保障房初現(xiàn)隱患

????地偏質(zhì)差、交通和商業(yè)設(shè)施配套極不完善

????保障房初現(xiàn)“貧民窟”隱患

????北京市民小陳七年前在北京西南片以4200元/平方米的價(jià)格買了套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，雖然處于西南三環(huán)之內(nèi)，但交通并不便捷，“別說地鐵，直到現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)附近只有一輛公交車經(jīng)過，到最近的地鐵站陶然亭站都要換乘兩輛公交車。”小陳告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。

????七年過去了，小陳一家?guī)缀趺看纬鲩T都得坐門前唯一的公交車到最近的交通樞紐轉(zhuǎn)車，達(dá)官營或?yàn)匙邮撬麄冏畛Ｈサ膿Q乘站。除了交通設(shè)施沒有跟上之外，小區(qū)綠化率低、附近沒有成熟的商場、醫(yī)院甚至學(xué)校都是小陳覺得生活非常不便利的地方“連不想做飯時(shí)下個(gè)館子都沒有太多的選擇，當(dāng)時(shí)買房時(shí)，開發(fā)商向我們承諾的逐步完善周邊社區(qū)的話數(shù)年都沒有實(shí)現(xiàn)?！毙￡愓f。

????“最重要的是，附近沒有好的小學(xué)，這讓我們非常擔(dān)憂孩子今后的教育問題。”小陳的妻子憂心忡忡地說，他們今年剛有了自己的孩子。

????像小陳這樣住上了保障房卻得不到完善“保障”的不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商業(yè)設(shè)施上配套不完善，很容易引發(fā)都市貧民窟的現(xiàn)象。

????“貧民窟”的新標(biāo)準(zhǔn)

????聯(lián)合國人類居住署將貧民窟定義為：以低標(biāo)準(zhǔn)和貧窮為基本特征之高密度人口聚居區(qū)。當(dāng)大量人口從農(nóng)村聚集到城市時(shí)，占據(jù)了無人的空地，在上面蓋住宅，并配套建起簡易的市政基礎(chǔ)設(shè)施，包括馬路、下水道、供水供電線路等。

????貧民窟正在迅速成為發(fā)展中國家的城市貧困的顯著表現(xiàn)。住房所有權(quán)的安排也各有不同。在所有的貧民窟，建筑從最簡易的窩棚到永久性的建筑一應(yīng)俱全，有的房子的狀況甚至好到讓人驚奇。其中有不少貧民窟缺少凈水、電力、衛(wèi)生設(shè)施和其他基本服務(wù)。新中國成立前上海有數(shù)量眾多的棚戶區(qū)，污水四溢、易滋生傳染病。

????然而在今天的中國隨著保障房建設(shè)的逐步完善，業(yè)內(nèi)專家做出了相應(yīng)的補(bǔ)充，具體而言，高密度的居住環(huán)境、周邊缺乏良好的綠化設(shè)施、交通設(shè)施和社區(qū)建設(shè)，都已經(jīng)成為了現(xiàn)階段都市“貧民窟”的新苗頭。

????客觀上來看，貧民窟很難根絕。有學(xué)者認(rèn)為，世界上只有兩類國家可以消除貧民窟，一類是經(jīng)濟(jì)足夠發(fā)達(dá)同時(shí)社會福利足夠優(yōu)裕，還需要一個(gè)有如世外桃源般簡單單純的社會狀況，目前只有北歐的挪威、瑞典諸國可以達(dá)到；其二便是所有權(quán)力都?xì)w政府，政府控制一切，所以貧民窟產(chǎn)生的一切因素都可以由政府的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的宏觀調(diào)控消除掉，只需要嚴(yán)格控制人口流動，禁止農(nóng)民進(jìn)城。換句話說，共同富裕了，即不存在貧窮，共同貧窮了也無所謂貧窮。兩端對照，是兩種截然不同的路徑依賴。

????位偏質(zhì)差埋下隱患

????記者實(shí)地走訪并從專業(yè)的房產(chǎn)信息網(wǎng)站了解到小陳住的這片小區(qū)，占地面積40000平方米，建筑面積達(dá)到230000平方米，綠化率不到25%，周圍社區(qū)蕭條，與其實(shí)不到600米的馬連道商圈形成強(qiáng)烈反差。

