北京升溫 漲聲醞釀新調控

　　本報記者 馬昌博 實習生 陳鵬 于洋

　　淡季中的“異動”

　　“上漲和焦急。”高濤（化名）毫不猶豫地說出這兩個詞。

　　第一個詞概括的是北京的房價，第二個詞概括的是作為購房者的自己。

　　這個從去年3月開始看房的白領最近已經感覺情況有變：首先是自己年前看的一個東四環(huán)的樓盤均價還是6100元，現(xiàn)在已經是7000元，而且自己去年看過的樓盤幾乎都在漲；隨后是過去每周末必打電話邀請看樓的售樓小姐最近態(tài)度驟變——從3月份開始就說只能上午陪著去看樓，一進4月份，則直接聲明沒時間。

　　事實上，2006年北京樓市漲價的趨勢在2月份就已隱現(xiàn)，而與之對應的則是北京樓市在傳統(tǒng)淡季的異�；鸨�

　　2月，北京“遠洋自然”開盤售樓，這一去年4月均價還是4900元的樓盤現(xiàn)在已經升到6000元，如此增幅下依然不到半個小時就賣光了當天放出的130套房。

　　3月，位于立水橋附近的中低價樓盤“明天第一城”四期開盤，雖然比去年上漲了880元，但僅用3個小時1000套房子全部售罄。

　　4月1日，位于回龍觀的新龍城三期開盤，該樓盤均價從去年11月時的4800元漲到了5800元，但400套房開盤后依然迅速搶空。

　　3日，北京市建委公布了2006年普通住房平均交易價格標準，其中二、三級土地的普通住房交易價格標準都上漲了千元以上。隨后的第二天，北京期房住宅交易量達到了691套。在4月初的一個星期中，有6天的交易量均在500套以上，該周也成為今年以來最好的交易周。

　　6日，北京春季房展會開幕。當天去了5．3萬人，一位女士抱怨說，從地鐵站到入口，100米的路，10分鐘才擠過來。

　　在現(xiàn)場做直播的某網編輯對本報記者說，除了城區(qū)房價普漲外，甚至通州有的樓盤都突破了5000元均價大關。中低價房比較集中的東五環(huán)內大部分項目的均價也比去年有了上千元的漲幅，而無論東南西北，四環(huán)邊已經不太容易找均價7000元的房子�！侗本┤請蟆返挠浾呷ゲ稍L一位外籍看房者，得到的回答是：“Ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｉｓ ｓｏ ｈｉｇｈ．價格太高�！�

　　即使在如此高價下，需求勢頭仍未減弱：春展開幕當天共成交527套，成交金額3．7億元。而去年同樣是春展第一天，只成交了170套，金額1．05億元。

　　需求集中釋放？

　　北京市建委等四部門聯(lián)合發(fā)布的一個數據為高濤的直觀感覺提供了注腳：2006年1－2月，北京商品住宅預售交易平均價格6776元，同比上漲997元，漲幅為17．3％。

　　此前，京滬兩地發(fā)布消息說，2005年北京市商品住宅期房預售平均價格為6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19．2％；而上海2005年商品住宅平均銷售價格則為6698元，比北京少了27元錢——這也是3年來北京商品房銷售均價第一次超過上海。這顯然超出大多數人的預料。

　　“這是一個統(tǒng)計錯覺，北京超過上海是不可能的�！币晃粯I(yè)內資深人士對本報記者說，“政府統(tǒng)計的是過去一年中新開樓盤的銷售價格，如果這段時間集中開了幾個高價盤，統(tǒng)計數據就會高。”

　　社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立也持類似觀點，“一個重要原因是去年諸如朝陽區(qū)ＣＢＤ區(qū)域高價樓盤大批增加了，拉高了平均價格�！绷硪粋�例子是，2003年時北京房價有所下跌，而背景則是當年天通苑、回龍觀等五環(huán)以外的房子大量開盤，“按我們的統(tǒng)計方法，就把均價拉了下來�！�

　　“現(xiàn)在統(tǒng)計數據的高低取決于一年內新開樓盤的情況，而不是同一地段同一類房子絕對價格漲幅的比較�！币辛⒄f。事實上，包括建設部政策研究中心副主任王玨林也不認為北京實際均價已經超過上海，“有些數據，統(tǒng)計方法和統(tǒng)計目的不一樣。”

　　而對2006年春季北京房價的快速上揚，各方則普遍給予認同。

　　“今年初的銷售熱潮反映出了去年宏觀調控下，人們的觀望情緒使得一些購買需求延遲到今年，和新增需求加在一起推動了房價的上漲。”北京中原地產總經理李文杰說，觀望所形成的需求疊加隨后造成了年初購房需求的集中釋放。

　　這一判斷也得到了作為購房者的高濤的認同，他用“輪回”來形容自己過去一年的購房心態(tài)：去年3月著急買房，隨后又覺得宏觀調控下房價要跌，結果沒有，現(xiàn)在又重新著急買房。

