潘石屹先生在其人民網(wǎng)博客的文章《中國房地產(chǎn)市場中的尖叫》中形象地用系統(tǒng)的正反饋對房地產(chǎn)市場中的“尖叫”現(xiàn)象作了這樣的描述：“房價(jià)高的信號傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，房地產(chǎn)發(fā)展商就做出用更高價(jià)格拿地的行為，每次‘招拍掛’后，土地的高價(jià)格又通過媒體和市場傳遞到
房產(chǎn)市場上，刺激了房價(jià)更快速地上漲，而更快速上漲的房價(jià)在下一次土地‘招拍掛’時(shí)，又傳到房地產(chǎn)發(fā)展商的頭腦中，最后他們按照今天房價(jià)上漲速度推算未來兩、三年時(shí)間的房價(jià)，用更冒進(jìn)、更高的價(jià)格去拿地……結(jié)果就出現(xiàn)了今天的‘招拍掛’中建筑面積土地的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了周邊房子的售價(jià)。這種尖叫對市場來說是一種災(zāi)難，它將把市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)地推向不和諧的境地�！迸耸傧壬J(rèn)為是兩個(gè)現(xiàn)象助長了這種正反饋：1.國有企業(yè)和上市公司不應(yīng)該為了完成土地儲(chǔ)備考核指標(biāo)而采取短期行為購地。2.諸如“土地供應(yīng)量的減少”、“實(shí)施全世界最嚴(yán)格的土地政策”、“拆遷越來越困難”、“要嚴(yán)格地保護(hù)耕地”、“一些限制建筑面積和房屋售價(jià)政策的出臺”等等，“這些信號匯總起來更加刺激了這些房地產(chǎn)發(fā)展商高價(jià)拿地的狂熱和不理智”。
對潘石屹先生的這種認(rèn)識，我很難贊同。我認(rèn)為潘石屹先生不僅只在表面做文章而且還一定程度歪曲了事實(shí)。要在這里討教于潘石屹先生。
首先，拆遷越來越困難是事實(shí)，要保護(hù)耕地也是事實(shí)，土地供應(yīng)量減少也是事實(shí)，都有其原因。無論如何，我們必須正視事實(shí)，因此這些“尖叫”聲其實(shí)有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和房地產(chǎn)商人的正確決策，本來應(yīng)該是一個(gè)降低“過熱”的負(fù)反饋才對。
其次，問題出在房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商決非只看到房價(jià)高就用更高價(jià)格拿地的簡單人物，恰如股票價(jià)格高了聰明人反而可能賣出股票一樣，房地產(chǎn)商的決策是大勢。無論如何，舉手投足間上億資金就流動(dòng)起來的房地產(chǎn)商，其決策決非如潘石屹先生所說的這樣簡單。真實(shí)的情況應(yīng)該是，房地產(chǎn)商看好中國房地產(chǎn)市場的巨大需求，因此那些“尖叫”聲不但沒有起到負(fù)反饋的作用，反而讓房地產(chǎn)商感到不爽。于是在“尖叫”聲中，房子的價(jià)格照漲不誤。或者說，潘石屹先生描述的這種房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“尖叫”現(xiàn)象，實(shí)在只是市場的合情合理的表現(xiàn)。
我倒是認(rèn)為房地產(chǎn)市場上還存在著另一種“尖叫”，那是對不斷上漲的住房價(jià)格的憤怒聲討。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的根本問題在于這里。
在這種讓房地產(chǎn)商人厭煩的“尖叫”即批評聲中，房地產(chǎn)價(jià)格依然漲個(gè)不休，本質(zhì)是什么呢？本質(zhì)是收入分配不均條件下的供不應(yīng)求。這種“尖叫”代表是的需要住房卻買不起房的人的利益，而房價(jià)上漲代表的是擁有財(cái)富的人的利益。
其實(shí)不管有沒有尖叫，市場的本質(zhì)就是只認(rèn)錢不認(rèn)人。像任志強(qiáng)和潘石屹等房地產(chǎn)商人，有膽識有文化，可是一旦進(jìn)入市場，就只是個(gè)匯集了諸種社會(huì)關(guān)系于一身的“經(jīng)濟(jì)人”罷了，要為股東掙錢、要獲取暴利保持不斷發(fā)展、要在殘酷的競爭中勝出，他會(huì)管你“尖叫”不“尖叫”？只要有人愿意花大錢買房，何樂而不賣？地價(jià)高了怕什么，反正能賺回來，為什么不�。坑谑�，“只為有錢人蓋房”
就是大實(shí)話，這就是市場，這就是潘石屹和任志強(qiáng)等房地產(chǎn)商人無法違抗的市場。其實(shí)潘屹先生還應(yīng)該把視野從房地產(chǎn)市場擴(kuò)展一下，看看醫(yī)療，不是有些窮人看不起病了嗎，這和“只為有錢人造房”在本質(zhì)上是一樣的，都體現(xiàn)了市場的屬性。再把視野抬得高一點(diǎn)，看看近來關(guān)于房地產(chǎn)市場的種種爭論，有沒有結(jié)果？沒有，因?yàn)槿缛沃緩?qiáng)先生這樣的房地產(chǎn)商人，按照市場的道理在說話，僅僅在市場上討論問題他是不可能落敗的。指望市場把價(jià)格降下來，我看是沒有可能，哪怕潘石屹先生指出了“尖叫”現(xiàn)象，也沒有用。
