青島金九銀十不復(fù)存在樓市疲軟 買(mǎi)賣(mài)雙方互觀望

    金九銀十成色不足十月樓市成交回落

    “金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，今年的9月份，在最后一個(gè)周，借保障性住房發(fā)力，島城樓市絕地反擊，最終月銷售突破萬(wàn)套。接下來(lái)的十月份，樓市成交卻又峰回路轉(zhuǎn)，重新跌落至萬(wàn)套以內(nèi)。根據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份島城共計(jì)簽約住宅8756套、約86.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，較上月減少近1800套。

    郊區(qū)市區(qū)“

    隨著島城北部樓市的崛起，近幾年，城陽(yáng)和李滄已經(jīng)成為青島房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，盡管受限購(gòu)影響，但從10月成交來(lái)看，李滄和城陽(yáng)依然當(dāng)仁不讓地成為本月成交前兩名。而郊區(qū)樓市則由于“非限購(gòu)”的刺激，在2012年的整個(gè)市場(chǎng)成交中表現(xiàn)突出。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月青島市新房銷售“最火爆”的區(qū)域當(dāng)屬城陽(yáng)區(qū)，城陽(yáng)10月新房成交總量達(dá)到了1715套，環(huán)比增加了24.8%，全市排名第一位；李滄區(qū)緊隨其后，10月新房成交1343套，雖然與9月相比成交總量略有下降，但也算是穩(wěn)坐亞軍寶座?！般y十”熱銷區(qū)域的第三名是膠州市，膠州10月新房成交1285套，環(huán)比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三個(gè)區(qū)域也是青島10月樓市新房賣(mài)過(guò)“一千套”的區(qū)域，此外，膠南、即墨、開(kāi)發(fā)區(qū)新房成交量均不足“千”。

    而綜合整個(gè)成交數(shù)據(jù)，包括市南、市北等在內(nèi)的七區(qū)成交數(shù)量在整個(gè)市場(chǎng)成交中占據(jù)49%，其他五市成交占據(jù)51%，基本“平分秋色”。

    中小戶型依然熱銷

    從2012年10月青島市新建住宅成交情況來(lái)看，10月青島樓市成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90平方米的新房總成交量為3588套，雖然與九月份4366套的成交量無(wú)法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占當(dāng)月全市住宅總成交量的41%，與9月份基本相同。

    的確，在整個(gè)調(diào)控政策影響下，剛性需求已經(jīng)成為今年市場(chǎng)的絕對(duì)主力，而這些剛需的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)大都集中在90平方米左右的中小戶型。特別是目前，對(duì)于首次置業(yè)的剛性需求，無(wú)論在稅收政策還是在信貸方面，都有著一定的政策支持。“買(mǎi)太大了也根本買(mǎi)不起，90平方米左右最合適，我最喜歡的就是面積在90平方米以下，但是戶型做到了套三，這樣，將來(lái)有了孩子也不需要忙著換房子。”小李告訴記者，他十月一期間結(jié)的婚，9月份買(mǎi)了個(gè)89平方米的套三房。

    改善性需求占五成

    從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅總成交量的39%，也接近了4成，所占比例未減。同9月份成交的4035套所占的戶型比例相差不大。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前的成交比例來(lái)看，作為剛性需求的一部分，改善性需求已經(jīng)同剛性需求一起，逐漸成為市場(chǎng)的兩大主力軍。而針對(duì)這種情況，與市場(chǎng)接觸最為密切的開(kāi)發(fā)企業(yè)自然不會(huì)放過(guò)，據(jù)了解，將在11月上市的新樓盤(pán)中，中小戶型占比較少，特別是李滄、城陽(yáng)的項(xiàng)目大部分面向改善和投資置業(yè)者。而一直以來(lái)，李滄和城陽(yáng)是島城樓市剛性需求最為集中的區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)變化足以代表整個(gè)島城樓市的市場(chǎng)變化。

    臨近年底大鱷排隊(duì)推盤(pán)

    每年的年末，島城樓市都會(huì)上演一些令人興奮和驚訝的事情。去年10月份，龍湖滟瀾海岸小高層項(xiàng)目震撼開(kāi)盤(pán)，11月份，萬(wàn)科生態(tài)城熱銷，燃起了島城樓市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，對(duì)外宣稱將在本月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目約有26個(gè)，盡管從數(shù)量上看并不多，但是從成員來(lái)看，全都是大鱷級(jí)別。據(jù)了解，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、城建、華潤(rùn)、龍湖等大開(kāi)發(fā)商在11月份均有新盤(pán)或是加推產(chǎn)品入市。

    作為房地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，2012年青島萬(wàn)科在 “傾心筑造·幸福青島”年度品牌主題的帶領(lǐng)下，動(dòng)作頻頻。近期，青島小鎮(zhèn)二期首期產(chǎn)品剛剛開(kāi)盤(pán)，11月還將有加推產(chǎn)品推出。即墨項(xiàng)目萬(wàn)科東郡11月也將有新一批房源推出；此外，平度萬(wàn)科項(xiàng)目11月底將推出首期項(xiàng)目。

    11月份，本土房地產(chǎn)品牌公司城建地產(chǎn)在浮山新區(qū)的高端樓盤(pán)——青島印象山預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，此次開(kāi)盤(pán)推出高層、多層洋房和小高層，戶型面積在96-280平方米之間；10月27日，龍湖在城陽(yáng)中心城區(qū)的新項(xiàng)目悠山郡示范區(qū)開(kāi)放，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會(huì)在11月份開(kāi)盤(pán)。

    年底，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)主力李滄樓市也不甘寂寞，三個(gè)大盤(pán)綠城理想之城、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中海國(guó)際社區(qū)都有新產(chǎn)品推出。其中，綠城理想之城推出的是藍(lán)岸南區(qū)組團(tuán)，戶型面積80-150平方米；李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)今年已推出了中央公館，11月下旬，萬(wàn)達(dá)悅公館也將開(kāi)盤(pán)銷售，該項(xiàng)目以改善型產(chǎn)品為主，面積區(qū)間為85-170平方米；11月，中海國(guó)際社區(qū)將推出“一里城”。10月底，李滄大盤(pán)時(shí)代城加推一棟小高層，戶型以80-100平方米為主。

    而根據(jù)青島市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市可售房源超過(guò)16萬(wàn)套，其中住宅超過(guò)11萬(wàn)套，而據(jù)了解，進(jìn)入10月份，青島樓市的新房存量一直高居16萬(wàn)套以上。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如此高的存量壓力下，再加上年底即將開(kāi)盤(pán)或者加推的項(xiàng)目，2012年年底的島城樓市，雖然不一定會(huì)出現(xiàn)“年底大甩賣(mài)”的現(xiàn)象，但是，競(jìng)爭(zhēng)畢竟會(huì)非常激烈，特別是李滄片區(qū)。