　　與觀望所形成的需求疊加相比，供給卻在下降，根據北京中原地產總經理李文杰提供的北京市房地產信息網的數據，2004年北京市商品房全部新增供應上市套數29萬套左右，而2005年的新增供應上市套數在22萬套左右。

　　商品房供應結構性失衡也被認為是房價上漲的重要原因——2005年北京高檔房的大量上市對應的是中低檔住宅供應相對不足，這也可以理解為什么2006年第一季度中低檔商品房被不斷追搶。

　　如此背景下，同樣是上述北京市房地產信息網的數據顯示，2004年北京經濟適用房上市46750套，而2005年僅上市10765套，只有去年的四分之一左右，顯然無法起到平抑房價的作用。

　　宏觀調控與高漲幅

　　如果除去和上海的比較，單純考量北京本身一年來的房價，19．2％的同比增幅則就多了些實在的意義�！斑@是北京10年來房價最快速的增長�！币辛Ρ緢笥浾哒f。

　　而高濤還記得自己在去年5月聽到建設部等七部門聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》時的興奮表現(xiàn)——他當即給自己的妻子打電話告知這一消息。

　　整個2005年，國家宏觀調控之聲不斷：3月份和4月份連續(xù)出臺“舊八條”和“新八條”，大力度穩(wěn)定房價。5月11日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，規(guī)定自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　北京樓市此后短暫低迷， 2005年6月1日，執(zhí)行“七部委意見”第一天，上海房價比前一天下降1426元，而北京相對平靜。

　　“宏觀調控打擊的是炒房，對二手房的打擊非常大�！鄙鲜龇康禺a資深人士說，“但與投機炒房不同，北京購房自住占大部分。”這個數據被估計為至少80％以上。由此推導出的，則是北京的剛性需求拉動了房價的最終增長。北京首創(chuàng)集團總裁劉曉光則對本報記者舉例說，首創(chuàng)集團新開的幾個盤供需比都在1∶3。

　　“不能簡單地看需求，你要分析那些搶房的人里面有多少是拿來投資的�！币辛⒄f，很多人把投資房地產作為變相的儲蓄，這種投資行為正在不斷拉高北京房價。

　　在尹中立看來，除了類似“溫州炒房團”這樣的國內資本，在人民幣匯率升值的預期下，大量的境外資本會進入北京來購買不動產，套取雙重利潤，進一步加大北京樓市投機性。

　　開發(fā)商則把房價飛漲的原因歸結到土地供應不足。但此前國土資源部說，按照現(xiàn)在每年的竣工量計算，北京已經批出的土地足夠建設10年住宅。

　　“先要看國家的宏觀調控政策落實了多少，”建設部政策研究中心副主任王玨林說，另外，“北京樓市雖然投機性不大，但它的投資性在增長�！�

　　一個無法忽略的因素是，北京房價近三年來一直都在平穩(wěn)上揚，這條優(yōu)美的弧線無疑給開發(fā)商和購房者一個共同的暗示——北京房價不會跌，“一方面老百姓怕漲價提前著急買房子，哪怕是高價；另一方面是開發(fā)商加緊投資，很容易出現(xiàn)泡沫�！币辛⒈硎菊f，這一點值得警惕。

　　新一輪調控措施顯現(xiàn)

　　一個可見的事實是，從中央到北京市政府，抑制房價高增長的舉措正在再次醞釀。

　　3月5日，溫家寶總理強調要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經濟適用房。

　　此前，《建設部2006年工作要點》中說，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。

　　而國家發(fā)改委則在2月22日公布了《2006年房地產調控工作要點》。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應、調控房價上漲過快外，還要“通過房地產市場宏觀調控部際聯(lián)席會議制度，共同搞好房地產市場宏觀調控”。

　　包括國土資源部公布的2006年工作重點也強調要加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用住房和廉租房的土地供應。4月初又傳出消息說，獨門獨戶高檔住宅將被列入別墅范圍，對其用地要嚴格限制。

　　另外值得注意的是，國家發(fā)改委在2月17日公布的《2005年房地產調控的成效》一文中，特別表示了對住房投機的高度警惕。

　　3月21日，國家稅務總局下發(fā)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》，房地產開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國保監(jiān)會也出臺了《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，按照新辦法，國內保險商將無緣房地產項目投資。

　　北京市的措施也在出臺：4月4日，北京市國土資源局公布了今年北京的土地供應計劃，該計劃顯示，住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經濟適用房用地的供應量則比去年增加了100公頃。國土局同時加快放地步伐，整個4月份將有25塊土地入市交易，今年北京將迎來“8?31”土地大限后的首次土地供應高潮。

　　調控信號正逐漸明顯，4月8日建設部住宅產業(yè)司司長沈建忠罕見地指出，當前宏觀調控對房地產結構性矛盾的影響并不明顯，對于部分熱點城市，將動用行政手段予以調節(jié)，而針對過熱城市的說法，則更顯示了政策指向。

　　建設部政策研究中心副主任王玨林樂觀地判斷北京不會像外地那樣，“有前車之鑒，北京肯定要及早解決”。

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責任編輯：林彥婷