在2006年1月12日召開的北京市政協(xié)十一屆一次會議上，政協(xié)委員們提出，“北京目前存在這樣的現(xiàn)象：一面是望眼欲穿的無房和缺房戶，另一面是無人問津的天價豪宅�！睘榱颂钛a經(jīng)濟適用房和高檔商品房之間的缺口，北京市建委目前正在考慮推出“限價商品房”。

　　2005年是國家進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴格的一 年，但宏觀調(diào)控之后，京城房地產(chǎn)市場的銷售價格依舊持續(xù)高漲，2005年北京全年期房價格增幅達20.1%。為抑制不斷上漲的房價，也為解決中低收入家庭的住房問題，北京市建委目前正在考慮推出“限價商品房”。如果一切順利，這項政策在2006年上半年有望實現(xiàn)，與此同時，北京也將成為全國第一個施行此類政策的特大型城市。

　　限價房推出在即

　　相關(guān)資料顯示，2005年1至11月，北京市商品住宅期房價格不降反升，平均價格為6776元／平方米，比2004年同期上漲1183元／平方米，漲幅21.2％。一段時間以來，北京房價上漲一直是人們關(guān)注的焦點，早在2005年全國“兩會”上，人大代表、政協(xié)委員們就提出了房地產(chǎn)業(yè)的暴利和廣大工薪階層買不起房的問題。此后中央出臺了一系列平抑房價的政策（央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”、以及中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》等），都希望把過高的房價降下來，但是在利益的驅(qū)動下，北京的房價不降反升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為導(dǎo)致房價快速上漲的一個重要原因是中低檔次商品房供應(yīng)出現(xiàn)明顯下降。有數(shù)字顯示，從2001到2004年，北京市5000元/平方米以下的商品房預(yù)售、成交面積，分別占整個預(yù)售、成交面積的44.3％和44.8％，但是2005年卻下降了22.8％。剔除中低檔次商品房這一結(jié)構(gòu)性因素后，商品房期房均價為7157元/平方米，同比上漲12.1％左右。

　　“北京房價上漲是由供需關(guān)系決定的。北京市場其實已經(jīng)不是北京人的市場了，全國以及世界各地的人都在這里買房，市場需求量很大。另外是成本的推動作用，土地成本、開發(fā)成本、房子品質(zhì)提高的成本都是房價上升的因素�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長文林峰接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時指出，北京房價上漲是供應(yīng)量和需求量之間的矛盾導(dǎo)致，住房市場供不應(yīng)求，特別是性價比高、戶型較好的房子更為搶手。

　　中國社會科學院財貿(mào)所房地產(chǎn)與住宅室助理研究員況偉大博士早在幾年前就對北京市住房市場的供求關(guān)系做過研究，在分別研究了北京市的供給彈性和需求彈性之后，他發(fā)現(xiàn)北京的住房市場是“供小于求”，而“供小于求”的市場很容易形成壟斷，因為競爭往往在“供大于求”的市場展開。

　　其實，面對逐步凸顯的高檔房供應(yīng)過多，而5000元/平方米的中低檔房下降的結(jié)構(gòu)矛盾，業(yè)界都已預(yù)料到北京市政府2006年會在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上拿出“殺手锏”。但讓很多人預(yù)想不到的是，帶有明顯行政手段色彩的“限價商品房”竟然這么快來到高房價的北京。1月8日，在北京大學中國經(jīng)濟研究中心舉辦的“2006中國房地產(chǎn)新春論壇”上，北京市建委副主任苗樂如表示，2006年北京市建委將全力解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，政府主管部門擬推出限價商品房。

　　如果從2006年全國建設(shè)工作會議上了解到建設(shè)部在“十一五”期間的主要工作之一就是健全城鎮(zhèn)居民住房保障體系，那么，北京市建委的做法與建設(shè)部的精神可以說是一脈相承、遙相呼應(yīng)。

　　限價房限制開發(fā)商暴利

　　面對北京市2005年中低價商品房供應(yīng)明顯下降，期房價漲21.2%的逼人形勢，北京市建委再也坐不住了，才提出擬推出限價商品房來抑制來勢洶洶的上漲房價。但什么是限價商品房？它和經(jīng)濟適用房有什么區(qū)別？在很多人還不了解限價商品房究竟為何物之時，“限價商品房”已然成為北京人時下談?wù)撟疃嗟囊粋�話題。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，經(jīng)濟適用房是由政府推出免地價的保障住房。經(jīng)濟適用房主要是為了滿足廣大拆遷戶的需求，雖然目前北京每年有兩、三百萬的經(jīng)濟適用房推出，但仍然不能滿足市場的需求。而限價商品房屬政策性商品房，還是商品房性質(zhì)，只不過和完全公開的由市場供需決定價格的商品房相比，政府控制得多一些。比如一個50萬平米的地段，在招投標的時候限制價格最多賣到6500元/平米，各個投標人如果想拿到開發(fā)權(quán)，必須按照6500元/平米的價格來寫下地價和整個規(guī)劃方案，然后進行綜合地評標。說白了，這類商品房是限價供應(yīng)的，即在招投標的時候限制價格，開發(fā)商不能隨意漫天要價。

