青島昔日地王成燙手山芋 拿地兩年仍在挖地基

????此輪調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在，備受煎熬的是那些“地王們”。隨著國(guó)家“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策的推出，房地產(chǎn)泡沫步步退去，昔日地王卻淪為“昂貴的雞肋”。中海·紫御觀邸、綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋公館……那些高價(jià)競(jìng)得的“地王”，現(xiàn)如今要么是施工緩慢，要么降價(jià)促銷(xiāo)，總之，高價(jià)地所帶給開(kāi)發(fā)商的，不僅是名噪一時(shí)的地王頭銜，在調(diào)控市下，資金告急、地價(jià)縮水、樓盤(pán)滯銷(xiāo)等一系列副作用將昔日地王變成了“燙手山芋”。值得注意的是，縱觀這些地王項(xiàng)目，操盤(pán)者無(wú)不是地產(chǎn)界的大鱷級(jí)房企。

????遠(yuǎn)洋公館挖地基耗費(fèi)兩年

????日前，記者來(lái)到位于市南區(qū)燕兒島路與泉州路交會(huì)處的遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，看到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)工人正在有序施工，部分地塊正在打地基。而這已經(jīng)距遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地起有兩年之久了。據(jù)悉，該項(xiàng)目便是目前島城樓市史上最貴單價(jià)的地王項(xiàng)目。

????時(shí)間追溯到2010年，那一年，青島產(chǎn)生了很多地王，工人療養(yǎng)院就是其中之一。2010年3月12日，工人療養(yǎng)院地塊拍賣(mài)，出讓的土地面積為42463.1平方米，其中住宅面積32467.29平方米，剩余的為商業(yè)用地。整個(gè)地塊規(guī)劃建筑面積為80026平方米，競(jìng)買(mǎi)保證金1億元，拍賣(mài)起叫價(jià)為6000元/平方米。經(jīng)過(guò)66輪的較量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以地價(jià)1.95萬(wàn)元/平方米競(jìng)得該地塊。據(jù)了解，這一單價(jià)是目前島城樓市最高的。

????據(jù)了解，在拍地之后的一年中，該項(xiàng)目一直沒(méi)有正式開(kāi)工，直到去年，項(xiàng)目才有了陸續(xù)開(kāi)工的跡象。而在日前記者的探訪中看到，目前該項(xiàng)目還處在打地基的狀態(tài)中，且在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地的兩年后，項(xiàng)目的建設(shè)遲緩不言而喻。

????綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)寂靜待建

????沿香港中路一路向西，記者來(lái)到位于香港西路南、東海二路東的綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，該地塊其四周依然圍著高高的圍擋，地塊雜草叢生，還未有實(shí)質(zhì)性的施工進(jìn)展。

????據(jù)了解，該地王項(xiàng)目同樣誕生于2010年，與遠(yuǎn)洋公館單價(jià)最高不同的是，深藍(lán)廣場(chǎng)是地塊總價(jià)最高的地王項(xiàng)目。2010年1月22日，經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)拍，起拍價(jià)每平方米1萬(wàn)元的原市南法院地塊最后被綠城集團(tuán)以單價(jià)17800元競(jìng)得，總價(jià)達(dá)40.4億元，被稱為市南前海一線最后一塊“鉆石”地塊，名噪一時(shí)。

????根據(jù)規(guī)劃，綠城深藍(lán)廣場(chǎng)將建設(shè)一棟超高層綜合塔樓（74層）、兩棟超高層住宅塔樓（42層和48層）及商業(yè)裙樓組成。項(xiàng)目超高層綜合塔樓的高度達(dá)327.25米，另外兩棟樓的高度也接近200米。項(xiàng)目建成后，將成為島城第一高樓。

????然而，在綠城拿地的兩年后，這個(gè)備受關(guān)注的鉆石地王，依然在東部海岸線上靜悄悄地等待著。

????中?！ぷ嫌^邸賤賣(mài)促銷(xiāo)

