青島出現首批產權到期住宅

????盡管爭議重重，很多人仍會覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠，但對位于青島經濟技術開發(fā)區(qū)黃島區(qū)的阿里山小區(qū)居民來說，撞“限”的日子已經真真切切地來了。

????僅有20年、30年的住宅用地使用權期限是黃島一度作為改革先行者的產物。

????如今距2009年該小區(qū)首批住宅用地使用權撞“限”又過去了兩年。據記者了解，小區(qū)居民至今仍未等到合理的解決方式，而當地官方則謹慎等待著相關政策的出臺。膠

 ???產權期限快到了房子難轉手

????早在2009年媒體爭相報道阿里山小區(qū)個案之前，居住在東小區(qū)的趙欣（化名）就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權即將到期的事。

????1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來分給職工居住，1994年前后將房子出售給職工個人。買房子時，趙欣父母都知道20年期限的事，之所以沒有太當回事，趙欣的解釋是：“當時個人買房剛剛開始，這方面的知識肯定是欠缺的，況且整個小區(qū)都是這樣，也就沒多想。”

????作為黃島區(qū)最早開發(fā)的房產之一，阿里山小區(qū)占據了較好的地理位置，緊鄰當地最好的黃浦江路小學、香江路小學以及開發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院。2006年，趙欣畢業(yè)后留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發(fā)現因20年期限快到了，房子已經很不好賣了。

????除了房屋交易，給小區(qū)居民帶來的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房產證去銀行抵押，得到的答復是，對土地使用年限快到期的房子，銀行無法放款。

????住宅用地期滿后究竟怎么辦？《物權法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！钡绾卫m(xù)，是有償還是無償，《物權法》并沒有作更多解釋。這成為小區(qū)居民的隱憂。

????部分公房出售給個人產權延期

????曾先生一家堪稱例外。作為最早入住該小區(qū)的居民，他位于東小區(qū)的住宅土地使用權已被延期至50年。

????同趙欣父母類似，房子最初是曾先生單位的福利房。1995年，曾先生單位進行房改，將公房出售給個人。曾先生回憶，之后自己辦理了一些手續(xù)，“作為房改配套文件”。曾先生回憶，整個延期過程個人是免費的。

????據曾先生介紹，20年間，阿里山小區(qū)內也有一些單位曾按照當時的土地價格交錢續(xù)期。2004年，曾先生單位就曾為在該小區(qū)購買的另一些住宅用地續(xù)期，以便于出售。在單位保存的一張當年開具的“開發(fā)區(qū)土地有償使用收入專用票據”上，曾先生看到，單位以當時每平方米465.92元的土地價格為4000平方米的面積續(xù)期至2039年。

????對此，黃島區(qū)國土資源分局資產管理處工作人員趙濤解釋，這樣做是合理的，只要在土地出讓最高年限70年的范圍內，都可以按相關規(guī)定交費續(xù)期?！暗@和到期后的處置辦法是兩回事?！壁w濤強調。

????曾赴京請示國土部目前無進展

????“對我們基層而言，阿里山小區(qū)土地使用權續(xù)期問題確實比較棘手。”黃島區(qū)國土資源分局新聞發(fā)言人、副局長趙彥青坦言。

????趙彥青向記者解釋，目前該小區(qū)居民辦理過戶并不受影響。在他看來，國家出臺《物權法》細則對“自動續(xù)期”作出更權威的解讀之前，政府部門確實無法給小區(qū)居民一個滿意的答復。

????帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國土資源和房屋管理局相關領導于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規(guī)司，得到的答復是留下書面請示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關材料轉交給全國人大，目前還沒有進展。

????“不知道國家會出臺什么政策，但不管什么政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單?！毙^(qū)居民趙欣說。 （據《中國青年報》）

????記者連線

????政策原因應該政府擔責

????新快報訊 記者 陳齊 報道 “青島一小區(qū)住宅用地使用權撞限”如何解決？記者為此采訪了業(yè)內人士，他們給出了自己的不同看法。

????韓世同

????廣州房地產專家

????一般土地出讓的使用年限都是70年，但在早期實行土地出讓的時候，確實有期限不夠規(guī)范的現象存在，特別是這種只有20年使用期的土地出讓更是不規(guī)范的，現在應該將它重新規(guī)范起來。

????至于延期是否應該收取費用，我認為應該象征性地繳納一些費用。因為如果無償延期的話，那就表示70年產權到期，政府也會無償延長使用期限。但這個延期的費用不應該太高，也不應該按照目前土地的市場價來補地價，應該按照當年該地塊出讓時，同期出讓的70年產權地價進行參考，補足兩者的差價。

????青島20年土地使用權的事情是一個特例，只是當時土地政策不夠成熟和規(guī)范才會產生的現象，不會普遍存在，因此這件事情的影響會比較有限，不會對現行住宅70年產權的土地使用政策造成沖擊。

????陳真誠

????房地產營銷策劃專家

????此前深圳也出現過土地使用年限到期的問題，也一直拖著沒有解決，因為根本找不到什么解決問題的先例或者指導解決問題的紅頭文件。

????我們仔細觀察可以發(fā)現，很多類似的問題都出現在改革開放前沿的區(qū)域，當時政策不成熟，但房地產開發(fā)卻起步較早，屬于摸著石頭過河，于是造成政策和實際執(zhí)行情況的矛盾。因此我認為，政府當初在制定出讓土地年限的時候就有欠考慮，這是造成個別土地使用年限過于短暫的根本原因。所以政府應該承擔起相應的責任，給利益受到損害的業(yè)主免費續(xù)期。