????開始有人批評開發(fā)商過于逐利，但開發(fā)商有自己的解釋。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“現(xiàn)在不少開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中都得建設(shè)一定比例的保障房，保障房和商品房都是規(guī)劃在同一地塊的，所以不會有附近配套設(shè)施、綠化之類的差異?！?/p>

????然而近期保障房質(zhì)量問題頻發(fā)的現(xiàn)實(shí)讓人不得不懷疑：即使身處同一小區(qū)，開發(fā)商對保障房和商品房仍會區(qū)別對待。

????2010年6月在建的北京市大興區(qū)舊宮改造項(xiàng)目之一的明悅灣保障性住房小區(qū)因被查出有嚴(yán)重質(zhì)量問題被全面停工。8月1日 北京市住建委經(jīng)過全面調(diào)查后，指出質(zhì)量問題主要是樓房所使用的混凝土強(qiáng)度不夠，導(dǎo)致建筑物主體結(jié)構(gòu)達(dá)不到安全要求。10月北京大興區(qū)的明悅灣小區(qū)九棟保障性住房中，八棟被查出混凝土強(qiáng)度未達(dá)設(shè)計(jì)要求，其中六棟被勒令拆除重建，兩棟加固。

????《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者經(jīng)過實(shí)地踏訪和調(diào)查，獨(dú)家披露了同一開發(fā)商對同一小區(qū)開發(fā)的商品房和保障房分別用了不同的混凝土供貨商。而同一小區(qū)的其他數(shù)棟商品房并沒有檢測出質(zhì)量問題。一時(shí)間，保障房的質(zhì)量問題成為全社會的熱議焦點(diǎn)。

????有輿情認(rèn)為，位偏質(zhì)差是當(dāng)前不少地方建設(shè)保障房的通病，一方面，相比日進(jìn)斗金的商品房，獲利很少甚至?xí)r本的保障房很難引起一些地方政府的高度重視，不僅建設(shè)進(jìn)度一拖再拖，建筑質(zhì)量更是堪憂。另一方面，一些地方政府在保障房建設(shè)上只滿足于解決有無的問題，并未考慮住戶居住的舒適度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房還高，使許多好不容易中簽購得保障房的中低收入家庭被迫放棄。保障房在很多地方已經(jīng)成為“貧民區(qū)”的代名詞。

????中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于城中心很難找到土地，拆遷成本比較高，所以保障性住房很多情況都建在城外或是郊區(qū)?！盎趨^(qū)位的遙遠(yuǎn)，周邊配套都不健全是個(gè)客觀存在的情況?！?/p>

????嚴(yán)金明認(rèn)為這些情況應(yīng)該在規(guī)劃里有所體現(xiàn)，“教育、衛(wèi)生、商圈等公共資源都要有所考慮。如果規(guī)劃里沒有或者后續(xù)跟不上，長時(shí)間下去，是不是貧民窟不好說，但是慢慢會形成所謂的窮人區(qū)和富人區(qū)?！?/p>

????地方政府建設(shè)保障性住房的積極性不夠被嚴(yán)金明認(rèn)為保障房建設(shè)出現(xiàn)不平衡的重要原因之一“沒有經(jīng)濟(jì)利益，政府好像也覺得沒有什么好處，動力不足，積極性不高，房屋的質(zhì)量問題也跟不上。要知道政府對保障房的衡量是不能從經(jīng)濟(jì)利益去衡量的，而是從解決民生問題上考慮的?！?/p>

????嚴(yán)金明提出，作為政府，在配置公共資源的時(shí)候要注意均等化，“人不分窮富，只要作為公民，政府就應(yīng)該提供平衡的公共資源?！?/p>

????部分開發(fā)商缺乏社會責(zé)任感和公德心也是嚴(yán)金明重點(diǎn)指出的，最近頻現(xiàn)的保障房質(zhì)量問題讓他感覺有的開發(fā)商的社會責(zé)任感要加強(qiáng)，不能過于唯利是圖。