????談起最近島城樓市降價(jià)潮，不得不提位于山東路的中?！ぷ嫌^邸。2012年4月17日，中?！ぷ嫌^邸的一條“精裝大宅直降百萬(wàn)”的廣告席卷全城，成為島城樓市的領(lǐng)跌軍。回顧該地塊的“誕生記”及“成長(zhǎng)史”，可謂一路坎坷。

????早在2007年9月5日，中海地產(chǎn)“過(guò)關(guān)斬將”，歷經(jīng)279個(gè)回合，以16.18億元的總價(jià)、折合為樓面地價(jià)8330元/平方米拿下西吳家村250號(hào)地塊。雖然當(dāng)時(shí)山東路周邊二手房?jī)r(jià)格僅維持在8000元/平方米，但中?？偹闶且?330元的高價(jià)如愿將該地塊收入囊中了。在此后的時(shí)間里，項(xiàng)目卻始終處于擱置狀態(tài)，直到2009年6月26日，該項(xiàng)目才舉行了奠基儀式，但此后的工程工期可謂相當(dāng)滯緩。

????在項(xiàng)目開(kāi)工的兩年后，也就是中海拿地后的三年零十個(gè)月，于2011年7月，中海紫御觀邸終于開(kāi)盤(pán)。然而，多磨未必成好事，紫御觀邸迎來(lái)了銷(xiāo)售不暢、資金告急的困境。無(wú)奈之下，于今年4月中旬打出直降百萬(wàn)的促銷(xiāo)廣告。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項(xiàng)目房源總套數(shù)811套，可售房源仍有683套。由此可見(jiàn)，百萬(wàn)降價(jià)后的銷(xiāo)售形勢(shì)尚需面對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

????開(kāi)發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎

????前兩年出手闊綽勇奪“地王”的大鱷級(jí)開(kāi)發(fā)商們似乎沒(méi)有料到當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)日漸明朗。昔日的地王今天卻成了“燙手山芋”。對(duì)于后市，不少分析人士認(rèn)為地王項(xiàng)目銷(xiāo)售會(huì)很困難，地王項(xiàng)目成本過(guò)高，在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)面臨全面下調(diào)的大趨勢(shì)下，成本過(guò)高的地王項(xiàng)目明顯缺乏售價(jià)調(diào)整的空間，若周邊對(duì)手項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格，地王項(xiàng)目就失去了最重要的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，地王項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)建設(shè)資金相比普通項(xiàng)目要多很多，這將導(dǎo)致已經(jīng)承擔(dān)重壓的企業(yè)更加難堪重負(fù)。

????樓市低迷，土地市場(chǎng)拍賣(mài)亦然，如今開(kāi)發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎，“面粉貴過(guò)面包”的一幕將不再上演。今年以來(lái)，土地市場(chǎng)大部分地塊多以底價(jià)成交，鮮有溢價(jià)成交者，“地王”現(xiàn)象不再，曾經(jīng)熱鬧非凡的土地盛宴已是曲終人散。面對(duì)“地王”開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售難的窘境，有專(zhuān)家提醒，在面對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格輪番上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該保持理性的拿地態(tài)度，以免地價(jià)上漲幅度超過(guò)房?jī)r(jià)，引發(fā)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，一旦“燙手山芋”到手后，要想扔掉可就難了。(記者 李雯)

????□政策解讀

????土地閑置滿兩年無(wú)償收回使用權(quán)

????早在1999年，國(guó)土資源部就發(fā)布《閑置土地處置辦法》并明確規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權(quán)。

????2008年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

????2011年12月，為加大閑置土地處置力度，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，國(guó)土資源部起草了《閑置土地處置辦法（修訂草案）》，征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，《閑置土地認(rèn)定通知書(shū)》下達(dá)后，縣級(jí)以上地方國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案。處置方案包括延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，改變土地用途，安排臨時(shí)使用，協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，置換土地。延長(zhǎng)動(dòng)工期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。