二手房行情調(diào)查:普遍超1萬/平 剛需搶房

????來自國家及地方統(tǒng)計部門每月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，青島二手房價格環(huán)比已連續(xù)下降了10個月，成交量也在去年下降的基礎(chǔ)上再次大幅下降，而進入5月份，隨著房東報價主動降低，部分區(qū)域出現(xiàn)小有回暖的態(tài)勢。那么青島二手房市場經(jīng)歷了怎樣的煎熬、起伏呢？記者昨日選取了市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)的9大片區(qū)當(dāng)做樣本來調(diào)查，客觀地反映了當(dāng)前二手房成交價格及成交量的真實現(xiàn)狀，供置業(yè)者參考。據(jù)調(diào)查顯示，目前二手房成交的主流戶型集中在七八十平方米的套二帶廳房源，首次置業(yè)或首次改善的剛性需求是絕對的主流，投資客已絕跡。剛需置業(yè)者在觀望了一年多后開始出手購房，有望帶活已沉寂了一年多的二手房市場。

????二手房已連跌10個月

????上周，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價走勢情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月份青島新建商品住宅、二手住房價格指數(shù)出現(xiàn)最大降幅。其中二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%，同比下降2.8%。與2、3月份相比，4月島城二手房價格顯示出進一步探底的勢頭。2月份，二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，同比跌幅則為2.2%。3月份，二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比降幅達(dá)2.4%。

????從去年年初國家實施樓市調(diào)控政策以來，島城房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)起伏不定的行情，但是從去年的8月份開始島城樓市走上下跌路，到今年4月份跌到了調(diào)控以來的最低點，其中新建商品住宅價格指數(shù)同比下降3.8%，二手房價格指數(shù)環(huán)比同比下降2.8%，均是最大降幅。

????與去年同比降了一半多

????此外根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年前三個月，七區(qū)二手房成交量為1871套，四區(qū)二手房成交量為1431套，與去年同期的5059套與3805套相比，分別下降63.02%與62.39%，延續(xù)了去年年末的下滑走勢。嶗山區(qū)第一季度共成交90套二手房，數(shù)量已經(jīng)降到了史上沒有過的新低。城陽、黃島因為新房不斷以低價開盤，二手房成交量都降到了每月100套以下。

????4月份，市內(nèi)四區(qū)二手房共簽約999套，比今年3月份的319套多出了680套，環(huán)比增幅近7成。但和去年4月份1158套的簽約量相比，遜色不少。盤點4月份樓市可發(fā)現(xiàn)，過高的價格仍是阻礙成交的主要因素?！斑@部分房源主要集中在嶗山、市南一片，不僅價格高，而且受限購令限制。”21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域市場部經(jīng)理李蘭玉分析說。

????房東撐不下去降價賣

????關(guān)鍵詞：價跌量增 成交價：100-150萬元

????市南區(qū)東部地處香港中路商圈，一直是二手房交易較為熱鬧的片區(qū)，且價位不低。那么目前市場如何呢？太平洋房屋福林店店長周國華用了四個字“價跌量增”來形容，經(jīng)歷了去年一年的慘淡后，今年明顯感覺成交量上去了，平均每月能成交三四套，與去年同期相比增長一倍。“我們這片兒賣房的房東大多是賣了小的、舊的去換大房或新房，新房看好了然后將老房子脫手，在這種情況下房東給出的報價就會比較低。還有一些房東是掛了大半年，眼見著沒人看房，撐了大半年撐不下去了，于是降價賣?！敝車A說。

????他舉例說，前不久成交了一套房，大堯三路福林花園是2000年左右的多層物業(yè)小區(qū)，88.6平方米的六樓加閣樓，房東去年下半年掛出來的，一開始報價168萬元，但一連好幾個月幾乎沒有看房的，即便是個別客戶看了，都沒了下文，到了今年，房東最后落到128萬元才最終成交?！斑@套成交的單價在1.4萬元/平方米上下，而2010年市場好時，成交價沒有低于1.6萬元/平方米的，總體上回落了大約2000元/平方米。”周國華說，另外片區(qū)內(nèi)剛交付不久的中海銀海一號小區(qū)價格約為1.4-1.8萬元/平方米，年后有一套130平方米的大戶型最后以180多萬成交，單價約1.4萬元/平方米，而此前報價為210萬元，降了將近30萬元。“這個小區(qū)因為是剛交付，房產(chǎn)證沒過五年，營業(yè)稅高，所以成交比較淡，在房東主動承擔(dān)稅費的情況下才能成交。這也是目前二手房市場的一個主要特點。”周國華說，總體而言市南東部片區(qū)成交的主流在100萬元-150萬元，當(dāng)然也有個別六七十萬元的小套二或套一成交。

