北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授董藩

    李小萌：所以說(shuō)三位來(lái)賓的觀點(diǎn)就涉及到政策是否可行又是否公平和合理，和我們做的一個(gè)大致是梳理差不多，來(lái)看一下。購(gòu)房落戶是否可行的爭(zhēng)論焦點(diǎn)通常是集中在一是不是有效。第二，是救市還是托市。第三是否有違公平。在整個(gè)自己觀點(diǎn)不變的情況下，對(duì)于分論點(diǎn)也有可能產(chǎn)生分歧。我們先來(lái)說(shuō)說(shuō)第一個(gè)層面，對(duì)于救市購(gòu)房落戶政策是否有效。王教授您覺(jué)得有效嗎？

     王錫鋅：如果我們看到，購(gòu)房落戶這樣一個(gè)政策本質(zhì)上是一個(gè)行政對(duì)市場(chǎng)干預(yù)，我想要判斷它有效性，首先要看這種有效是針對(duì)什么問(wèn)題。剛才兩位嘉賓其實(shí)也談到了，我們現(xiàn)在樓市最大的問(wèn)題，實(shí)際上是成交量第一，而成交量之所以第一名，可能是有效的需求和供體之間不能夠?qū)樱瑑r(jià)格太高了，我想買(mǎi)不買(mǎi)了。在這種情況下，可能有效的辦法正如很多民眾一再?gòu)?qiáng)調(diào)的，就是讓價(jià)格回歸到一個(gè)理性的水平上，因此有效的需求就可以釋放出來(lái)。

    李小萌：您對(duì)有效的界定究竟是房?jī)r(jià)下降還是成交量上升，可能不一定同步實(shí)現(xiàn)。

    王錫鋅：我覺(jué)得有效的需求，就是要讓市場(chǎng)機(jī)制能夠發(fā)生作用。我們講樓市樓市，它首先是一個(gè)市場(chǎng)，現(xiàn)在如果說(shuō)我用一種沒(méi)有人買(mǎi)的時(shí)候，我就用一個(gè)吆喝，吆喝來(lái)一個(gè)新的刺激，所有的地方有的八條，有的地方九條，有的地方七條，這時(shí)候市場(chǎng)的機(jī)制到底有沒(méi)有被激活，這仍然是一個(gè)問(wèn)題。

    李小萌：我們?cè)敿?xì)來(lái)看，一個(gè)購(gòu)房落戶的政策有沒(méi)有可能讓短期之內(nèi)成交量上升，有沒(méi)有有效？

    王錫鋅：我認(rèn)為沒(méi)有效。

    李小萌：沒(méi)效。好，董教授。

    董藩：一定是有效的。剛才王教授保證了宏觀調(diào)控的必要性，市場(chǎng)原本應(yīng)該正常運(yùn)行的，但是在特殊情況下，可能會(huì)發(fā)生失靈，在失靈情況下需要政府來(lái)救市的。政府此前通過(guò)一些經(jīng)濟(jì)手段做了嘗試，但是現(xiàn)在收效甚微。因?yàn)榇蠹抑来蟮沫h(huán)境不好，國(guó)際上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響也比較重。在這種情況下，政府想盡一切辦法，包括動(dòng)用剛才王教授說(shuō)的行政手段來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)的運(yùn)行也是必要的。我認(rèn)為這個(gè)政策如果實(shí)施得可能要比別的政策更有效，但是可能由于它帶有著很強(qiáng)的行政色彩，還帶有著我們中國(guó)特色的一些東西，還擋著很多阻力、保障等等這樣的資源，所以可能格外引人關(guān)注。

    李小萌：您認(rèn)為有效有沒(méi)有一些數(shù)據(jù)支撐您的觀點(diǎn)？因?yàn)橛幸恍┏鞘衅鋵?shí)實(shí)行了這樣的政策。

    董藩：這一輪政策剛剛推出來(lái)，我想它要發(fā)生作用，可能要一兩個(gè)月之后。因?yàn)殛P(guān)注這些城市的，更主要是外省市的人。他們要來(lái)到這里，需要有個(gè)決策的過(guò)程，有一個(gè)看房的時(shí)間，我想兩三個(gè)月之后馬上見(jiàn)效。

    李小萌：也就是說(shuō)現(xiàn)在數(shù)據(jù)還不能支持您的觀點(diǎn)。

    董藩：現(xiàn)在的數(shù)據(jù)官方也沒(méi)有，但是老百姓的反應(yīng)已經(jīng)能看得出來(lái)，我們也進(jìn)行了一些調(diào)查，就是口頭上、電話調(diào)查，他們對(duì)這個(gè)政策是非常歡迎的，在北京有很多長(zhǎng)期定居的人，干了十多年沒(méi)有戶口的人，他們尤其歡迎這樣的政策。

