去年以來北京房?jī)r(jià)走勢(shì)示意圖

　　盡管2月份價(jià)格漲幅較上月有所回落，但全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房銷售價(jià)格仍同比上漲6.2%。就北 京而言，今年前兩個(gè)月商品房交易平均價(jià)格為6776元/平方米，比去年同期上漲了17.3%。

　　受宏觀調(diào)控影響，去年以上海為代表的前期房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較高的地區(qū)，一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲停滯甚至回落的局面，潛在購(gòu)房者也因此長(zhǎng)舒了一口氣。不過，幾個(gè)月之后，房?jī)r(jià)似乎又重拾牛市，開始了新一輪的上漲。

　　這讓社會(huì)再度感到不安，有關(guān)部門也再次放出“狠話”：建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠表示，當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的影響并不明顯，對(duì)于部分熱點(diǎn)城市將動(dòng)用相應(yīng)的手段予以調(diào)節(jié)。政府將用什么手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在還不得而知。不過，各種措施似乎都存在一定的局限，效果也非常有限。

　　分析人士認(rèn)為，土地是房地產(chǎn)供給的源頭，具有壟斷屬性，而且是商品房成本最重要的組成部分，因此，它是改善房地產(chǎn)供需關(guān)系最為重要的內(nèi)容。無論是去年3月國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，還是去年5月，建設(shè)部、發(fā)改委等七部委發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，都有專門內(nèi)容涉及增加和改善土地供應(yīng)，尤其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，更是明確要求加大土地供應(yīng)力度。

　　但另一方面，按照正常周期，從土地出讓到形成商品房供給有近兩年的時(shí)間，因此，增加土地供應(yīng)量對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲有較長(zhǎng)的時(shí)滯。此外，地方政府和開發(fā)商在土地問題上犬牙交錯(cuò)的利益糾葛，更使土地調(diào)控的執(zhí)行力遭到質(zhì)疑。

　　觀察人士認(rèn)為，從地方政府的角度，并不希望土地價(jià)格因供應(yīng)增加而出現(xiàn)下調(diào)，而在價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，部分開發(fā)商出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，購(gòu)置土地的意愿并不強(qiáng)。從北京的情況看，2005年計(jì)劃供應(yīng)1900公頃商品房用地，但實(shí)際出讓只有880公頃。而對(duì)于業(yè)界曾寄予厚望的盤活存量土地政策，則更有“雷聲大、雨點(diǎn)小”之嫌。按照官方說法，北京市被開發(fā)商囤積的“閑置”土地足夠10年開發(fā)之用，但這些土地被無償收回則非常鮮見。

　　從土地調(diào)控遇到的種種問題看，這一手段要想真正發(fā)揮應(yīng)有的作用，還必須解決某些超越房地產(chǎn)行業(yè)本身的體制障礙。

　　金融是地產(chǎn)調(diào)控的另一項(xiàng)重要手段。作為一般性貨幣政策工具，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率或利率將從流動(dòng)性角度抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，特別是投資/投機(jī)性需求；與此同時(shí)，信貸政策也可以直接針對(duì)具體行業(yè)，此前銀監(jiān)會(huì)和人民銀行就專門針對(duì)房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的調(diào)控措施。

　　不過，分析人士認(rèn)為，貨幣當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控更多地是從金融安全的角度考慮的,不太可能專門從抑制房?jī)r(jià)過快上漲的立場(chǎng)制定相應(yīng)的政策。倒是近期全社會(huì)流動(dòng)性過于泛濫可能引發(fā)銀根收緊，從而間接抑制房地產(chǎn)需求。

　　稅收對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用主要是通過提高交易成本實(shí)現(xiàn)的。如《意見》要求，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按取得的銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過2年的，則免征營(yíng)業(yè)稅。理論上，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的增加將打擊投機(jī)性需求，對(duì)打擊炒房具有一定的作用。

　　但觀察人士同時(shí)表示，稅收的提高也是一把雙刃劍，在抑制一級(jí)市場(chǎng)投機(jī)的同時(shí)，也變相提高了二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓成本，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，則稅負(fù)就會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)買人身上。

　　在一些老百姓眼中，一系列的調(diào)控措施在抑制房?jī)r(jià)過快上漲中所起到的作用只能說是差強(qiáng)人意。而一些稍顯偏激的觀點(diǎn)則認(rèn)為，技術(shù)手段是一回事，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的矛盾心理或許才是更根本的問題。至少，對(duì)于房?jī)r(jià)這樣涉及老百姓重大切身利益的問題，各地政府拿出一個(gè)具體的政策目標(biāo)，告訴開發(fā)商和購(gòu)房人，政策的底線是什么、觸及底線將會(huì)有什么措施出臺(tái)總是做得到的。只有這樣，才可能有真正的“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”。(曹騰)