進入2006年以來，各大銀行紛紛推出新產(chǎn)品，包括直客式貸款、固定利率、結(jié)構(gòu)性固定利率、接力貸、雙周供、固定、浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)、寬限期還貸等。雖然各銀行選擇的切入點各有側(cè)重，但目標群體都是房貸。由此可以判斷，房貸金融產(chǎn)品已經(jīng)開始在向細化分工方向發(fā)展。目前，房貸收益遠遠高于其他貸款品種，是銀行爭 奪房貸的重要因素。光大銀行資金部人士認為，房貸爭奪的背后，實際上是各銀行向零售銀行轉(zhuǎn)型的反映。由于短期融資券的發(fā)行等原因，各銀行的對公業(yè)務(wù)利潤一直處于下降之中，而房貸業(yè)務(wù)作為最優(yōu)質(zhì)的零售業(yè)務(wù)之一，先成為戰(zhàn)場。

　　接力貸(中國農(nóng)業(yè)銀行推出)

　　定義：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人的貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。

　　適合人群：一類是作為子女的借款人，預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按照現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較小，希望通過增加父母為共同借款人以增加貸款金額；另一類是作為父母的借款人年紀偏大，按照現(xiàn)行規(guī)定，借款人年齡＋貸款年限≤65，可貸年限較短，月供壓力大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限。

　　點評：老年人貸款買房時存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過農(nóng)行的“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購買住房時，如果指定其子女作為連帶還款人并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當延長，不受規(guī)定上限的限制。

　　雙周供(深圳發(fā)展銀行推出)

　　定義：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓�款一次，每次還款額為原來月供的一半。

　　適合人群：收入較為穩(wěn)定和均衡的人士，如除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源(季度獎、年終獎)，由于月收入的相對固定，客戶不愿意增加每月供款壓力，而在有額外收入來源的時候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。

　　點評：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負擔、有效縮短還款期限。比如一筆50萬元30年的按揭貸款，按基準利率6.12%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息115186元，節(jié)省比例高達19.42%；縮短還款期64個月(近5年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。

　　直客式貸款(中國銀行推出)

　　定義：是指借款人在繳納一定比例的首期款后，剩余款項按照“先貸款、后購房”的方式由貸款銀行發(fā)放貸款，購買所需房產(chǎn)。借款人購買住房貸款比例最高不超過80%，最長30年，按照住房貸款利率執(zhí)行；借款人購買商鋪貸款比例最高不超過50%，最長10年，按照基本利率執(zhí)行，并由銀行決定是否上浮。還款方式一年以內(nèi)的采用一次性還款法，一年以上的貸款采用等額本金還款法或等額本息還款法�！爸笨褪阶》抠J款”不需要開發(fā)商擔保，而需要銀行指定的擔保公司擔保，購房貸款除須交納正常按揭貸款的有關(guān)費用外，還須根據(jù)擔保公司的要求交納約8%。的擔保費用。

　　適合人群：這類貸款品種對客戶設(shè)定了較為嚴格的審核條件。據(jù)稱，一般只有像國家公務(wù)員、教育、醫(yī)療、新聞出版等事業(yè)單位或優(yōu)秀企業(yè)、金融行業(yè)的正式職員等優(yōu)質(zhì)客戶才可以申請。

　　點評：“直客式住房貸款”給開發(fā)商帶來的好處是，不像通常的按揭需要開發(fā)商提供階段性擔保，不存保證金，也沒有保證責任；給客戶帶來的好處是，在與開發(fā)商協(xié)商一致的情況下，可享受到開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠政策。申請這種貸款比較困難，可進行“直客式住房貸款”的必須是銀行認定的優(yōu)質(zhì)樓盤，即指那些開發(fā)商信譽度高，經(jīng)營正常，項目資金已到位，已取得土地、規(guī)劃、建設(shè)、施工和預(yù)售證書(五證)，銷售情況良好，無完工風險(現(xiàn)房)的樓盤。

　　固定利率(招商銀行、光大銀行和建設(shè)銀行推出)

　　定義：指消費者在簽訂購房貸款合同時，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。

　　適合人群：對于那些規(guī)避投資風險的投資型購房者來說，選擇固定利率房貸方式比較合適，因為在一定的階段內(nèi)可以保持一個固定的貸款利率，可以規(guī)避由于利率的提升帶來的損失。

　　點評：在辦理固定利率的房貸時，首先要對未來的利率走勢有個基本的判斷。5年甚至10年的期限意義不是很大�？蛻舾鶕�(jù)自己現(xiàn)有資金以及今后收入變化情況選擇，選擇固定利率和浮動利率。

　　結(jié)構(gòu)性固定利率房貸(招商銀行推出)

　　定義：是指在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標準。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個利率，后3年執(zhí)行另外一個不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5年執(zhí)行一個利率，后5年執(zhí)行另外一個利率。

　　適合人群：對于那些規(guī)避投資風險的投資型購房者來說，選擇衍生品種結(jié)構(gòu)性固定利率房貸方式比較合適，因為在一定的階段內(nèi)可以保持一個固定的貸款利率，規(guī)避由于利率的提升或者下降帶來的損失。

　　點評：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品還款，能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實惠。較之普通的固定利率還款方式，更加靈活。但是根據(jù)銀行的規(guī)定，選擇這樣的還款方式，如果提前還款將收取較高額度的違約金。

　　固定利率與浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)(光大銀行推出)

　　定義：指辦理固定利率的客戶可以申請轉(zhuǎn)辦浮動利率，反之亦然。

　　適合人群：對于那些規(guī)避投資風險的投資型購房者來說，選擇固定利率的升級品種固定利率與浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)比較合適，因為如果利率提升可以繼續(xù)保持固定利率，可以規(guī)避由于利率的提升帶來的損失。如果利率有下降趨勢，可以及時將固定利率轉(zhuǎn)換為浮動利率，防止由于浮動利率下調(diào)帶來的損失。

　　點評：原辦理浮動利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時不收取任何違約金和手續(xù)費；對于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，也可申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸。固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的，免收違約金。借款人可以更靈活地規(guī)避利率波動風險，從容安排家庭支出，降低借款成本，方便家庭理財。

　　3年期固定利率(光大銀行推出)

　　定義：除首推固定利率房貸與浮動利率房貸的可轉(zhuǎn)換外，光大銀行本次固定利率房貸業(yè)務(wù)升級，還增加了3年期固定利率住房貸款品種，并對固定利率住房/商用房貸款各期品種實行利率區(qū)間管理，對于光大銀行的優(yōu)質(zhì)客戶均可采用優(yōu)惠的固定利率。

　　適合人群：避投資風險的投資型購房者。

　　點評：固定利率住房貸款，3年期以下(含)品種的基準利率為5.85%，上浮利率為6.05%，優(yōu)惠利率為5.25%；對于光大銀行的優(yōu)質(zhì)客戶均可采用優(yōu)惠的固定利率，固定利率住房貸款優(yōu)惠后的利率3年期5.25%，優(yōu)惠利率值低于同業(yè)。

　　寬限期還貸(上海銀行)

　　定義：寬限期還款方式是指個人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

　　適合人群：與上海銀行建立合作關(guān)系的開發(fā)商或二手房中介機構(gòu)引薦以及該行的個人VIP客戶，若個人商業(yè)性住房貸款期限超過1年，均可申請還貸寬限期。

　　點評：寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行首推12期品種。貸款期限包含寬限期，借款人在寬限期內(nèi)自貸款發(fā)放次月20日付息，至第12期付息日止。(趙麗萍)