房?jī)r(jià)現(xiàn)俯臥撐現(xiàn)象

????今年以來(lái)，從中央到地方針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了諸多空前的調(diào)控舉措，一些地方樓市劇烈波動(dòng)，房?jī)r(jià)亦顯撲朔迷離的“俯臥撐”，許多購(gòu)房者深陷“出手”或“堅(jiān)守”的艱難抉擇。業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家指出，拴住疾馳狂奔的房?jī)r(jià)“野馬”，仍需完善調(diào)控手段鞏固成效。

????撲朔迷離的房?jī)r(jià)“俯臥撐”

????據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日介紹，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控始于去年底，今年4月中旬和9月底，中央政府兩度加碼調(diào)控，既彰顯抑制房?jī)r(jià)的決心，也顯示出調(diào)控難度之大。兩度加碼前后，房?jī)r(jià)做起了“俯臥撐”：從量?jī)r(jià)齊升到量跌價(jià)平，再到量?jī)r(jià)齊跌，又回到了價(jià)平量低，現(xiàn)在有些城市又逐漸開(kāi)始量升價(jià)漲。

????房?jī)r(jià)“俯臥撐”之際，一些地方頻傳房?jī)r(jià)“被下降”的怪事。今年5月，廈門(mén)、深圳等地房?jī)r(jià)大跌，但很快人們發(fā)現(xiàn)，所謂大跌完全是一場(chǎng)“統(tǒng)計(jì)鬧劇”。

????據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月3日至9日，深圳一手房市場(chǎng)成交均價(jià)跌至每平方米2萬(wàn)元以下，環(huán)比下降25.4%。造成深圳房?jī)r(jià)“大跌”的原因，原來(lái)是均價(jià)為每平方米5200元的限價(jià)房被統(tǒng)計(jì)進(jìn)了新建房的成交系統(tǒng)。

????下半年，北京、廣州、福州等地再度傳來(lái)房?jī)r(jià)大跌消息。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地方對(duì)高價(jià)位新房預(yù)售許可證采取了限制措施，直接造成了房?jī)r(jià)的“結(jié)構(gòu)性假降”。

????另外，以福州為例，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，今年8月，福州市住宅成交均價(jià)創(chuàng)下了歷史新高，達(dá)每平方米13826元，在全國(guó)35個(gè)主要城市中超過(guò)上海、廈門(mén)，位列第七。10月，福州房?jī)r(jià)降至11987元，排名也退居第十。與此同時(shí)，8月，倉(cāng)山區(qū)住宅銷(xiāo)量682套，鼓樓區(qū)住宅銷(xiāo)量69套，兩區(qū)比例約為10：1。10月，倉(cāng)山區(qū)住宅銷(xiāo)量猛增至2506套，而鼓樓區(qū)銳減至34套，比例約為73：1。倉(cāng)山區(qū)新建住宅均價(jià)現(xiàn)在每平方米1萬(wàn)元左右，而鼓樓區(qū)逼近2萬(wàn)元。顯然，這種“低價(jià)區(qū)”銷(xiāo)量的驟增“拉低”了房?jī)r(jià)。

????11月，福州房?jī)r(jià)重拾漲勢(shì)，一舉突破每平方米1.2萬(wàn)元。進(jìn)入12月，福州樓市的“限購(gòu)令”即將結(jié)束，市中心高價(jià)位新房將“扎堆”上市，房?jī)r(jià)上漲的概率趨增。

????出手？還是堅(jiān)守？抉擇難

????房?jī)r(jià)不降反升的局面再次成為許多城市家庭難以承受之重，一些原本“買(mǎi)得起房”的家庭開(kāi)始“望房興嘆”，面臨艱難抉擇。

????據(jù)福州、廈門(mén)等城市的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，目前“要出手購(gòu)房的”占購(gòu)房者29%，持“堅(jiān)守觀望”態(tài)度的占35%，另有36%的人在“出手”和“堅(jiān)守”之間徘徊。

????在一套60平方米的舊房里“蝸居”多年的福州市民陳輝今年終于買(mǎi)了房?！霸俨怀鍪?，今后恐怕再也買(mǎi)不起房子了?！彼嬖V記者，今年福州房?jī)r(jià)絕對(duì)漲幅為5年來(lái)最高，趕超了很多大城市。

