青島房價下跌仍在高位 外來大鱷成市場主角

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現(xiàn)在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房?！贝蕃|說道。8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用再搖號。7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價 9000多元……

????房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停止。

????上半年

????跌

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續(xù)，2012年1～ 6月青島市新房共成交31188套，新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4%，超過了3成。房地產(chǎn)市場上，外來大鱷徹底成為主角，銷售金額排行榜前十的開發(fā)商中外來大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰(zhàn)。

????抄底6500元，結(jié)果還在降

????目前在城陽區(qū)從事皮包生意的李子奇，從去年便開始看房。去年10月份，白沙河區(qū)域龍湖開始降價的時候，他去了售樓處，沒出手?！爸案杏X房價會跌。白沙河區(qū)域一片空地，以后還會建很多房子，供應量很大，感覺房價可能還會跌。今年年初，情況有所改變，成交量低迷，城陽區(qū)樓盤有優(yōu)惠，但力度并不大。找中介朋友問了問，說價格很難跌了?！崩钭悠嬲f道。

????2012年2月初中介給推薦了城陽南部的一套二手房，價格6500元，戶型不錯，首付21萬元，在預算范圍內(nèi)，李子奇出手了。中介當時那句話讓李子奇印象深刻，這是抄底價，買了肯定賺?！跋氩坏剑瑑r格仍然繼續(xù)跌。4月份，該區(qū)域內(nèi)成交的二手房就有低于6500元的了，半年后，跌了300元?！痹谏习肽?，城陽區(qū)是優(yōu)惠樓盤最多的區(qū)域。5萬元抵15萬元、買房送車位、買住宅送公寓等，折算后的價格要低于去年。即使如此，成交量仍很低迷。

????外來大鱷徹底成市場主角

????2012上半年青島房地產(chǎn)市場上，銷售金額排行榜前十的開發(fā)商中外來大鱷占據(jù)了9席，本地企業(yè)僅有一家。這也是最近三年以來，本土房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)最弱勢的一年。曾經(jīng)躋身2011年前十名的海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)和青建地產(chǎn)均未進入今年上半年的十強排行榜。

????上半年排名靠前的均是李滄大鱷樓盤。分別是中海國際社區(qū)、中南世紀城、萬科生態(tài)城和李滄萬達廣場。這些大鱷大盤在上半年應對市場淡季時，不約而同地采用了同樣的營銷模式——價格戰(zhàn)。2月底，中海國際社區(qū)公布價格新策略，新年首推200套特價房源，成交客戶可在“總價減免6.6萬元”“2萬元購買地下一層車位(價值10萬元)”“1萬元購買地下一層車位(價值9萬元)”三種優(yōu)惠中選一種，如今這樣的優(yōu)惠已經(jīng)沒有了。萬科的價格策略則表現(xiàn)在“低價開盤”上。

????另外，上半年，黑龍江路沿線，中鐵華胥美邦起價不足5000元，隨后天泰城微社區(qū)以5000元/㎡的價格開盤銷售；鑫江拉菲莊園8.8折優(yōu)惠；此外還有卓越蔚藍群島、金日紫都、天竺嘉園、祥泰正陽東郡、厚德森林國際等多家新盤進行促銷。

????新房成交量同比跌三成

????縱觀2012年上半年青島樓市，籠罩2011年市場的陰霾仍在延續(xù)，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年1～6月青島市新房共成交31188套。新房成交量比2011年上半年同比下跌了32.4% ，超過了3成。從上半年整體走勢來看，新房市場的起伏波動很大。

????1月開始，在限購政策絲毫不松動和農(nóng)歷新年長假的雙重夾擊下，樓市開年就跌入了谷底，1月青島全市新建住宅的總成交量僅為2145套，為今年樓市蒙上了陰影。2月青島市公布了住房維修基金的新政，促成了2月樓市的成交恢復，2月全市新建住宅成交量達到了5192套?？稍陔S后的3月、4月樓市跌入谷底，月成交量分別為3449套、3526套，僅高于1月。開發(fā)商們Hold不住了。從4月中旬開始，樓盤在價格上“動腦子”。大多是試探性的打折優(yōu)惠，也有個別降價力度大的。5月成交量回升，新房共成交7266套。隨之而來的6月，在開發(fā)商以價換量和房貸利率下調(diào)的雙重利好下，基本保持了5月的業(yè)績。

