炒房者因限購(gòu)令急低價(jià)賣房 全國(guó)或迎房?jī)r(jià)拐點(diǎn)

????房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也應(yīng)采取必要的限購(gòu)措施。據(jù)悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查分析部分二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪限購(gòu)城市的名單。在這樣的大背景下，一些城市的市民擔(dān)心限購(gòu)致使房?jī)r(jià)大幅下跌而突擊賣房，購(gòu)房者持幣觀望，投資需求受到抑制，投資熱情衰減；大型房企二三線城市“糧倉(cāng)”可能減產(chǎn)，中小開(kāi)發(fā)商處境將更加嚴(yán)峻。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)政策正向著更大范圍發(fā)展，未來(lái)二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”來(lái)臨。

 ???限購(gòu)名單牽動(dòng)樓市

????投資熱情衰減 突擊賣房頻現(xiàn)

????一些二三線城市樓市曾經(jīng)打著“不限購(gòu)”招牌而風(fēng)光無(wú)限，但如今投資需求開(kāi)始陷入觀望，一些普通市民甚至擔(dān)心限購(gòu)后房?jī)r(jià)大跌，從而使得突擊賣房的情況在一些城市頻頻出現(xiàn)。

????家在江蘇泰州的劉阿姨終于在前兩天下決心賣掉了一套小房子。因?yàn)樗龘?dān)心當(dāng)?shù)叵拶?gòu)之后找不到接盤(pán)者，她還怕房?jī)r(jià)大幅下跌，于是急急忙忙將房子賣掉，總價(jià)較之前掛牌價(jià)下調(diào)了兩萬(wàn)元。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦實(shí)行限購(gòu)，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫更容易破裂，一些普通市民因此擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅下跌，不少持有多套房產(chǎn)的市民會(huì)選擇突擊賣房、落袋為安。

????而在內(nèi)蒙古鄂爾多斯，狂奔了幾年的樓市恰如“高處不勝寒”。前兩個(gè)月，當(dāng)?shù)匾恍潜P(pán)出現(xiàn)滯銷，目前的滯銷情況愈發(fā)嚴(yán)重，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都是零成交，甚至開(kāi)盤(pán)后一周只能零星地賣出幾套，過(guò)去開(kāi)盤(pán)一掃而光的景象不復(fù)存在。

????山東省煙臺(tái)市此前受到眾多一線地產(chǎn)大鱷的追捧，萬(wàn)科、中海、保利、中建等紛紛在煙臺(tái)跑馬圈地，房?jī)r(jià)也水漲船高。限購(gòu)政策繼續(xù)加碼后，一些入駐煙臺(tái)的品牌開(kāi)發(fā)商很忐忑，以投資客為主的海景房樓盤(pán)開(kāi)始遇冷。由于擔(dān)心限購(gòu)后房?jī)r(jià)將下滑，投資客普遍持觀望態(tài)度。

????山東當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江稱，國(guó)務(wù)院提到的須限購(gòu)二三線城市應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)總量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)成熟的地級(jí)城市，山東淄博、煙臺(tái)、濰坊、臨沂等符合這一標(biāo)準(zhǔn)。如果樓市限購(gòu)范圍擴(kuò)大，煙臺(tái)入選的可能性最大。

????在山東省濰坊市，剛需群體面對(duì)可能到來(lái)的限購(gòu)仍表現(xiàn)得淡定。有80后年輕人表示，即使限購(gòu)，對(duì)剛需人群也沒(méi)有什么影響。然而，當(dāng)?shù)氐耐顿Y需求開(kāi)始轉(zhuǎn)向，一些實(shí)力雄厚的多次置業(yè)者開(kāi)始考慮商業(yè)地產(chǎn)。

????濰坊當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商魯鴻地產(chǎn)副總經(jīng)理魯文成表示，濰坊房?jī)r(jià)上半年漲幅比較明顯，保守估計(jì)在15%左右，屬于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，上半年濰坊房?jī)r(jià)漲幅一直位列全國(guó)百城前列，濰坊很有可能入選限購(gòu)城市名單。