????規(guī)劃、配套一樣也不能少

????如何避免今天的保障房成為明天的貧民窟，成為各地在保障性住房規(guī)劃之初就不得不考慮的問題。

????在全國率先開展保障性住房制度探索的廈門市形成了“廈門模式”，具體做法包括：保障房與商品房的建設(shè)采取同步規(guī)劃、統(tǒng)一布局。保障性住房按照商品房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，包括小區(qū)綠化、空間距離和活動場所等。在保障房分配上，沒有專門的“廉租房小區(qū)”或“經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)”，對房屋保障類型不做事先規(guī)定，根據(jù)住戶需求靈活調(diào)節(jié)，不同收入、階層的人群混居。

????物業(yè)管理方面，廈門市的做法是由國企受政府委托來開展服務(wù)，內(nèi)部有專門的監(jiān)管員來監(jiān)督，另外每個(gè)小區(qū)都有居委會、派出所等，實(shí)行綜合治理。這樣有助于避免出現(xiàn)貧民窟常見的臟亂差、嫖娼、賭博等各類問題。

????“貧富混居”的保障房建設(shè)模式被不少城市采用。然而，收入水平相差較大的不同群體“被混居”，卻很難真正融合在一起。

????中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，北京比較多的做法是商品房小區(qū)配建保障性住房，但也存在負(fù)面問題，比如一個(gè)很高端的商品房小區(qū)配建廉租房，不可能完全成為一體，貧富之間的差距對于收入較低的家庭成員包括下一代都會造成不利的影響。

????有專家認(rèn)為，“貧富混居”和“成片開發(fā)”均不是解決低收入群體住房保障問題的好辦法，不妨考慮“小片開發(fā)、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建設(shè)的小片余地或?qū)ｉT劃出小片土地進(jìn)行開發(fā)，限制保障房小區(qū)的建設(shè)規(guī)模；使符合條件的低收入者集中居住，但戶數(shù)和人數(shù)不宜過大；在小區(qū)布局上將保障房分散到各個(gè)區(qū)域，防止同一區(qū)域密度過大。這樣，既能夠保障低收入群體的基本住房問題，又能防止由于低收入群體居住規(guī)模過大和過于集中而產(chǎn)生的社會問題爆發(fā)。

????重慶市市長黃奇帆此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)介紹了重慶公租房的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)：在500平方公里的新城區(qū)建設(shè)21個(gè)人口集聚區(qū)，每個(gè)聚集區(qū)里塞一個(gè)公租房項(xiàng)目。公租房的人跟商品房的人住在一個(gè)大的區(qū)域里，可能是不同樓盤，但是在一個(gè)方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“貧民窟”。

????而且，公租住房分布在輕軌沿線或交通、環(huán)境、配套等條件較好的地區(qū)，平均容積率控制在3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，配套有學(xué)校、醫(yī)院、商場、健身等公共服務(wù)設(shè)施和場地。甚至每5戶還設(shè)置一個(gè)地下停車位，并含有400元/平方米的簡約裝修。

????陳國強(qiáng)認(rèn)為，避免保障性住房淪為貧民區(qū)，應(yīng)該從交通出行、生活配套、就業(yè)安排上進(jìn)行綜合考慮。保障房選址要在軌道交通或者快速交通沿線，建立和主城區(qū)的聯(lián)系；生活配套包括學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施的建設(shè)；保障性住房不能只有單純的居住功能，需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來源的問題。

????避免城市“貧民窟”

????重慶廉租房與商品房“插花”建設(shè)

????□記者　徐旭忠　重慶報(bào)道

????近年來，各地為了解決部分中低收入群體的住房難題，大力推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房建設(shè)。然而，有來自社會各界這樣的質(zhì)疑：那就是大規(guī)模集中建設(shè)保障性住房，眾多低收入人群聚集在一起，會不會產(chǎn)生城市“貧民窟”？

????記者近日在全國廉租住房和公共租賃住房建設(shè)試點(diǎn)城市的重慶市采訪了解到，近年來，這個(gè)市在推進(jìn)保障性住房建設(shè)中，通過采取“混建制”、“小集中、大分散”、高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施建設(shè)等措施，防止保障性住房聚居區(qū)成為城市“貧民窟”，讓住在這里的困難群體生活地更美好、舒適，更有尊嚴(yán)。