????下半年

????假

????下半年，青島樓市充斥著各種“假”，先收定金，再集中選房，營造火爆的場面。除了“假火爆”，還有“假摔”，浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，整體處于下跌狀態(tài)，但房價依然很高。但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。

????投資客炒房，賠了2萬多

????12月13日上午，崔瑋還是在二手房買賣合同上簽了字，紹興路套二60平方米的房子正式轉(zhuǎn)手給別人。從年初買入的75萬元漲到了現(xiàn)在的78萬元，但交完稅還是賠了2萬多元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅費很高，“年底周轉(zhuǎn)資金，沒想到賣不上價格。這是5年來第一次賠錢賣房?！贝蕃|說道。

????“投資客炒房，基本都是短線。2010年以前，幾個月轉(zhuǎn)手一套房子很正常，可以賺差價?，F(xiàn)在不行了，高稅費是擊退投資客的利器，遠比限購令的影響大。舉個例子，今年你買了這套房子，如果5年以內(nèi)要轉(zhuǎn)手賣了，稅費是全額征收，有一個稅是全額的5.5% ，總價 100萬，稅費就是5.5萬元。5年以上的話是差額的5.5%，可能不足1萬元。一年的時間，總房價可能漲了兩三萬元，而稅費直接抵消了這部分利潤，出現(xiàn)投資客賠本的情況?！笨仆H不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰向記者介紹說，“今年下半年，投資客已經(jīng)非常謹慎，出手的很少。閉著眼投資的時候已經(jīng)過去了?！?/p>

????“假火爆”，搖號是幌子

????8月底，王升不得不交了5萬元定金參加合肥路一家樓盤的搖號選房活動，開發(fā)商承諾不交定金享受不到優(yōu)惠。結(jié)果搖號后的數(shù)天，售樓處依然房源很多，優(yōu)惠仍在，根本不用搖號。9月份的時候，記者曾到這家樓盤進行探訪。8月份推出的房源還有，價格并沒有調(diào)整，直到現(xiàn)在該樓盤房價也沒有上漲，仍在搞優(yōu)惠。

????下半年，青島樓盤采取了新的策略，先收定金，集中選房，營造火爆的場面。然而當價格釋放的時候，部分購房者會放棄購房打算。“400人搶220套房子”，表面上哄搶房子，實際結(jié)果是房子仍會剩余。另外“日光盤”也是這樣制造出來的。很多項目的認籌準備時間長達大半年。比方說，李滄區(qū)一家樓盤去年11月份就已具備銷售條件，但一直拖到今年7月才開盤，一期推出了200多套房源?！翱蛻舴e累時間加長，而推出房源縮水，造就所謂的日光盤?！奔茨珜汖垹I銷總監(jiān)魏斌介紹說。

????“假”降價，房價挺高

????7月份，市北區(qū)德馨筑家釋放起價7777元的超低價，然而均價9000多元；浮山后有兩家樓盤自稱價格不足1萬元，但房源只有兩套……房價“假摔”、樓盤“假火爆”也許并不能完整概括青島2012年樓市的跌宕起伏，但雙“假”是這一年里不得不提的尷尬。

????今年青島房價到底降了多少？是不是大跌？權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，青島房價仍很高。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前11個月，青島新房均價從9600多元跌至現(xiàn)在11月份的9470元，均價依然很高，整體處于下跌狀態(tài)。進入11月份，每平米降了33元，11月份青島新建住宅價格為9470元每平方米。