    李小萌：小吳的觀點(diǎn)。

    吳定平：談到這個(gè)，我覺(jué)得它肯定是有效的。而且剛剛您談到有沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐，因?yàn)槲覄倓偪吹揭环菝襟w報(bào)道。媒體報(bào)道大概情況是這樣的，就是2008年10月份杭州出臺(tái)購(gòu)房落戶政策之后，它效果其實(shí)非常明顯。明顯在哪兒？媒體有個(gè)報(bào)道，就說(shuō)杭州10月份，一個(gè)好的樓盤(pán)，購(gòu)房者中的外地比例從三成上升到五成，這是明顯的數(shù)據(jù)。

    李小萌：是不是整個(gè)的成交量上升了？

    吳定平：首先，這一點(diǎn)首先是肯定了購(gòu)房落戶政策，對(duì)外地人吸引力是增加了。外地人增加之后，購(gòu)房多了，整個(gè)成交量肯定是拉升起來(lái)了。

    王錫鋅：也不一定，為什么呢？因?yàn)槲覜](méi)有看到數(shù)據(jù)。毫無(wú)疑問(wèn)，我同意小吳剛剛說(shuō)到的，我有一個(gè)購(gòu)房落戶的政策，當(dāng)然對(duì)外地沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艏@樣一個(gè)容易，當(dāng)然我有效的，董教授講到了，有附加一些福利，比如說(shuō)有教育，有一些方面的權(quán)利。所以短期內(nèi)對(duì)外地人可以產(chǎn)生一定的效應(yīng)，所以你看在杭州出現(xiàn)了這樣的數(shù)據(jù)。但是另外一方面我們必須看到，假如我用樓價(jià)高于運(yùn)行，這時(shí)候我不是促使樓價(jià)回歸，而是用一些外在的又給打強(qiáng)心針，樓價(jià)依然在高位運(yùn)行。這時(shí)候本地的需求它會(huì)約束，所以此消彼漲的可能性是非常大的，這是第一個(gè)。

    李小萌：所以外地購(gòu)房者的比例增加，未必帶來(lái)總量的增加對(duì)嗎？

    王錫鋅：對(duì)。另外一方面，我們看到有些城市，就是深圳在上一輪實(shí)施了購(gòu)房落戶的政策。我們看到一些個(gè)案，購(gòu)房落戶以后，因?yàn)槁涞膽艨诒旧聿⒉皇呛捅镜氐膽艨谕耆粯拥模詭?lái)一些保險(xiǎn)、福利等等方面的問(wèn)題。這些問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)醞釀發(fā)酵出來(lái)，可能會(huì)給后續(xù)的購(gòu)房落戶政策帶來(lái)負(fù)面的影響。

    李小萌：好的，董教授是不是有話要講？

    董藩：這個(gè)數(shù)量上，購(gòu)房量上來(lái)講，一定是會(huì)增加的。比如說(shuō)北京，我們?nèi)绻麑?shí)施了政策，會(huì)假定原來(lái)買(mǎi)的房子，因?yàn)橥獾厝嗽谶@兒已經(jīng)有房子了，但是這是不算的。你新買(mǎi)的房子，這個(gè)政策是及時(shí)性的，新買(mǎi)房子可能享受這個(gè)政策。他可能有錢(qián)，他獲得這個(gè)戶口，他要通過(guò)這個(gè)方式去獲得，一定會(huì)推行交易量。

    李小萌：如果說(shuō)北京、上海這樣的大城市可能馬上見(jiàn)效的，中等城市是不是這樣的政策可以馬上見(jiàn)效？

    董藩：中等城市會(huì)有效，但是會(huì)緩一些。當(dāng)然現(xiàn)在的問(wèn)題是，只要北京、上海、深圳這樣一線城市，房地產(chǎn)交易量上升，市場(chǎng)有效運(yùn)行了，其他城市也會(huì)起到一個(gè)影響作用。

    李小萌：像剛才我們短片當(dāng)中也說(shuō)過(guò)，其實(shí)多年以前，上海、北京實(shí)施過(guò)類似這樣的政策，但一時(shí)間帶來(lái)非常多的后續(xù)問(wèn)題，比如說(shuō)人口的膨脹等等，這個(gè)問(wèn)題我們?cè)趺唇鉀Q？