????“小集中、大分散”

????每天的茶余飯后，家住江北區(qū)山水麗群(一期)廉租房小區(qū)的老人楊清富都會在小區(qū)內(nèi)逛逛。今年70歲的楊清富原來住在江北區(qū)觀音橋一帶，一家四口人曾租住一個(gè)只有20多平方米的房子里，因?qū)俪鞘械褪杖肴后w，前兩年申請了廉租房，住進(jìn)了政府修建的廉租房小區(qū)。楊清富告訴記者，他現(xiàn)在住的房子有50多平方米，兩室一廳，廚房、衛(wèi)生間都有，還有陽臺。他不無感慨地說“真沒想到在我的有生之年，還能住上漂亮、寬敞的房子！”

????楊清富帶著記者在小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。記者注意到，雖然是廉租住房小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、配套不遜于主城區(qū)的一些商品房小區(qū)。小區(qū)內(nèi)綠草茵茵，綠樹成行，干凈整潔。小區(qū)的配套也十分完善，專門有物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行日常的保潔、安全等方面管理，配套有醫(yī)務(wù)室、幼兒園、附近還有農(nóng)貿(mào)市場，日常生活十分便利。

????江北區(qū)房管局房改政策科科長肖輝在接受記者采訪時(shí)表示，為了避免廉租房小區(qū)成為城市“貧民窟”，江北區(qū)在規(guī)劃廉租房小區(qū)時(shí)就做了充分考慮，采取了“小集中、大分散”的模式，那就是每一個(gè)廉租房小區(qū)規(guī)模不宜過大，一般在幾萬平方米。以江北區(qū)規(guī)劃建設(shè)投用的山水麗群(一期)和“山水桂苑”為例，山水麗群(一期)的建設(shè)規(guī)模只有4萬平方米，山水桂苑小區(qū)的建筑面積只有1.8萬平方米。

????據(jù)肖輝介紹，在實(shí)施廉租住房保障工作中，江北區(qū)根據(jù)實(shí)際情況和住房困難家庭的要求，采取了實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼兩種保障形式，在實(shí)物配租之外采取了發(fā)放租金補(bǔ)貼的方式，保障對象可根據(jù)自己的情況在主城區(qū)租房住，這在客觀上有利于避免集中建設(shè)可能帶來的“貧民窟”現(xiàn)象。截至2010年三季度末，江北區(qū)保障困難家庭4106戶，其中實(shí)物配租806戶，租金補(bǔ)貼979戶。

????配建制：廉租房與商品房“插花”建設(shè)

????今年以來，為了破解中低收入群體的住房困難問題，重慶市借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，在全國率先大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。根據(jù)重慶市規(guī)劃，在未來三年內(nèi)，重慶市每年建設(shè)1000萬平方米公租房，共3000萬平方米。此后，重慶市將根據(jù)城市發(fā)展和社會需求，再建設(shè)1000萬平方米的公租房。

????在公租房建設(shè)中，重慶市提出將公租房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房“三位一體”，采取無差別的“混建”模式，高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)規(guī)劃建設(shè)，與商品房巧妙有機(jī)地融合，讓中收入群體住房擁有與商品房住戶同樣的生活起居環(huán)境，減少貧富差異感。

????“在公租房建設(shè)上，我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境適宜?！敝貞c市國土資源和房屋管理局局長張定宇在接受記者采訪時(shí)表示。他說，重慶市規(guī)劃的公租房小區(qū)均布局在內(nèi)外環(huán)線之間的21個(gè)人口聚居區(qū)中，公租房住戶完全與商品房住戶有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，避免社會階層隔離和形成“貧民窟”，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。同時(shí)，公租房戶型面積為35-80平方米，60平方米以下的占85%以上，按建筑面積的10%進(jìn)行公建配置，并含有400元/平方米的簡約裝修。這些系統(tǒng)化的考慮，可以保證入住公租房的中低收入階層，享受到中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)。