????雖然房價仍很高，但下半年青島新房取得成交量有目共睹，目前超過了5萬套，遠好于上半年。有歡喜也有憂愁。當大多數(shù)樓盤著手下一年的時候，還有樓盤在年底搞優(yōu)惠，掙扎在任務量的邊緣?？傮w看，2012年的青島樓市在博弈中前進。樓盤之間博弈，樓盤與購房者之間博弈，博弈從未停。文/圖 記者 李晨

????樓市2012

????博弈中前進

????2012年，出手購房不再100% 無風險，甚至投資客都有失手的情況。部分樓盤采取促銷手段換取成交量，外來大鱷做得更加到位，徹底成為青島樓市的主角。也有部分樓盤在價格上做手腳，玩假降價，還有制造假火爆的。

????2012年青島樓市經(jīng)歷了寒風入骨、暖風拂面；開發(fā)商之間博弈、樓盤購房者之間博弈。月成交量呈上升勢頭，房價依然很高。

????展望2013年，島城樓市只能在枷鎖中艱難開拓。限購令延續(xù)已經(jīng)板上釘釘，房產(chǎn)稅傳聞四起，國家調(diào)控政策已經(jīng)明確不放松。在樓市發(fā)展的過程中，調(diào)控政策無時不發(fā)揮著引導和限制的導向作用，可以說明年島城樓市仍有緊箍咒在，開發(fā)商的日子仍很艱難。

??? 【延伸閱讀】

圖解2012青島房價走勢：全年都是負增長

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百城房價指數(shù)：2012年青島住宅均價統(tǒng)計（單位：元/平方米）

根據(jù)這份走勢圖可以看出，2012年的青島房價環(huán)比跌得“穩(wěn)”，同比跌得“狠”。5月是全年房價走勢的關(guān)鍵節(jié)點，5月之前是一處“陡坡”，跌勢兇猛，5月之后的房價像一處“緩坡”，下滑曲線明顯緩和。

環(huán)比方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-11月房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，青島前兩個月房價維持了去年底0.5%以內(nèi)的降幅，3、4月跌破1%，從5月開始到11月這7個月時間里，房價環(huán)比漲跌幅趨于平穩(wěn)，跌幅最高出現(xiàn)在9月，僅為0.4%，最后倆月房價接連持平，沒有再出現(xiàn)震蕩下滑……（全文閱讀>>）

????◎相關(guān)新聞

????3家大鱷抱團拍下歡樂濱海城地塊

????12月24日上午，青島市2012年度最后一場國有建設(shè)用地拍賣會在青島公共資源交易中心舉行。此次拍賣會，3家大鱷抱團耗資13.5億元拿下歡樂濱海城 A區(qū)域，單價超過了3000元/平方米。據(jù)了解，規(guī)劃建設(shè)的青島數(shù)字文化體驗中心項目將打造為特色海洋主題體驗園，成為國家級數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)示范基地。綠地集團擬在歡樂濱海城投資開發(fā)超高層大型現(xiàn)代服務業(yè)綜合體項目，打造兩棟約280米的超高層雙子塔。

????本場拍賣會上，位于市北區(qū)瑞海北路240號，歡樂濱海城的四幅地塊同時上市。根據(jù)介紹，1號地塊將用于建設(shè)住宅、商業(yè)服務設(shè)施。除了開發(fā)商品房外，還將劃撥土地4002平方米，用于建設(shè)一處幼兒園，同時將提取保障性住房集中建設(shè)項目土地補償專項資金用于保障房的建設(shè)。最終1號地塊以樓面地價 3566元/平方米被88號競買人成功競得，總價接近9.5億元。88號競買人正是綠地、魯信和國信聯(lián)合組成的買家。

????之后的現(xiàn)場拍賣也再無懸念，2號地塊、3號地塊，先后被88號競買人收入囊中，其中2號地塊成交價為樓面地價 3321元/平方米，總價超過 1.5億元；3號地塊成交價為樓面地價 2437元/平方米，總價超過2.5億元。4號地塊因前期無人遞交競拍申請，現(xiàn)場由青島市國土資源局依照拍賣程序收回。此次拍賣會，標志著著名房地產(chǎn)大鱷綠地集團正式進軍青島樓市。(記者 李晨)