　　“表面上看，經(jīng)濟適用房和限價商品房的區(qū)別在于，前者是具有福利性質(zhì)的住房，后者完全是商品房。但從經(jīng)濟適用房的運營來看，經(jīng)濟適用房具有福利性和商品性雙重屬性，屬于‘非驢非馬’的住房。因此，我的觀點是將經(jīng)濟適用房納入社會保障制度，并且規(guī)定經(jīng)濟適用房只租不售，讓低收入者實現(xiàn)‘居者有其屋’”。為解決目前北京大量的“經(jīng)濟適用房”被作為一種投資方式買走閑置，中國社會科學院財貿(mào)所況偉大博士向《中國經(jīng)濟周刊》表示，如果不這樣做，按目前經(jīng)濟適用房的性質(zhì)，經(jīng)濟適用房是永遠建不完的，也很難實現(xiàn)低收入者的住房需求。盡管經(jīng)濟適用房和限價商品房都是限價住房，但前者是為了社會保障，后者是為了消除市場壟斷，同時防止房地產(chǎn)泡沫。

　　其實，限價商品房這項政策并不是北京首創(chuàng)。寧波市政府于2004年2月3日在全國創(chuàng)新推出5012套限價商品房，是第一個“吃螃蟹”者。寧波連續(xù)3年房價領(lǐng)跑全國價，在實行了限價商品房之后，從2003年開始逐步退潮，從全國第一退至第二，2004年退至全國第五。2005年一季度，房價漲幅更是回落到11.9%，退至全國第七位，房價順利實行了“軟著陸”。之后在2005年，杭州、青島等房價過高的城市也都陸續(xù)出臺了類似的措施。2005年5月，青島市政府推出3個“限價商品房”樓盤，分別限價5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。那么，作為房價全國之最的北京最終將價格限制在什么樣的水平成為大家關(guān)注的焦點。

　　平抑房價：市民翹首以盼

　　北京市政府擬推出限價商品房的消息一經(jīng)透露，立即引起市場內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。兩種觀點甚囂塵上：一種觀點認為此舉有利平抑房價，另一種觀點則認為如果限價房供應(yīng)量不大，很難影響市場。

　　“推出限價商品房一方面是控制房價上漲，另一方面也為解決中低家庭住房問題。如果進展順利，在北京推出限價商品房肯定能平抑北京的房價。”一直參與討論限價商品房的建設(shè)部政策研究中心文林峰接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，過去有廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房三種類型的住房，但在經(jīng)濟適用房和商品房之間有一個缺口，使得一些人夠不著或者買不到，無論從政府還是從供應(yīng)體系，都要滿足不同階層人士買到符合他們收入水平的住房，政府推出限價商品房就是現(xiàn)實地替老百姓解決住房問題，這也是政府的職責所在。

　　當北京的房價漲到大多數(shù)老百姓買不起的時候，政府不得不面臨如何解決廣大中低收入家庭的住房問題。揚湯止沸，不如釜底抽薪，限定房價，以房價來定地價，顯示了政府經(jīng)營城市的長遠戰(zhàn)略眼光和從容之道。而鼓勵建設(shè)限價商品房，解決中等收入市民的居住問題，這也將有利于房價保持平穩(wěn)發(fā)展，抑制房價過快上揚，構(gòu)架合理的房地產(chǎn)價格體系。這一點業(yè)內(nèi)已基本達成共識，但該如何對商品房進行限價？“政府對住房市場進行規(guī)制是必要的。問題的關(guān)鍵是要設(shè)計出一套讓開發(fā)商將其真實成本披露的機制，否則開發(fā)商會瞞報和虛報，使限價失敗�！睕r偉大向《中國經(jīng)濟周刊》表示。

　　建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也為北京推行限價商品房出謀劃策。他認為在北京推行限價商品房必須解決好幾個問題：一是如何進行限價，限價的依據(jù)是什么；二是限價的總量。少量的限價商品房推向市場，對市場沒有太大影響，而大量的限價商品房出現(xiàn)則必將使得國有土地的出讓價格遭到損失；三是供應(yīng)對象是哪個收入群體，如何來界定。如果處理不好，將會出現(xiàn)最初的經(jīng)濟適用房供求錯位的情況。

　　《中國經(jīng)濟周刊》從北京市建委了解到，政府部門在土地、項目招投標時，會為其將來的產(chǎn)品銷售設(shè)定最終的限價，但其中具體的操作方法，比如最終的限價水平、推出的樓盤數(shù)量以及位置還未定，將根據(jù)執(zhí)行時的市場情況綜合考慮。而相關(guān)人士向記者透露，目前北京相關(guān)部門之所以還沒有推出限價商品房的供應(yīng)量計劃，是因為限價商品房供應(yīng)量是由土地盤整的總量、周期和拆遷的難度決定的，這些都還是未知數(shù)。

　　雖然大家熱議的限價商品房“一切還在討論中”，但北京市擬推出限價商品房的考慮，至少為京城不斷上漲的房地產(chǎn)市場帶來了一個良好預(yù)期，尤其是對中低家庭收入的購房者來說，限價商品房已不是“鏡中花，水中月”，它正向我們走近。