繳納20萬元的個稅，是原來的5倍多。

　　“這么大的交易成本肯定不可能由買方自己承擔，所以很多房主比購房者還要著急，催著購房者趕緊辦手續(xù)?！眲傉f。

　　業(yè)內人士分析，新政細則出臺后，該交多少個稅、二套房首付比例及利率執(zhí)行和標準，都將會以網(wǎng)簽時間為準，購房者不必著急扎堆過戶。

　　新建住宅受影響較小

　　與二手房市場相比，想買新房的購房者相對來說淡定許多。

　　“新的政策有可能導致房價下降，畢竟買新房不用繳納個稅，而剛需購房者也不需要擔心二套房貸首付比例及利率提高，而且現(xiàn)在公積金貸款上限額度提高，可以貸60萬元?！痹谑斜眳^(qū)看房的丁先生說，新政策并沒有讓他感到恐慌。

　　3日的新房售樓處并沒有出現(xiàn)二手房中介那樣顧客盈門的情況?！靶抡呷绻┬校顿Y性和改善性需求的客戶會進一步流失，市場前景堪憂?！笔斜眳^(qū)勁松五路一家新盤項目的銷售人員說。

　　“細則中強調，可提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高了購房者的融資成本，有利于抑制投機型需求，但肯定也會誤傷部分改善型需求?！币患疑虡I(yè)銀行信貸部負責人說，“新國五條”細則中稅收、信貸調控政策雙雙加碼，無疑將會對未來的樓市走勢產(chǎn)生決定性的影響。

　　但也有業(yè)內人士分析，如果要抑制房價，保證樓市平穩(wěn)發(fā)展，應該從加大土地供應、降低土地成交價格等方面入手?！耙幻婧爸€(wěn)定房價，一面抬高地價，房價怎么可能不漲？”一位業(yè)內人士說，多年的樓市調控中，房價雖然出現(xiàn)過小幅下降，但土地的拍賣價及成交價卻穩(wěn)中有增?！懊娣蹪q價，面包怎么可能降價？”該業(yè)內人士說。

　　小高峰后或跌入低谷

　　從整個市場的反應來看，更多的購房者則重新陷入觀望，靜候政策落地后市場的變化，再決定是否出手。

　　“我對新政策會導致房價下降的看法并不認同?！笔忻襦崗V亮說，假如房子交易環(huán)節(jié)的稅費大幅增加，購房者和房主持有或者轉讓的成本增大，但這和降價沒有任何的關系。

　　“但等到地方版的‘國五條細則’公布，二手房市場這種火爆場面肯定會消失，而新房契稅稅率如果上調，也會迎來低谷。“樓市分析人士張百忍說，二手房若按交易差額的20%征稅，會有一個后果，買的不敢買了，賣的不肯賣了。而新房市場因為轉讓環(huán)節(jié)稅收少，將導致剛需購房者擁入新房市場，帶動新房市場交易量漲。(記者 王愛科)

??? 警惕交易成本“轉嫁”購房者

　　新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元，新政后按差額的 20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

　　3月1日，國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知公布，這一《通知》被認為是國務院常務會議出臺的新“國五條”的具體實施細則。這是繼2011年初以來，國務院再次出臺全面的樓市調控措施。

　　熱點城市樓市或將降溫

　　自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進一步緊張。但一些三、四線城市房價平穩(wěn)，甚至仍在下降，市場存在供過于求的風險。1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價格環(huán)比上漲的有53個城市，環(huán)比持平的7個，還有10個城市房價環(huán)比下降。

　　由于市場出現(xiàn)明顯的分化，新的調控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征。《通知》要求，房價上漲過快的城市可以進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價格控制目標。同時要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，調控政策的差異化有利于指導各地因地制宜地出臺配套政策。同時，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價控制目標，并與問責掛鉤，這將督促熱點城市出臺更為細化的調控政策。

　　當前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，盡管一、二線城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺對市場心理將形成震懾，從而在短期內抑制當前市場過熱的局面。

　　需警惕轉嫁購房成本

　　與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟手段調節(jié)市場。其中最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是要求對出售自有住房的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅。

　　嚴格來講，這一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的個稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實際操作中，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前需要繳納個稅為2萬元，新政后按差額的20% 計算，需繳個稅 30萬元，增加 28萬元，相當于房屋成交價的14%。

　　張大偉認為，如果這一政策得以嚴格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。以北京為例，等細則出臺以后，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。

　　但這一新政也引發(fā)人們對購買二手房成本進一步上升的擔憂。由于一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅 、個稅 、契稅、中介費等稅費基本都轉嫁到購房者身上。業(yè)內人士認為，如果熱點城市的供求關系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉嫁到購房者身上，進一步提高購房者購買二手房的成本。

　　制度改革還要跟上

　　供求穩(wěn)則房價穩(wěn)，預期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進一步嚴厲抑制投資投機型購房需求的同時，此次新政全面強調增加供應，并著重提出了加強市場預期管理。

　　供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求端，新政強調繼續(xù)實施限購的同時，對限購政策做出了進一步的細化，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對地方繼續(xù)實施限購政策將起到指導作用。

　　相比已經(jīng)嚴厲的抑制不合理需求的手段，增加供應更為重要。增加供應首先要增加土地供應?！锻ㄖ诽岢?，房價上漲壓力較大的城市應進一步增加土地供應，穩(wěn)定土地市場預期。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應目標的北京在同一天內拍出13個地塊，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應的重要性。同時，要讓土地盡快變成房子，形成有效供應，《通知》提出要求金融機構支持普通商品房項目的貸款需求，加快供地、建設和上市進度。朱中一認為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”，如果能堅持實施，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進而從根本上穩(wěn)定房價。

　　朱中一表示，新政出臺，尤其是各地的細則落地后，一線城市最近過熱的樓市也許會在短期內出現(xiàn)降溫，中期可能促使房價進一步穩(wěn)定。但要想實現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn)，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實施，更要看與樓市相關的長期制度改革能否加快推進。短期嚴厲調控為長期制度改革換來了時間和空間，制度改革的步伐必須加快。據(jù)《人民日報》