????房主大都不差錢

????關(guān)鍵詞：被限購 豪宅：每平不低于3萬

????香港中路以北、靠近寧夏路一代的市南區(qū)東部成交略有回暖，而香港中路以南尤其是東海路以南的市南沿海一線豪宅卻仍成交慘淡，太平洋房屋音樂廣場店店長金巍在這一片做二手交易有一些年頭了，但他從來沒經(jīng)歷過如此慘淡的行情，尤其是去年一整年，幾乎賣不動，還好沿海寫字樓租賃市場不錯，能維持住。進入2012年后，成交也只有兩三套。最貴的一套是位于澳門路上的通信花園頂加閣的房子，150平方米成交價約為550萬元，稅費由房東承擔(dān)。金巍說，截止到目前，東海路以南的豪宅沒有低于3萬元/平方米的。 “這個區(qū)域的房主大都不差錢，房價漲上來再要降，很難，不到萬不得已沒有降價出手的，除非戶型特別差的。而且就算部分房東想略微降點處理，也很難有接手的，要么就是總價太高了，要么就是被限購了，沒法成交?！苯鹞≌f，目前手頭上有套總價約為2000萬元的房子正在賣，單價超過了6萬元/平方米，買賣雙方對價格都已基本談妥?！暗捎诳蛻舯幌拶徚耍越灰捉┏种?，眼下只能給客戶做工作，把手頭上其他的房產(chǎn)賣掉一些，看能不能不被限購?！苯鹞「嬖V記者。

????受限購令影響大

????關(guān)鍵詞：租賃很火 成交價：160萬元以內(nèi)

????嶗山區(qū)近年來一躍成為僅次于市南區(qū)的高檔房聚集地，價格也一度飛漲，尤其是香港東路沿線。此外海爾路、深圳路、遼陽東路沿線涌現(xiàn)的新小區(qū)也不少，因此二手房市場開始發(fā)展起來。那么當(dāng)前市場如何呢？科威國際不動產(chǎn)嶗山店經(jīng)理徐遷均分析指出，嶗山區(qū)總體上還是受限購令影響比較大，成交量上不去，2009、2010年市場好的時候，多以大戶型為主，套三雙廳雙衛(wèi)的高品質(zhì)房源好出手，而自從限購令頒布后，這類房源基本上成交為零，更別提一些看海豪宅了。

????當(dāng)前市場成交主流還是以套二帶廳居多，總價在160萬元以內(nèi)的，90-130平方米左右的戶型。近期麗海花園一套87平方米的多層房源，以131萬元成交，單價為1.5萬元/平方米，比一年前低了1000元/平方米。另一套高層住宅康城小區(qū)的113.96平方米、套二雙廳雙衛(wèi)房源，成交價120萬元。此外關(guān)注度較高的海爾東城國際、魯信長春花園小區(qū)也略有回落，但幅度不大，成交價在1.6萬元/平方米左右，且以100平方米左右的中小戶型居多。

????“買賣交易在我們這片確實不活躍，目前還是沒有太多改觀。但租賃市場還是很不錯的，年后一個月能有5、6單，除了住宅外，還有不少是寫字樓出租，租賃的傭金收入能占總收入的30-40%?！毙爝w均說，現(xiàn)在只有等限購令放開。

????浮山后一帶 客戶很多關(guān)鍵看房東

????關(guān)鍵詞：略有回暖 成交價：80-100萬元

????浮山新區(qū)自2008年以來逐漸成為市區(qū)置業(yè)的焦點，尤其是2009年底及2010年，二手房單價也從八九千元每平方米一躍而升至1.3-1.5萬元/平方米，成為近年來島城升值空間最大的片區(qū)之一。那么經(jīng)歷了一年多的市場低迷行情后，這片區(qū)域如何了呢？

????青房置換浮山后六小區(qū)店李店長接受記者采訪時說，“這幾年，浮山后房價起起伏伏我也是看在眼里，漲的時候漲的很快，但跌起來大家就不愿意了，年后總體上略有回暖，但不是很明顯，目前單店月均成交差不多是兩套，不是特別理想?！崩畹觊L說，該片區(qū)成交的主流戶型在65-80平方米的套二廳，總價在80-100萬元區(qū)間，浮山后一、二小區(qū)成交價略低，約為1.1-1.2萬元/平方米，四、六小區(qū)約為1.2-1.25萬元/平方米，部分急售的比這個價還低，而去年同期為1.35萬元/平方米。前不久浮山后六小區(qū)有套87平方米的一樓毛坯房，房東急售，以1.16萬元/平方米最終成交。而周邊的封閉小區(qū)如城建湖光山色、海信靜湖瑯園等小區(qū)，價格依然較高，在1.5-1.7萬元/平方米，其中靜湖瑯園不僅價格高，而且面積多在100平方米以上，總價也就高了，成交更少。“要想打破目前這種狀態(tài)，關(guān)鍵看房東的態(tài)度，來這兒買房的客戶還是比較多的，房東要是繼續(xù)扛著，那成交肯定上不去?！崩畹觊L說。