    董藩：我們可以控制戶口發(fā)放的數(shù)量，比如說(shuō)像北京大概有十幾萬(wàn)套房子。我們每買(mǎi)一套房子，只備一個(gè)戶口指標(biāo)，也是可以的，未必就會(huì)大量增加外來(lái)人口。因?yàn)榇蟛糠诌€是本城的居住在這里的人員購(gòu)買(mǎi)。

    李小萌：所以您認(rèn)為一時(shí)間如果假定增加十幾萬(wàn)人，對(duì)北京這樣的城市來(lái)講沒(méi)有問(wèn)題。

    董藩：沒(méi)有問(wèn)題，它這種危害，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比這些房子賣不掉危害要大。

    李小萌：是不是其實(shí)不用太多爭(zhēng)論，因?yàn)槟脭?shù)據(jù)我們馬上就可以看得出來(lái)。來(lái)看看下面一條，這其實(shí)是非常重要的一個(gè)層面，是救市還是托市，這個(gè)一字之差有什么不一樣，哪一位先幫我們解釋一下，救市跟托市的概念是怎樣？

    王錫鋅：我認(rèn)為救市就像我們治病一樣的，來(lái)救一個(gè)人一樣的，我們首先需要去界定，這樣一個(gè)樓市它出了什么問(wèn)題，它的病癥在哪里。救的目標(biāo)是要讓它積極恢復(fù)正常，讓他自己能夠正常的運(yùn)行。托市就不一樣，托市就是現(xiàn)在市場(chǎng)或者說(shuō)我模擬格局，如果它不能維持這樣的，我一定要?jiǎng)佑酶鞣N各樣的手段，讓他保持某種狀態(tài)，對(duì)目前來(lái)講這是讓房地產(chǎn)維持在一個(gè)利潤(rùn)最大化的價(jià)格高位。所以他們的區(qū)別有兩個(gè)方面，第一個(gè)就是目標(biāo)來(lái)看，救市要讓市場(chǎng)恢復(fù)它正常的機(jī)能，他自己一個(gè)調(diào)節(jié)，而托市就是維持高位。

    李小萌：對(duì)于救市和托市這個(gè)定義兩位同意嗎？

    董藩：實(shí)際上是一個(gè)說(shuō)法而已。

    李小萌：你覺(jué)得是一回事嗎？

    董藩：現(xiàn)在的出發(fā)點(diǎn)是救市，但是在當(dāng)前的情況下，救市就是要托市。為什么呢？要防止經(jīng)濟(jì)和交易量的進(jìn)一步下滑，再進(jìn)一步下滑整個(gè)國(guó)民就會(huì)出大的問(wèn)題。所以呢我們是希望托市讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，然后市場(chǎng)恢復(fù)交易。

    李小萌：這兩個(gè)概念您覺(jué)得沒(méi)有區(qū)別嗎？

    董藩：沒(méi)有太大差異。

    李小萌：那我們就沒(méi)得爭(zhēng)了。

    董藩：也不是，大家可能關(guān)于問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上還是有差別。王教授認(rèn)為房?jī)r(jià)還是非常高的，然后應(yīng)該下滑，促進(jìn)交易量上升，事實(shí)上不是這樣。今年全國(guó)將出現(xiàn)房地產(chǎn)零利潤(rùn)或者全行業(yè)的虧損，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。王教授剛才這個(gè)問(wèn)題，我想他對(duì)一個(gè)行業(yè)，因?yàn)樗皇歉氵@個(gè)行業(yè)，他是搞法學(xué)，這個(gè)行業(yè)我們搞了很多年，也很辛苦。有兩個(gè)基本的特點(diǎn)，第一個(gè)叫殺跌。它和日常消費(fèi)品不一樣，日常消費(fèi)品，瓜果梨桃、服裝這些東西，上漲的時(shí)候，我們不高興，但是我們也要買(mǎi)。下跌的時(shí)候我們很高興，但也不會(huì)多買(mǎi)。交易量是基本穩(wěn)定的，波動(dòng)很小。

    李小萌：但關(guān)鍵現(xiàn)在政府說(shuō)了，你買(mǎi)五斤桃就給你辦戶口。

    董藩：如果五斤桃辦戶口一定出大問(wèn)題。問(wèn)題是什么？我們是買(mǎi)一套房子，是用幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的房子。在中國(guó)面臨著如此經(jīng)濟(jì)困境的情況之下，誰(shuí)敢買(mǎi)房子，誰(shuí)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)，做貢獻(xiàn)的給予獎(jiǎng)勵(lì)是應(yīng)該的。