????記者在重慶首個(gè)公租房小區(qū)———“民心佳苑”工地看到，這個(gè)小區(qū)的房子已全部封頂，并且已進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。綠化率達(dá)35%左右，公建配置的建筑面積達(dá)10%。套型建筑面積在30平方米～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。四種戶型的樣板間，從31.14平方米的單間配套，到79.35平方米的三室一廳，每種戶型都體現(xiàn)了科學(xué)設(shè)計(jì)：起居廳盡量寬大，最大的達(dá)到了17.26平方米；房間盡量考慮采光；每種戶型都有陽臺。樣板間都配備了全套的廚房和衛(wèi)浴設(shè)施。

????張定宇介紹，重慶市規(guī)劃的公租房小區(qū)所在地段一般都有軌道交通支撐，或交通條件較好的地區(qū)，周邊城市配套設(shè)施較為完善。容積率約3.8，完全參照商業(yè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書館等設(shè)施和場地。以“民心佳苑”為例，2011年將建成的軌道3號線距離小區(qū)西側(cè)不到500米，遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道4號線就位于小區(qū)東側(cè)。小區(qū)附近交通四通八達(dá)，從這里坐公交車，15分鐘就可以到達(dá)觀音橋商圈。小區(qū)配套有小學(xué)、幼兒園、社區(qū)管理、商業(yè)用房和適量停車位等。

????強(qiáng)化配套服務(wù)實(shí)施人性化管理

????記者了解到，為了讓廉租住戶真正實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，重慶市積極探索通過強(qiáng)化后期管理，做好配套服務(wù)等方面，破解難題，構(gòu)建和諧社區(qū)。

????較早實(shí)施廉租住房保障的九龍坡區(qū)在總結(jié)首期廉租住房管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在華龍家園廉租住房小區(qū)一期建成后，按照小區(qū)的管理模式逐步規(guī)范和完善了配套設(shè)施，完善小型農(nóng)貿(mào)市場、平價(jià)超市、便民理發(fā)店、便民藥房等，以方便住戶購買基本生活用品。設(shè)立宣傳欄，向居住家庭提供招聘、培訓(xùn)等信息。在二、三期工程中更是配置了社區(qū)服務(wù)站、托兒所及警務(wù)室，進(jìn)一步規(guī)范和完善配套設(shè)施。

????重慶市國土資源和房屋管理局副局長董建國表示，重慶市還積極探索親情化、人性化的后期管理服務(wù)。在后期管理工作中，切合實(shí)際，盡量細(xì)化，充分考慮住戶的實(shí)際承受能力，合理確定廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，建立租金收繳臺賬，管理上用租金貼補(bǔ)部分費(fèi)用，重在服務(wù)社會、服務(wù)對象，管理不斷更新觀念，工作力求做細(xì)做實(shí)，將規(guī)章制度、文明公約張貼樓道，讓廉租住房小區(qū)形成和睦友好、團(tuán)結(jié)互助的氛圍。在廉租住房管理方面，倡導(dǎo)“以人為本”，實(shí)施親情化溝通交流，人性化管理，對廉租對象提出的問題和要求耐心細(xì)致解答。積極探索宏觀指導(dǎo)，自治管理的模式，充分調(diào)動廉租住戶共創(chuàng)溫馨美好家園。此外，建立幫扶制度，努力構(gòu)建和諧家園，在實(shí)施人性化、親情化管理服務(wù)的同時(shí)，建立和完善幫扶制度和機(jī)制，定期看望，不斷幫助和改善廉租對象在生活中遇到的實(shí)際困難。

????為了加強(qiáng)對公租房的管理，重慶市專門成立了公共租賃房管理局，這也是全國首個(gè)公共租賃住房管理局，其宗旨是為住房保障提供服務(wù)。重慶市公共租賃房管理局的主要職責(zé)任務(wù)是：研究起草住房保障配套政策，具體實(shí)施廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房等保障性住房專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃，組織實(shí)施保障性住房房源儲備、投放計(jì)劃，承擔(dān)住房保障項(xiàng)目監(jiān)督管理、住房保障申請對象審核配租、信息統(tǒng)計(jì)和分析等工作，指導(dǎo)區(qū)縣住房保障業(yè)務(wù)工作。