????市北錯埠嶺周邊 五六十平米是成交主流

????關(guān)鍵詞：剛需焦點 成交價：60-80萬元

????“來錯埠嶺、福北小區(qū)這一帶買房的絕對是剛需中的剛需，成交主流為50-70平方米的套二房，總價在60-80萬元，這是首次置業(yè)的年輕人能承受得住的。而且錯埠嶺這兒還有地鐵站，非常便利?！碧窖蠓课莞１钡甑觊L文強接受記者采訪時說，進入今年2月份以來，單店每月成交約為7、8套，比去年增長一倍，主要是剛需觀望一年后開始出手了，而錯埠嶺一帶又因為地理位置、生活配套、戶型區(qū)間等種種因素比較適中，成為剛需客戶關(guān)注的焦點。目前頂層的房源價格約為1-1.15萬元/平方米，非頂層價格約為1.1-1.2萬元/平方米，與限購令出臺前相比略低了500-1000元/平方米。

????“并不是我們這片房子有多好，所以抗跌，而是因為這片的房子戶型大多在五六十平方米，總價低，且多建于1993-1997年之間，年代較新，貸款比較容易，綜合之下成為置業(yè)熱點?！蔽膹娬f，五六十平方米的是成交的絕對主流，福州北路上的封閉物業(yè)小區(qū)鼎城有一百多平方米的大戶型，但基本沒有成交，前天一套55平方米的南向套一房源成交總價67萬元，單價約為1.2萬元/平方米，而一年前為1.35萬元/平方米。另外福北小區(qū)一套位于4樓的72平方米的房子，以79.8萬元成交，房東自去年10月掛牌出售，報價很快回落到85萬元，最后不到80萬元成交，而2011年初該小區(qū)賣得最貴的一套達(dá)93萬元，也是同一個戶型。

????市北西部 房源不多需求量大

????關(guān)鍵詞：買賣活躍 成交價：100萬元以內(nèi)

????科威國際不動產(chǎn)信息城店店長王倩說，市北西部片區(qū)交通十分便利，地鐵2號線也在此設(shè)站，是“老青島”比較鐘情的區(qū)域，所以總體上掛出來出售的房源不算多，但遼寧路信息城一帶有大量的IT工作者，一些小老板或工作四五年的小白領(lǐng)希望在此片區(qū)置業(yè)，方便上下班，因此需求量還是比較大的，買賣比較活躍。進入2012年，單店月成交量大約在2、3套，5月已過半，成交了2套。而去年該店主要以租賃度日。

????目前成交的多在1.1萬元/平方米，總價在100萬元以內(nèi)的。她舉例說，上個月成交了一套聚豪大廈的套二精裝修房，這座大廈建于2000年，是高層住宅，位于10層、雙南向、面積為82平方米的房子，最后以82萬元成交。相連的科技大廈一套87平方米的毛坯房以87萬元成交，而一年前這兩座大廈的成交價沒有低于1.2萬元/平方米的。“信息城周邊主要是這兩座樓比較新，好貸款，且總價不高，成交還不錯。另外大連路市場周邊房源也有部分較新，建于1996年前后，年代較新，環(huán)境好，配套好，成交價比這兩座大廈要高，約為1.2萬元/平方米，一些帶雙氣、精裝修的要更高。其他的諸如樂陵路、普集路一帶房子就太舊了，貸款很難，且戶型設(shè)計不太好，客戶看的也少?！蓖踬环治鲋赋?。

????四方杭州路附近 掛出不到兩周就成交

????關(guān)鍵詞：過山車 成交價：50-80萬元

????“年后市場確實好多了，但還是感覺像坐過山車，從單店來看，1月份零成交，2月份賣了5、6套，3月份沒有成交，4月賣了4套，5月到現(xiàn)在也有4套。”科威滿堂紅不動產(chǎn)總經(jīng)理薛峰用“過山車”一詞形容年后的四方區(qū)二手房市場，四方區(qū)的二手房主要是在人民路、海云庵、水清溝一帶，成交主流是55-80平方米的套二帶廳的房子，單價在1萬元/平方米左右，與限購令出臺前相比回落了約1000元/平方米。

