【作者：鄒玉瑞】
從２００５年北京樓市來(lái)看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一漲再漲的局面，相反房租卻出現(xiàn)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。盡管不少人認(rèn)為，對(duì)商品房的供求影響不是很大，但對(duì)許多以房產(chǎn)作為投資手段的人來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)不太好的信號(hào)。特別是，一些以租養(yǎng)房的投資者，租金持續(xù)下降，所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。
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北京市建委最新公布的信息顯示，２００５年第四季度北京市樓房一居室平均租金比上季度１２６７元／月下降３．３％；樓房二居室平均租金比上季度１５９８元／月下降５．４％；樓房三居室平均租金比上季度２１４１元／月下降６．３％。樓房一居室平均租金比上年同期１２６０元／月下降２．８％。樓房二居室平均租金比上年同期１５４７元／月下降２．３％；樓房三居室平均租金比上年同期２０５３元／月下降２．３％。
業(yè)內(nèi)一些人認(rèn)為房租是靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，一段時(shí)間內(nèi)房租下降也是很正常的事情。但是，把去年北京市建委四個(gè)季度的房屋租賃信息放到一起比較就會(huì)發(fā)現(xiàn)，２００５年每個(gè)季度房租都在呈現(xiàn)一個(gè)下降趨勢(shì)。
不僅如此，從各中介行業(yè)反映出來(lái)的數(shù)據(jù)來(lái)看也是——租金持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。著名房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理左暉對(duì)記者說(shuō)出了其中原因。國(guó)家對(duì)投資過(guò)熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度繼續(xù)深化，各銀行為控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)二手房購(gòu)房按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭貸款等業(yè)務(wù)的掌控尺度也依然沒(méi)有放寬。另外，針對(duì)房屋交易出臺(tái)了稅費(fèi)政策，這些政策會(huì)令很多炒房人將可能出手的房子轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，從而增加了出租房屋的供應(yīng)量，使得租金下降。
一手商品房轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象的增多也增加了租賃房源供應(yīng)量，租賃價(jià)可能繼續(xù)下滑。
對(duì)商品房供求影響不大
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房屋租金變化好像對(duì)他們影響并不大。房租下降遠(yuǎn)沒(méi)有房?jī)r(jià)的下跌讓開(kāi)發(fā)商們較為顧忌。今典集團(tuán)總裁張寶全說(shuō)，自己對(duì)此是做過(guò)分析的，結(jié)論是“不足為慮”。
他的理解是，房租的下調(diào)主要反映的是商業(yè)住宅或?qū)懽謽堑墓┣箨P(guān)系，對(duì)住宅的影響是間接的。何況，房租的變化態(tài)勢(shì)是有點(diǎn)任意的�！叭魏螘r(shí)候都有上漲或下跌的可能�！睆垖毴f(shuō)。他也承認(rèn)房租下跌對(duì)售價(jià)肯定是有影響，但“對(duì)商品房的供求影響絕不是很大”。
不過(guò)對(duì)于一些房屋投資者來(lái)說(shuō)，這就相當(dāng)敏感。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，除了要多交貸款利息外，最讓他們擔(dān)心的是，樓市供不應(yīng)求的局面恐怕將被打破，房?jī)r(jià)有可能下行，他們買(mǎi)來(lái)保值增值的房產(chǎn)將面臨貶值的危險(xiǎn)。事實(shí)上，租金的下滑必然會(huì)對(duì)投資回報(bào)率產(chǎn)生向下的拉動(dòng)作用。
租賃冷風(fēng)讓投資者更謹(jǐn)慎
