青島暫停民間借貸房產(chǎn)抵押 暗顯樓市降價信號

青島融諾投資管理顧問有限公司總經(jīng)理張小波

　　新浪樂居訊 (編輯 張蕾)5月17日，房地產(chǎn)交易中心宣布，暫停民間借貸公司房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，一個停止民間借貸公司房產(chǎn)抵押貸款的決定,使得青島市幾百家民間借貸公司陷入歇業(yè)困境。隨之帶來的是房地產(chǎn)資金鏈愈發(fā)緊張，部分開發(fā)商的資金得不到保障，青島下半年的房價走勢是否會因此受到影響呢？

　　6月10日，青島融諾投資管理顧問有限公司總經(jīng)理張小波接受新浪樂居

　　民間借貸房產(chǎn)抵押　突然被叫停

　　“5月17日,工作人員去市房地產(chǎn)交易中心辦理抵押手續(xù),被告知民間借貸的房產(chǎn)抵押不能辦理了。” 張小波如是說，“現(xiàn)在積壓在手上的業(yè)務(wù)有四五筆,已經(jīng)簽了借款協(xié)議,卻辦不了房產(chǎn)抵押手續(xù)?！?/p>

　　民間借貸房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的突然叫停,讓青島幾百家民間借貸機(jī)構(gòu)一下子陷入了業(yè)務(wù)停滯狀態(tài),感到了“前景茫然”。

一家借貸公司的招牌

　　民間借貸“青島模式”受青睞

　　融資成本過高是困繞我國民營中小企業(yè)發(fā)展的一個不可忽視的原因。相比較全國和全省的情況看，青島民間融資的成本是最低的，作為山東省經(jīng)濟(jì)和金融中心的青島，民間融資成本低的原因就在于青島民間資本市場的活躍和發(fā)展，歸結(jié)于“青島模式”的存在和發(fā)展。近幾年來許多周邊地市的中小企業(yè)也謀劃來青島民間融資，青島民間借貸利率開始成為許多地區(qū)民間融資成本的參照物。

　　在倡導(dǎo)低利率的同時，“青島模式”的方便、快捷也深受中小企業(yè)青睞，首先其門檻非常低，對抵押房產(chǎn)在面積和年限上沒有過高要求，其次在貸款額度上也沒有限制，小到幾萬元，大到上千萬元都可以，另外，放款速度也很快，只要手續(xù)齊全，一上午時間就可以辦完簽訂借貸合同、辦理抵押登記等手續(xù)，借款人當(dāng)天就能拿到借款。勿庸置疑，“青島模式”已成為中小企業(yè)不可或缺的融資渠道。

　　據(jù)了解，自2003年以來,青島的民間借貸公司在全國率先探索出以房產(chǎn)抵押貸款為主的運(yùn)營模式：借款人在尋求民間貸款時，以自己的房產(chǎn)作為抵押物，獲得放款人的資金支持，民間借貸公司僅作為中介機(jī)構(gòu)，收取一定中介費(fèi)用。

　　由于有了房產(chǎn)抵押,這一被外界稱為“青島模式”的做法，使得青島民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)較小，不良貸款率較低，利息也比較適中，月利息維持在1%—1.5%之間,年利息維持在12%—18%之間。

　　監(jiān)管存在漏洞 風(fēng)險(xiǎn)無形中加大

　　目前相關(guān)部門和借貸公司對于協(xié)助審查上，還是有很大的漏洞，這樣也容易讓違法分子鉆空子。抵押貸款的流程也非常簡單，只要持有房產(chǎn)證、身份證，戶口本上家人到場證明，離婚的人出具離婚證，單身出示單身證明，然后到交易中心登個記就可以了，期間如果偽造了房產(chǎn)證或身份證等證件，很難會發(fā)現(xiàn)，而且多年之前，房屋經(jīng)過一次抵押之后，房屋交易中心就會將房產(chǎn)證收回，但抵押期過后，才會歸還給抵押人，而現(xiàn)在除了在房地產(chǎn)交易中心留下記錄，沒有任何約束，自由度很高，但是信息又極其不透明，借貸公司很難掌握房屋抵押登記的信息，所以，房屋所有人再次拿房產(chǎn)證做抵押，不刻意查很難查到。