????目前房東總體上來看，報價比較實在，而一些低于市場價的房子一掛出來不到兩周時間就能成交。四方區(qū)著名的封閉物業(yè)小區(qū)杭州花園在一年前房價最高報到了1.5萬元/平方米，但今年普遍掛牌價在1.3-1.4萬元/平方米，近期一套70多平方米的房子最終以不到1.2萬元/平方米的價格成交了，主要是房東急需用錢。另外地處興隆路附近的興隆家園小區(qū)，多層房源報價約為1.1-1.2萬元/平方米，小高層報價1萬元/平方米，近期成交了一套83平方米、精裝帶全套家電的小高層二手房，報價實在，大約掛了一個多月就成交了。

????李村公園附近 頭一次碰到搶房

????關(guān)鍵詞：看房量大增 成交價：50-60萬元

????接受記者采訪時，科威國際不動產(chǎn)李村廣場店經(jīng)理馬紀(jì)寶首先跟記者聊了一件很郁悶的事，就發(fā)生在上周六?！袄畲逄覉@路上有個63平方米的精裝套二廳房子要賣，房東直接報價55萬元，折合單價剛過8700元/平方米，我手頭一個客戶看好了，打算簽約，但客戶一見房東面開口又要降價，問50萬元賣不賣，就在兩人討價還價時，另外一家中介也帶了個客戶進來了，人家一聽報價55萬元，當(dāng)場表示要交定金簽合同，我這個客戶一看傻眼了，立即反悔說‘55萬元我先要，這是我的’，最后房東把他拒了，和另外那個客戶簽約了?！瘪R紀(jì)寶說起此事很郁悶，到手的鴨子飛了，但他同時又很欣慰，“這是自限購令以來我頭一次碰到搶房的現(xiàn)象，擱在2010年，這種情況很多。你說這是不是好兆頭？”

????馬紀(jì)寶分析說，目前李村商圈一帶成交的二手房主流在50-60萬元，絕大部分都是首次置業(yè)的剛需客戶，“今年我們帶看的客戶好多都是大肚子的孕婦，這主要是觀望了一年了，不能再等，于是出手買房，而且大多需要帶點裝修的，可直接入住?！瘪R紀(jì)寶說，房東方面報價也越來越實在，比如知名度較高的百通花園小區(qū)目前成交價約為9000-9500元/平方米，而一年多前基本都在1-1.1萬元/平方米，回落了1000元/平方米，另外東山實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房也從10500元/平方米回落到9000元/平方米左右?！爱?dāng)前看房量大增，我們店內(nèi)三個經(jīng)紀(jì)人每周末的看房安排都滿滿的，有的還需要提前預(yù)約，所以我感覺下半年市場會更好，目前一個月平均約有3套左右成交。”馬紀(jì)寶頗為樂觀。

????李滄區(qū)西部 不降到七八千元絕不出手

????關(guān)鍵詞：比較冷清

????“其他片區(qū)都回暖比較明顯，但我們滄口這片還是比較冷清?！鼻喾恐脫Q升平路店經(jīng)理包玲說，年后只成交了三套房，而且還都是“非正?！鄙唐贩浚礇]有產(chǎn)權(quán)的房子，總價特別低。一套是地下負(fù)一層，從8.5萬元降到了7.8萬元成交，一套是升平新城的只有使用權(quán)的閣樓，中介周宣還價后，房東從27.8萬元降到24.9萬元，客戶才買下。第三套是婁山花園的集體產(chǎn)權(quán)房，以35萬元成交。

????“我們分析感覺還是房東死抱著房價不降，而客戶又總感覺滄口是市內(nèi)四區(qū)房價最低的，不降到七八千元絕不出手。另外這一片好幾個新盤在售，價格也不高，一些剛需客戶可能更傾向于交易稅費少的新房，所以滄口這片二手房成交很淡?！卑嵴f。

????她舉例說，建于2000年的升平路一小區(qū)有個86平方米的一樓帶院精裝修房，去年上半年掛牌時房東報價86萬元，一個看房的也沒有，接著就降到了81萬元，再到77萬元、75萬元，“現(xiàn)在報價已經(jīng)低于70萬元了，而且我們基本上期期廣告上都主推這套房，但連個咨詢電話都沒有，更別提帶看房了?！卑嵩诮o記者講述時語氣非常急促，恨不得趕緊有客戶把這房買下，以實現(xiàn)單店年后零突破。

????自2011年1月份以來市內(nèi)四區(qū)二手房成交量情況

????2011年 1月份 1991套

????2月份 517套

????3月份 1297套

????4月份 1158套

????5月份 1021套

????6月份 1139套

????7月份 966套

????8月份 972套

????9月份 879套

????10月份 732套

????11月份 805套

????12月份 694套

????2012年 1月份 385套

????2月份 727套

????3月份 319套

????4月份 999（孫靜芳 王建亮）