房價上漲過快過高是當前比較突出的一個經(jīng)濟問題和社會問題，議論房價的文章如雪片一樣見諸報刊。筆者從事房地產(chǎn)業(yè)的管理工作，也想就這個問題說點個人看法。

　　高房價的原因有“誤診”

　　不少文章把近兩年全國房價普遍大幅度上漲歸納為兩大原因：

　　一是 一些地方政府錯誤的政績觀、利益觀導致的。這些地方政府貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不夠有力，甚至或明或暗地在推波助瀾：有的為了追求政績，被開發(fā)商牽著鼻子走，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷及開發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象；有的熱衷于大拆大建，人為制造購房的需求；有的為“托市”，出臺購房入戶政策，等等。

　　二是一些開發(fā)商通過搖號、限制房源、發(fā)布虛假銷售信息等多種辦法，制造緊銷假象，肆意哄抬房價造成的。

　　粗粗一看，這些分析很有道理，上述現(xiàn)象也都存在。但是，如果說全國房價普遍大幅度上漲，就是這兩個原因造成的，不能令人信服。

　　按照邏輯推理，一些地方政府貫徹調(diào)控政策不力所造成的房價大幅度上漲，只能是“一些地方”，而這次房價大幅度上漲是全國的普遍現(xiàn)象，幾乎無一地方幸免。更重要的是，房價大幅度上漲并不是我國的獨有現(xiàn)象。除了德國、日本外，世界各國的房價都在一路飚升。自1995年以來，美國的房價上漲了27％，澳大利亞、西班牙、瑞典的房價至少上漲了三分之二，瑞士和英國的房價上漲了2倍，愛爾蘭的房價上漲3倍，這是不是都是因為地方政府官員錯誤的政績觀和利益觀造成的呢？

　　如果說一些房地產(chǎn)開發(fā)商用坑蒙拐騙、哄抬物價的手法，就能把全國的房價大幅度抬上去的話，那么，我國目前完全靠市場調(diào)節(jié)的商品成千上萬，為什么那些行業(yè)的商人不會用這種辦法把他們經(jīng)營的商品價格抬上去呢？在同樣的法制環(huán)境，同樣的市場環(huán)境下，同時代的商人，不可能存在一個行業(yè)比另一個行業(yè)道德水準更高或更低的理由。

　　高房價的真正原因

　　在市場經(jīng)濟條件下，物價水平的變動是有規(guī)律的。按照馬克思主義價值觀，商品價格的變動受三大因素制約：一是商品自身的價值；二是貨幣本身的價值；三是該商品的市場供求狀況�？梢哉f，這次全國房價普遍大幅度上漲是這三方面因素共同作用的結(jié)果。

　　世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因。近幾年來，美國的赤字政策導致美元不斷貶值。表面上，人民幣相對美元是在升值，但升值的幅度并沒有達到美元貶值的幅度。因此，相對歐元等其它貨幣，人民幣實際上已經(jīng)貶值。住房作為不動產(chǎn)，其價格豈有不漲之理！這就是房價大幅度上漲成為一種國際現(xiàn)象的重要原因。

　　住房建設的費用也大幅度上升。第一項是土地使用權(quán)費，從2002年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，發(fā)出了土地供給偏緊的信號，全國商品房用地出讓全部實行“招、拍、掛”，同時停止一年向農(nóng)民征地。這些措施都是正確的，但客觀上也大大提高了土地使用權(quán)的價格。有的地方政府把解決財政困難的主意打到土地身上，采取“饑餓式”供地辦法，人為地促使地價漲幅更大。此外，建材價格、勞動力價格大幅上升；房地產(chǎn)業(yè)實行的生產(chǎn)型稅收政策加重；房地產(chǎn)業(yè)升級換代，采用節(jié)能新措施，等等，都是全國住房建設普遍增加的生產(chǎn)費用，也就不可避免地提高了住房的銷售價格。