　　“最大的問題就是出在一房多貸上，但是不能因?yàn)槔匣⒁耍鸵话糇影牙匣⒋蛩?，對于目前的狀況，不能全部怪在民間借貸公司的頭上，房產(chǎn)證我們合法取得，房屋抵押的價值不超出本身價值，而房地產(chǎn)交易中心等相關(guān)部門需要做的就是做好審查工作，青島的金融市場還是健康的，我們認(rèn)為應(yīng)該各司其職，做好自己的本職工作就沒有問題?！币患颐耖g借貸公司的負(fù)責(zé)人說。

漫畫房地產(chǎn)調(diào)控

　　專家：叫停民間借貸房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)

　　青島市房地產(chǎn)交易中心工作人員證實(shí),因?yàn)榻拥缴霞壊块T通知,面向民間借貸的房產(chǎn)抵押手續(xù)確實(shí)已經(jīng)停辦,至于停辦原因、何時恢復(fù)辦理以及是否永久停辦等一概尚不清楚?！艾F(xiàn)在我們最關(guān)心的是,房產(chǎn)抵押是暫時停辦還是永久停辦?！睆埿〔ㄕf。

　　如果長期暫停民間借貸公司房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，整個行業(yè)將遭受致命打擊。青島民間借貸公司每年的放貸額超過100億元,其中70%以上的交易靠房產(chǎn)抵押來控制風(fēng)險(xiǎn),一旦房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)停辦,多數(shù)民間借貸公司將面臨關(guān)門境地。

　　據(jù)青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授閔正良分析,青島市房地產(chǎn)交易中心叫停民間借貸房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù),可能與“大行情”有關(guān),在房地產(chǎn)市場從嚴(yán)調(diào)控的背景下,央行已連續(xù)五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,商業(yè)銀行也不斷收縮銀根,在這種大環(huán)境下,叫停民間借貸房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)可能與房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)。

　　開發(fā)商資金鏈吃緊推優(yōu)惠 樓市紅五月未現(xiàn)

　　2011年5月1日起，青島實(shí)施商品房明碼標(biāo)價。5月，青島樓市前兩周新房成交比4月還冷清。月末開發(fā)商按捺不住，開始扎堆推新盤，但是樓市成交仍然起色不大。6月1日，青島市國土資源房屋管理局通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布5月份全市新房、二手房的交易情況。統(tǒng)計(jì)顯示，全市5月份共賣出6416套新房，比4月份增長523套，漲幅不到10%。而與去年同期成交8165套相比，交易量下降了1749套，降幅超過20%。

　　雖說自2011青島版限購令出臺后，過去三個月新房成交量一直不及去年同期，但是同比下滑幅度超過20%，這還尚屬首次，而且還是出現(xiàn)在了傳統(tǒng)的樓市旺季。

　　面對5月的成交量，業(yè)內(nèi)人士指出，限價、調(diào)息一系列措施密集出臺，而且還有加壓的態(tài)勢，這對一些中小型開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)莻€很大的考驗(yàn)，面對資金鏈的捉襟見肘，部分開發(fā)商已推出了一些優(yōu)惠，價格略有松動。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著流動性的不斷收緊，部分開發(fā)商依靠高資金杠桿滾動開發(fā)的模式將難以持續(xù)，整個房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。

　　從限購、限價、一房一價到加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，樓市調(diào)控政策可謂不斷加碼，在成交量明顯下降、國內(nèi)融資難度加大、國外融資成本提高的情況下，房企資金鏈?zhǔn)站o的現(xiàn)狀不容質(zhì)疑。

　　張曉波說從目前的房地產(chǎn)大環(huán)境看，一系列調(diào)控政策下，房價繼續(xù)上漲的可能性不大，他預(yù)測房價走勢會穩(wěn)中略降，開發(fā)商資金鏈緊張不會撐的太久。

　　暫停民間借貸公司房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，這是不是預(yù)示房價下降的信號呢？地產(chǎn)商、開發(fā)商、購房者紛紛都持觀望態(tài)度，樓市成交金額跌入低谷。業(yè)內(nèi)專家更是預(yù)測：限購令、投資性購房首付提高以及貸款利率上浮等政策的頒布威力將在2011年的下半年逐漸顯現(xiàn)；而就房價而言，預(yù)計(jì)很難上漲，不少地區(qū)更可能小幅下跌。