正因?yàn)槭袌鼍褪沁@么個(gè)為富不仁的東西，因此有憤怒的“尖叫”聲響起。這“尖叫”聲其實(shí)表達(dá)的只是一種對市場分配資源的不滿，因?yàn)橐粋�(gè)正常的社會(huì)，尤其是人均收入才區(qū)區(qū)1700美元而且收入分配已經(jīng)惡化的中國社會(huì)，不僅需要效率，而且還必須有公平。而當(dāng)房地產(chǎn)市場把資源只分配給了有錢人時(shí)，在一定意義上這個(gè)市場對社會(huì)所起的作用是負(fù)面的。盡管按照西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)說“為富人造房”算得上是有效率的資源配置，但從全社會(huì)的綜合視點(diǎn)看，這樣的房地產(chǎn)價(jià)格不符合全社會(huì)最優(yōu)的影子價(jià)格，它高于影子價(jià)格很多，因此降低了全社會(huì)的最優(yōu)值。
為了說明這一點(diǎn)，我來和潘石屹先生說說“招拍掛”。按照市場理論，拍賣市場是最有效率的市場形式。在這種形式的市場中，拍賣的商品只歸出價(jià)最高者。有意思的是，這樣一種最有效率的市場，結(jié)果正如潘石屹和任志強(qiáng)先生所說，是抬高了房價(jià)。結(jié)果是“尖叫”聲響起來。這個(gè)例子說明的是，以拍賣表現(xiàn)出的效率和以對房價(jià)高的“尖叫”之間的矛盾，鮮明地以越有效率越破壞平等的矛盾揭示了市場在效率之外的另一面。而化解這個(gè)矛盾的辦法，不是讓“尖叫”聲平息，因?yàn)槠较⒉涣�，于是只好讓房價(jià)降下來。當(dāng)然，相對地降下來，降到多數(shù)人滿意了并不再“尖叫”為止——這種狀況就稱為社會(huì)和諧，中國社會(huì)必須遵循的客觀規(guī)律。
怎么降？必須制約或干預(yù)市場，只針對房地產(chǎn)商說事沒有用。如果對市場的調(diào)控?zé)o效，還有行政手段。調(diào)控方面事實(shí)上已經(jīng)有所行動(dòng)。比如限制外國人購房，比如限制住房投機(jī)，比如對囤積房源征重稅等等，從嚴(yán)格意義上說，這些都屬于行政的調(diào)控方式。但我們注意到，這些措施下，房價(jià)依然在漲。或許，就會(huì)有另外的解決思路出現(xiàn)。這一點(diǎn)，我絲毫也不懷疑，因?yàn)椋椭C才是中國社會(huì)的當(dāng)務(wù)之急。
比如，作為一種思路，我這個(gè)外行也可以提出以下幾點(diǎn)：1.藏富于民，少收甚至不收土地使用費(fèi)。這樣將大大減低住房的成本，而政府則承擔(dān)了土地使用權(quán)不進(jìn)入市場的“機(jī)會(huì)成本”，雖然從短期來看這是“賠本買賣”，但從長遠(yuǎn)看，創(chuàng)造了社會(huì)長治久安的條件，未見得沒有效率。當(dāng)然，政策所指是解決住房需要而不是滿足需求，因此必須在一定期限內(nèi)禁止在市場上轉(zhuǎn)讓這種住房�；蛘哒f，這種住房體現(xiàn)的只是一種需要而不是需求。這比較符合多數(shù)中國人尤其是窮人的購房動(dòng)機(jī)。2.由政府出面組建不以盈利為目的的國有房地產(chǎn)開發(fā)公司，不圖暴利，只要有一個(gè)高于銀行貸款利率的適當(dāng)利潤率以便償還已經(jīng)商業(yè)化的銀行貸款即可。這種公司無償或少償取得土地使用權(quán)�；蛘哒f，這種公司帶有濃厚的計(jì)劃控制色彩。3.政府嚴(yán)控房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)。在目前“為有錢人蓋房”的市場上空置率已經(jīng)很高的情況下，土地供應(yīng)向上述公司傾斜以滿足窮人的住房需要。4.在土地使用費(fèi)不收或少收的情況下，不降低經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)只控制面積，建筑質(zhì)量向社會(huì)中高水平看齊。5.在為沒錢買房的窮人設(shè)立這樣一個(gè)市場的同時(shí)，不去干預(yù)“為富人造房”的那個(gè)房地產(chǎn)市場，由市場去調(diào)控它，它的價(jià)格降或升并不會(huì)加劇社會(huì)的緊張。但一般來說會(huì)降，哪怕不干預(yù)它，它也會(huì)降到主動(dòng)為窮人提供價(jià)格合適的住房。
或許經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)商會(huì)指責(zé)我道：“你這不是市場！”我會(huì)這樣回答：“市場也罷，計(jì)劃也罷，不都是工具嗎？工具是要為中國社會(huì)的長期發(fā)展服務(wù)的。實(shí)踐才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。等到中國人均GDP達(dá)到10000美元并且收入分配改善時(shí)，自然會(huì)有一個(gè)好的市場出現(xiàn)�！比绻康禺a(chǎn)價(jià)格繼續(xù)漲，如果平等和效率的矛盾進(jìn)一步尖銳，我看類似我這樣思路的思路是會(huì)出現(xiàn)的。不知經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)商們以為如何？（顧可尾）