????河北省秦皇島市近期房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，6月新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲的幅度居全國(guó)第二。河北當(dāng)?shù)氐闹薪槿耸勘硎?，上半年秦皇島高端項(xiàng)目上市比較集中，很多是度假型物業(yè)，來(lái)自北京、天津的投資性購(gòu)房需求較旺，拉高了當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌木鶅r(jià)。該人士綜合近半年數(shù)據(jù)后表示，河北省房?jī)r(jià)漲幅較明顯的唐山、秦皇島極有可能被列入本輪限購(gòu)行列。

????自今年初一線城市和部分二三線城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”之后，樓市陷入低迷，被擠出的資金開(kāi)始尋覓新的投資途徑，一些不限購(gòu)城市吸引了炒樓資金。目前煙臺(tái)市新盤(pán)價(jià)格多數(shù)突破7000元/平方米，鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房?jī)r(jià)分別達(dá)到6892元/平方米、5907元/平方米、5431元/平方米，陜西省榆林市樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，河北唐山新開(kāi)的部分樓盤(pán)價(jià)格也突破萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

????在二三線城市中，是否限購(gòu)、限購(gòu)執(zhí)行力度強(qiáng)弱使不同地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的差別。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，環(huán)比上漲0.41%。6月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市分別為鄭州、長(zhǎng)春、濰坊、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、淄博、蘭州，漲幅皆在2%至3%之間。環(huán)比漲幅居前的城市以未實(shí)施限購(gòu)的二三線城市居多。

????兩指標(biāo)或成限購(gòu)參考

????限購(gòu)將立竿見(jiàn)影 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)料逼近

????業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪的限購(gòu)城市很可能將從這些同比或環(huán)比漲幅較大的城市中產(chǎn)生。在新一輪限購(gòu)城市名單擬定過(guò)程中，除了房?jī)r(jià)漲幅，還可能參考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的指標(biāo)。

????第一批已實(shí)施“限購(gòu)令”的城市主要為直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和其他房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的城市共41個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市和大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，以及無(wú)錫、蘇州、三亞、佛山等6個(gè)熱點(diǎn)城市。

????北京中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)新建商品住宅指數(shù)，所有限購(gòu)城市同比上漲平均值為4.04%，非限購(gòu)城市平均上漲4.89%，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)漲幅低于非限購(gòu)城市。限購(gòu)城市的成交量都明顯萎縮，投機(jī)投資需求明顯被擠壓出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)限購(gòu)的城市可能新增超過(guò)一百個(gè)。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，相對(duì)于一線城市而言，二三線城市的調(diào)控壓力較小，預(yù)計(jì)未來(lái)至少有20個(gè)以上二線城市列入限購(gòu)名單。

????根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月新建商品住宅同比漲幅超過(guò)5%的城市有29個(gè)，值得關(guān)注的是，這29個(gè)城市全部為二三線城市，如烏魯木齊新建商品住宅同比漲幅達(dá)到9.3%，秦皇島的同比漲幅是8.6%，南昌和蘭州同比漲幅均達(dá)到8.4%。6月新建商品住宅環(huán)比漲幅達(dá)到0.4%的城市有5個(gè)，包括沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、銀川、烏魯木齊、遵義。這些城市都是未限購(gòu)或政策執(zhí)行并不嚴(yán)格的二三線城市。

????中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，盡管目前還沒(méi)有公布二三線城市限購(gòu)的具體范圍，但新出臺(tái)限購(gòu)肯定會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貛?lái)影響，會(huì)產(chǎn)生明顯的立竿見(jiàn)影的抑制需求效果。

????北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，一旦占據(jù)目前市場(chǎng)主體的二三線城市實(shí)施限購(gòu)，下半年房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)，預(yù)計(jì)下調(diào)幅度可能超過(guò)20%。如果全面執(zhí)行，下半年的銷售面積很可能低于4億平方米，而庫(kù)存積壓將明顯上漲。如果全國(guó)性的限購(gòu)調(diào)控收緊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在三季度明顯呈現(xiàn)。