租賃市場(chǎng)的冷風(fēng)讓那些打算買(mǎi)房作為投資的消費(fèi)者變得更加謹(jǐn)慎�！八麄儾幻χ灪贤�，而是不斷計(jì)算著租金回報(bào)�！币晃桓邫n樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴記者。
現(xiàn)在買(mǎi)了兩套房子的劉先生對(duì)記者說(shuō)，除了自己住的房子外，還買(mǎi)了一套小戶(hù)型出租。前年，以房養(yǎng)房就能把小戶(hù)型的按揭款還清，并有一定盈余�？墒侨ツ晗掳肽曜饨鹚檬杖�，在扣除物業(yè)、供暖等費(fèi)用后，也就能持平了。因此，擔(dān)心租金持續(xù)下跌的話(huà)，收支平衡都存在一定的問(wèn)題。
投資性購(gòu)房的火爆也就是這三四年的事情。在北京，申奧成功的重大樓市利好直接引發(fā)了２００１年的投資熱潮。另一方面，股市持續(xù)下行，也把有投資需求的資金推向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一時(shí)間，買(mǎi)房成了資產(chǎn)保值增值的不二法寶。
但在最近記者采訪(fǎng)中，聽(tīng)到的大多是一些投資者的抱怨。要不就是房子有價(jià)無(wú)市，要不就是房屋租金達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。
左暉告訴記者，均價(jià)七八千元以上的二手房現(xiàn)在基本有價(jià)無(wú)市，供大于求。
由于二手房的購(gòu)買(mǎi)者大部分是自住而非投資，心態(tài)比較理性，因此二級(jí)市場(chǎng)的泡沫比一級(jí)市場(chǎng)小得多，更能反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況和樓盤(pán)的投資價(jià)值�！安灰豢匆皇址苦徉嵬蠞q”，左暉提醒大家，“租金是二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，轉(zhuǎn)手出賣(mài)也將在二級(jí)市場(chǎng)上受到檢驗(yàn)，如果二級(jí)市場(chǎng)顯示沒(méi)有升值，沒(méi)有合理回報(bào)，投資就存在問(wèn)題�！�
信報(bào)記者 鄒玉瑞
【有此一說(shuō)】
購(gòu)房成本和租金基本持平
房屋租金的下降對(duì)許多中低收入的家庭來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)福音。買(mǎi)不起房子住，也可以租一套好房子住。在２００５年曾經(jīng)發(fā)表過(guò)“買(mǎi)房不如租房”的中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘日前發(fā)表文章指出，對(duì)去年調(diào)查過(guò)的１２個(gè)城市１６７個(gè)樓盤(pán)在２００６年春節(jié)期間的再次調(diào)查顯示，購(gòu)房資金成本與租金比率均有所上升，這一指標(biāo)的提高主要是房?jī)r(jià)漲幅依然大于租金增幅。因此，買(mǎi)房不如租房。
據(jù)哈繼銘稱(chēng)，２００５年初，中國(guó)國(guó)際金融公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)中金公司研究員走訪(fǎng)了全國(guó)近２０個(gè)城市，實(shí)地采集了各類(lèi)樓盤(pán)的商業(yè)信息，包括價(jià)格、按揭貸款和租賃數(shù)據(jù)等，構(gòu)筑了購(gòu)房／租房成本指標(biāo)，并得出“買(mǎi)房不如租房”的結(jié)論：購(gòu)房資金成本和月供分別是租金的１．１和１．３倍，地處長(zhǎng)江三角洲的主要城市購(gòu)房資金成本為租金的１．３－１．５倍，月供為租金的１．５－２倍。
相隔一年后，２００６年春節(jié)期間，中金公司研究員對(duì)去年調(diào)查的部分城市和樓盤(pán)進(jìn)行了復(fù)查。復(fù)查的１２個(gè)城市１６７個(gè)樓盤(pán)這一年來(lái)購(gòu)房資金成本與租金比率均有所上升，平均升幅為１１％。這一指標(biāo)的提高主要是房?jī)r(jià)漲幅依然大于租金增幅，因此，與２００５年相比，２００６年買(mǎi)房更不如租房。
哈繼銘認(rèn)為，北京和蘇州２００５年房?jī)r(jià)漲幅較大，但是租金下降，購(gòu)房資金成本和租金已經(jīng)基本持平，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅必將趨緩。而廣州和深圳２００５年盡管房?jī)r(jià)大漲，但目前購(gòu)房資金成本依然低于租金，未來(lái)房?jī)r(jià)有繼續(xù)上漲的空間。
責(zé)任編輯：林彥婷
