房貸按揭升至五成可行嗎？

　　商業(yè)銀行推出房貸業(yè)務(wù)，其社會(huì)意義在于幫助老百姓實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)。如果房貸按揭比例大幅上升，將剩下多少工薪階層具備首付能力？

　　■本報(bào)記者 張煒

　　就在各地商業(yè)銀行紛紛提高房貸按揭成數(shù)之際，有媒體報(bào)道稱，央行擬推新的按 揭政策以徹底打壓房?jī)r(jià)，新政策的核心是將購房首付款比例從目前的最低2成，提高到4至5成。

　　此消息引起輿論嘩然，央行有關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，央行并沒有發(fā)布相關(guān)消息，相關(guān)說法不過是市場(chǎng)人士的臆測(cè)。但也有報(bào)道透露，央行確有可能出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見，建議商業(yè)銀行上調(diào)部分按揭購房的首付比例至3到4成，但5成的說法有點(diǎn)夸大。據(jù)稱，央行將于本周邀請(qǐng)多家房地產(chǎn)公司開會(huì)，商議“房貸首付”問題。

　　顯而易見，房貸首付提高至5成的傳聞，在如今這個(gè)價(jià)格一直高居不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中非常敏感。至今，政府已多次通過利率杠桿來影響樓市。2004年10月和2006年4月先后兩次加息，2005年3月央行取消了房貸優(yōu)惠利率，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5．04％調(diào)整為目前的6．39％�？蓮募酉�(duì)樓市的調(diào)控作用看，遠(yuǎn)低于政府與老百姓的初衷。拿上月加息來說，不少開發(fā)商認(rèn)為加息對(duì)樓市沒有太大影響。有開發(fā)商稱，加息對(duì)購房者心理的影響，大于其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響。0．27％的加息幅度，對(duì)購房者來說，每月只是增加了幾百元的利息支出。

　　可如果把貸款購房首付比例提高至5成，對(duì)樓市無疑是一場(chǎng)不小的“地震”。試想一下，購買一套總價(jià)80萬元的商品房，公務(wù)員、律師、教師等優(yōu)質(zhì)客戶現(xiàn)在只需首付16萬元，而提高至5成就意味著首付40萬元。從首付16萬元升至40萬元，將使多少人推延購房？多少投資性購房需求銳減？開發(fā)商豈不是經(jīng)歷市場(chǎng)風(fēng)云突變。據(jù)稱，像這種提高首付的“殺手锏”，臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)用過。臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷三輪火爆上漲后上漲了3．8倍，首付比例提高至5成后，樓市持續(xù)低迷了13年。

　　然而，央行若將房貸按揭降至5成，恐怕開發(fā)商、商業(yè)銀行、急欲購房者都不情愿看到，只有買不起房又痛恨房?jī)r(jià)高企的人或許會(huì)鼓掌。開發(fā)商不情愿，是因?yàn)槭赘侗壤岣咧苯訉?dǎo)致購買力下降，市場(chǎng)供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)；商業(yè)銀行不情愿，是因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)萎縮已經(jīng)導(dǎo)致滬上中資銀行消費(fèi)信貸余額全面下降，房貸比例下降將“雪上加霜”；急欲購房者不情愿，是因?yàn)槠鋱A購房夢(mèng)將不得不推遲，尤其是新婚購房族將“愁眉不展”。

　　銀行業(yè)的個(gè)人房貸壞賬率呈上升趨勢(shì)，去年3月末，上海中資銀行個(gè)人住房不良貸款率達(dá)0．41％；今年3月末，個(gè)人住房不良貸款余額已攀升至16．7億元，不良貸款率增至0．68％。但個(gè)人房貸相對(duì)其它貸款業(yè)務(wù)較安全，且貸款抵押物清晰。降低房貸比例看似降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)銀行來說卻是得不償失。

　　在銀行業(yè)存差不斷放大的背景下，商業(yè)銀行肯定不愿意個(gè)人房貸業(yè)務(wù)再因政策因素而縮量。事實(shí)上，商業(yè)銀行一直在盡可能做大房貸業(yè)務(wù)。上月以來，滬上不少銀行調(diào)高了中介返點(diǎn)額度。此前業(yè)內(nèi)曾有過不成文的約定，即返點(diǎn)最高不超過5‰。但中行給中介的返點(diǎn)已提高至8‰，原來沒有返點(diǎn)的交行也打算跟進(jìn)。返點(diǎn)額度的提高，表現(xiàn)出商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)勢(shì)在必爭(zhēng)。

　　其實(shí)，房貸按揭成數(shù)是否有必要下降，需要從兩個(gè)角度考慮。其一，若是為了降低商業(yè)銀行房貸壞賬風(fēng)險(xiǎn)，不必由2成急劇提高至5成。不少人認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)較高，投資性購房資金鏈危險(xiǎn)也較大，因而銀行紛紛把按揭提高至8成潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)。如果是為了控制個(gè)人住房不良貸款放大風(fēng)險(xiǎn)，房貸比例由8成降至7成即收效頗大。其二，若出于打壓房?jī)r(jià)目的，完全不必簡(jiǎn)單地從按揭成數(shù)“下手”。調(diào)控房?jī)r(jià)的手段還有不少，如對(duì)多套購房者征收物業(yè)稅等，亦可以擠掉樓市中的泡沫。

　　商業(yè)銀行推出房貸業(yè)務(wù)，其社會(huì)意義在于幫助老百姓實(shí)現(xiàn)購房夢(mèng)。如果房貸按揭比例升至5成，將剩下多少工薪階層具備首付能力？房?jī)r(jià)或許會(huì)下降，但房?jī)r(jià)下降后的5成首付支出，仍可能高于目前房?jī)r(jià)下的2成首付支出。老百姓因此無緣購房，商品房為高收入者專用，將引發(fā)一系列新的經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。

　　若房?jī)r(jià)下降后的5成首付相抵現(xiàn)在的2成首付，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌落也過猛了。那樣的話，銀行存量房貸不良貸款率肯定急升，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都可能受到較大沖擊。因而，將房貸按揭降至5成作為打壓房?jī)r(jià)的猛藥，其設(shè)想過于徹底，受打壓的將首先包括銀行。來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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