　　從住房的供求關系看，城市化的加速、人均收入水平的不斷提高、國內(nèi)投資渠道狹窄、國外“熱錢”進入房地產(chǎn)市場淘金、房價上漲預期引發(fā)的“羊群效應”等因素共同作用，造成全國城鎮(zhèn)住房供不應求，導致房價上升。僅前兩個因素相加，每年全國城鎮(zhèn)需要新增住房至少要達7.5億平方米。此外，城鎮(zhèn)危舊房改造，還需要相應新增住房，而去年全國城鎮(zhèn)新建住宅面積只有6.61億平方米，明顯供不應求。

　　按照價值規(guī)律，當商品供不應求時，商品的價格就會高于其價值，房市就象人的身體一樣，出現(xiàn)一種“虛火”癥狀。

　　“辯證”才能“施治”

　　房價普遍大幅度上漲是“經(jīng)濟病態(tài)”，它不但有可能制造嚴重的泡沫經(jīng)濟，加大金融系統(tǒng)的風險，而且嚴重影響社會的公平和穩(wěn)定，必須加以治療。但這種治療必須對癥下藥、標本兼治。

　　由于貨幣價值下降導致的房價上漲，必須在不斷提高經(jīng)濟發(fā)展水平的同時，根據(jù)物價上漲的幅度，不斷提高人民群眾的貨幣收入水平。

　　對于住房建設成本的上升造成的房價普漲，必須千方百計降低住房建設的生產(chǎn)費用。這是治本之策。

　　第一個措施就是控制土地成本，扭轉(zhuǎn)人民群眾對建房用地成本必然越來越高的政策預期。我國人多地少，為了確保我國的糧食安全，有必要最大限度的節(jié)約土地，保護耕地。但要看到，城市化實際上是節(jié)約土地的最有效的途徑。住房建設人均占地，大中城市比小城鎮(zhèn)少，小城鎮(zhèn)比鄉(xiāng)村少，農(nóng)村是城市的2至3倍。在城市化加速時期，城市建設用地會多一點，但同時能夠在農(nóng)村空出更多的建房用地。目前，在山區(qū)農(nóng)村，出現(xiàn)了越來越多人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移后的空殼村莊，這些空殼莊村通過整治可以變回耕地。歐洲城市化后也曾經(jīng)開展過國土整治運動，增加了不少耕地。因此，在節(jié)約用地的前提下，城市建房的合理用地應該確保；同時，應加強輿論宣傳和正面引導，以消除緊張氣氛。

　　第二個措施是減輕住房的稅負。當然，對別墅類的高檔住宅，因其占去了較多的土地資源，多承擔一點稅收是應該的。

　　目前，土地成本和稅費相加已占建房成本的50％至60％，這兩項控制住了，就控制了建房成本的大頭。

　　第三是改變住房建設過程中的一些不合理規(guī)定，也可以降低建房成本。比如，目前實行20米以上高度的樓房必須安裝電梯的強制性規(guī)范，就會使建房成本以至房價明顯提高。實際上，多層住宅不安裝電梯，只要房價能夠便宜一點，即使住宅超過七、八層甚至九層，照樣受到一些年輕人的青睞。這樣，建房用地可以節(jié)省百分之十幾甚至三十，建房成本也可以相應地降下來。

　　有的同志把人民群眾要求住房面積大一點、環(huán)境好一點、檔次高一點說成是超前消費。這種觀點值得商榷。住房是一種終端產(chǎn)品及大宗消費品，目前供不應求。從主流、從本質(zhì)上來看，這是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化以及人民生活水平提高導致的消費需求，是一種實實在在的消費需求，我們應該通過促進生產(chǎn)，增加供應來滿足，而不是害怕這種消費需求，更不能反其道而行之，強行抑制這種消費需求。即使是別墅類的消費也不要完全禁止。因為把正當?shù)南�費需求抑制住了，可能會影響經(jīng)濟的發(fā)展。

　　“寫詩的功夫在詩外”，比如下決心把股市整頓好，促使股市的健康發(fā)展，使人民群眾的余錢剩米多有一條投資渠道，以分流房市的資金。這樣的疏導，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一舉兩得，房市自然降溫。我們要堅定不移地完善社會主義市場經(jīng)濟，就必須在解決經(jīng)濟問題時，多用經(jīng)濟手段，少用、慎用行政手段，即使采用經(jīng)濟手段，也要考慮它的副作用，“是藥三分毒”。