國家統(tǒng)計局近期公布的三個房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,我國面臨著潛在的住房過剩風(fēng)險。

　　第一,存量土地過多。數(shù)據(jù)顯示,2005年前11個月,在我國的房地產(chǎn)本年購置土地面積中,未完成開發(fā)土地面積達16706.7萬平方米,尚能滿足1年多的開發(fā)需要。第二,目前我國房屋的施工面積相當(dāng)于5年多的商品房竣工面積。第三,商品房的空置面 積增加。2005年11月末,全國商品房空置面積達1.14億平方米,比2004年同期增長14.2%,規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。

　　但是,從目前市場的反應(yīng)情況來看,顯然并沒有把這種潛在的風(fēng)險當(dāng)回事。以廣州為例,盡管有國家的調(diào)控政策出臺,廣州去年樓價漲幅依然迅猛,許多人估計,廣州目前的房價與2005年上半年相比,其漲幅估計已在30%左右,令人瞠目。

　　房價何以漠視住房過剩風(fēng)險的存在,我行我素地上漲?筆者認(rèn)為,主要有以下幾個原因:

　　首先,信息不對稱,公眾對潛在的風(fēng)險一無所知。房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的信息不對稱。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息,也可以借助廣告的力量造勢,混攪信息,誤導(dǎo)大眾。加之公眾一向有跟風(fēng)傳統(tǒng),在不實信息的誤導(dǎo)下,很容易作出錯誤的選擇。

　　信息不對稱造就了房產(chǎn)市場的"賣方市場"。在一些被追漲的樓盤,購房者常常遇到房屋已經(jīng)售完的情況,這加劇了他們的追漲心理,直到國八條出臺,公眾持幣觀望,才突然發(fā)現(xiàn),許多過去供不應(yīng)求的樓盤,竟然還有不少房屋并沒有銷售出去。

　　除了開發(fā)商的原因,還有政府的原因。比如,開發(fā)商經(jīng)常以土地供應(yīng)緊張即所謂的"地荒"說,來加劇人們的恐懼心理,抬高房價。針對這一點,2005年上半年,國土資源部以翔實的數(shù)據(jù),對開發(fā)商的"地荒"論進行了嚴(yán)正駁斥。假如政府能夠在信息公開、信息透明中有所作為,開發(fā)商操縱信息誤導(dǎo)公眾的伎倆就難以得逞,房價將由市場主導(dǎo),其價格也將接近真實。

　　其次,商品房結(jié)構(gòu)不合理,主要表現(xiàn)為三個方面:

　　一是經(jīng)濟適用房和低價商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。以北京為例,2005年8月26日,北京市國土資源局新聞發(fā)言人張維表示,"2005年北京市在土地供應(yīng)計劃"中為經(jīng)濟適用房安排了200公頃用地指標(biāo),但各區(qū)縣上報的用地面積僅為80多公頃,只達到了原計劃1／3。經(jīng)濟適用房的供應(yīng)不足,成為房價上漲的一個重要因素。

　　二是商品房結(jié)構(gòu)不合理。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾舉了一個例子,有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二,導(dǎo)致住宅類商品房供不應(yīng)求,房價上漲。

　　三是投資性購房的比重增長過快。謝家瑾說,在上海,投資比例達到16.6%。長沙市的住宅投資比例為16%,寫字樓則高達40%。投資性購房對房價上漲,起了推波助瀾的作用。

　　最后,地方政府在房產(chǎn)市場中矛盾心態(tài),是房價漠視住房過剩風(fēng)險的一個極為重要的因素。對于住房過剩的風(fēng)險,地方政府并非一無所知。但是,他們經(jīng)常處于一種矛盾的狀態(tài)之中難有作為:

　　各級政府就是土地的擁有者,他們決定著土地的供應(yīng)量、供應(yīng)類型及轉(zhuǎn)讓價格,是房地產(chǎn)市場的主角之一,如果房價下跌,勢必會減少政府的收入,當(dāng)然,這種收入并不局限于土地轉(zhuǎn)讓的收入,還包括稅收等諸多方面。

　　另一方面,政府又是管理者,面對由于房價上漲引發(fā)的公眾的質(zhì)疑和批評之聲,面對中央穩(wěn)定房價的政策,各級地方政府又得有所表示。

　　一邊是責(zé)任,一邊是利益,地方政府在極其矛盾和復(fù)雜的心態(tài)中很難作出正確選擇。這決定了地方政府在穩(wěn)定房價中的責(zé)任不能充分展現(xiàn),這點很容易被開發(fā)商加以利用。

　　必須要正視的是,漠視住房過剩的風(fēng)險是危險的,因為這種風(fēng)險假如得不到化解,其破壞性早晚都會釋放出來。是選擇長遠(yuǎn)利益還是眼前利益,考驗著各級政府和開發(fā)商們。