????開(kāi)發(fā)商銷售策略受影響

????房企“糧倉(cāng)”恐減產(chǎn) 四線城市存限購(gòu)可能

????二三線城市的限購(gòu)已經(jīng)箭在弦上，這對(duì)于深耕二三線城市的開(kāi)發(fā)商無(wú)異于一個(gè)重大利空。

????今年上半年，恒大銷售面積位列全國(guó)房企第一，主要來(lái)自在二三線城市的深耕。萬(wàn)科、中海、保利、金地等大型開(kāi)發(fā)商早已將戰(zhàn)略重點(diǎn)放在了廣闊的二三線城市。今年上半年銷售額排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是：周轉(zhuǎn)速度高于同行，全國(guó)布局較為完善，相當(dāng)數(shù)量的項(xiàng)目位于二線甚至三四線城市。

????知名地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，一旦限購(gòu)政策鋪開(kāi)到二三線城市，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成交萎靡。品牌開(kāi)發(fā)商只有順應(yīng)形勢(shì)，轉(zhuǎn)而借鑒一線城市限購(gòu)后的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，更加積極地調(diào)整策略，越過(guò)觀望環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入降價(jià)促銷階段。

????中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，如果在二三線城市推行限購(gòu)令，對(duì)這些城市的中小開(kāi)發(fā)商將是沉重打擊，同時(shí)也對(duì)布局二三線城市的大開(kāi)發(fā)商銷售帶來(lái)影響，預(yù)計(jì)這些城市至少有一半的銷售量將被抑制。

????三亞華美投資有限公司總經(jīng)理王洪宇表示，限購(gòu)對(duì)于主要在二三線城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商將是一大考驗(yàn)，行業(yè)可能面臨著整體洗牌。如堅(jiān)持用此種方式進(jìn)行調(diào)控，存量房會(huì)繼續(xù)增加。

????不過(guò)，萬(wàn)科相關(guān)人士表示，萬(wàn)科不是因?yàn)樵谝痪€城市實(shí)施“限購(gòu)令”才去二三線城市布局的，在二三線城市布局是公司長(zhǎng)期以來(lái)一直實(shí)施的政策。二三線城市限購(gòu)對(duì)公司影響不大，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)合理定價(jià)。

????大舉進(jìn)軍二三線城市的佳兆業(yè)集團(tuán)香港高層反應(yīng)淡定。有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，公司近年主要以二三線城市的大眾住宅為主，購(gòu)買(mǎi)需求以當(dāng)?shù)氐膿Q房和首次置業(yè)為主，限購(gòu)令擴(kuò)大對(duì)其銷售影響有限。公司不會(huì)因此而改變分散投資的策略。限購(gòu)雖然會(huì)對(duì)銷售有所影響，但相信不會(huì)是決定性的，會(huì)繼續(xù)在二三線城市拓展業(yè)務(wù)。

????有專家指出，部分房?jī)r(jià)漲幅較大的四線城市更值得關(guān)注，由于當(dāng)?shù)厝司杖胼^二三線城市更低，房?jī)r(jià)收入比更高。以未限購(gòu)的河北省廊坊市為例，去年4月“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí)，該地區(qū)平均房?jī)r(jià)在6000元/平方米左右，如今該地區(qū)很多樓盤(pán)單價(jià)已接近萬(wàn)元/平方米，買(mǎi)房的主力是從北京市場(chǎng)擠出的消費(fèi)者。四川省攀枝花市房?jī)r(jià)半年來(lái)上漲近千元/平方米，江蘇省如東縣新建商品住宅開(kāi)到8500元/平方米。在福建省寧德市新開(kāi)發(fā)的東僑片區(qū)，多數(shù)樓盤(pán)單價(jià)達(dá)到8000元/平方米，有的甚至高達(dá)1萬(wàn)元/平方米。

????分析人士表示，四線城市整體來(lái)說(shuō)泡沫并不大，但四線城市中的沿海旅游城市外地人投資性住房多，空置率高。一線城市周邊的四線城市吸納擠出的投機(jī)需求較多，一些礦產(chǎn)資源富裕城市投資性購(gòu)房占比高，這些地區(qū)都可能納入下一步限購(gòu)的范圍。