????福州市“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年，福州市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)達(dá)3096元，而2006年至2009年福州房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)為1200元左右。

????陳輝的購(gòu)房舉動(dòng)付出的代價(jià)是沉重的，一套100平方米左右的新房花了130多萬(wàn)元，透支掉全家15年的全部收入。陳輝說(shuō)：“我老婆擔(dān)心，今后房子雖然大了，但每月還貸款后余下的工資僅夠過(guò)溫飽日子。”

????一位不愿透露姓名的福州居民近日交了預(yù)約金訂購(gòu)新房，他說(shuō)，盡管知道開(kāi)發(fā)商收取預(yù)約金銷(xiāo)售是違規(guī)行為，但他還是交了，無(wú)非是看到許多高檔樓盤(pán)不但價(jià)格沒(méi)跌，反而漲得更快。

????堅(jiān)守者仍相信房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。今年剛從福建師范大學(xué)畢業(yè)在福州工作的黃駿就是“堅(jiān)守陣營(yíng)”的一員，他認(rèn)為，許多城市目前的房?jī)r(jià)水平超過(guò)了城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入的30倍，價(jià)格泡沫成分比較大，房?jī)r(jià)遲早會(huì)還原本色。

????期待房?jī)r(jià)理性的黃駿難逃房租過(guò)快上漲的壓力。他告訴記者，福州今年舊城改造就為房屋租賃市場(chǎng)新增了4萬(wàn)多戶(hù)的租房戶(hù)，一下子使局部區(qū)域的房屋租賃市場(chǎng)供求關(guān)系緊張起來(lái)，租金聞風(fēng)大漲。他在市區(qū)與人合租的一套50多平方米的房子租金從今年年頭的每月1200元猛漲到年尾的1800元。

????完善調(diào)控手段鞏固成效

????一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)期，房?jī)r(jià)下跌的可能性基本為零。一些地方出臺(tái)的“限購(gòu)令”等調(diào)控政策只能產(chǎn)生短期效果，隨著政策效力退去，恐將引發(fā)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

????福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠告訴記者，一方面，許多地方的“限購(gòu)令”時(shí)間都太短，有的僅限至今年12月底，一旦政策執(zhí)行到期，必然會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性反彈，其效果將大打折扣；另一方面，“假降”現(xiàn)象大行其道，很容易讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售不同樓盤(pán)或低端樓盤(pán)來(lái)控制市場(chǎng)價(jià)格，以使均價(jià)下降來(lái)蒙蔽政府，從而停止調(diào)控，導(dǎo)致調(diào)控政策失去連續(xù)性。

????也有部分專(zhuān)家認(rèn)為，日前，中央已明確明年將采取穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)推出1000萬(wàn)套保障性安居房的建設(shè)計(jì)劃，房?jī)r(jià)上漲將幾無(wú)可能。

????多數(shù)業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家一致認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段，嚴(yán)格執(zhí)行，才能鞏固調(diào)控成效。

????浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授景乃權(quán)告訴記者，統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)上升或下降對(duì)老百姓而言，意義不大，真正有意義的是此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果百姓是否滿(mǎn)意，保障房是否滿(mǎn)足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正實(shí)現(xiàn)了“住有其居”。

????景乃權(quán)認(rèn)為，除房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟(jì)全球化、流動(dòng)性過(guò)剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對(duì)住宅需求影響越來(lái)越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定的，調(diào)控時(shí)如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將不能解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。他建議，調(diào)控房地產(chǎn)要取得長(zhǎng)效，不能僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場(chǎng)特別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行。

????王阿忠建議，在短期內(nèi)，解決房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的有效辦法之一是堅(jiān)決杜絕開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)“分期開(kāi)發(fā)，階段漲價(jià)”的亂象。從長(zhǎng)期來(lái)看，政府部門(mén)須建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，如落實(shí)房產(chǎn)稅征收，嚴(yán)加抑制市場(chǎng)投機(jī)行為。此外，還要從制度創(chuàng)新上徹底切斷地方政府土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益鏈。