2005年被喻為中國樓市的政策年：取消了房貸優(yōu)惠利率、國八條、七部委新政、征收營業(yè)稅……一系列政策頻頻出臺，令人應(yīng)接不暇，政策浪潮席卷了整個房地產(chǎn)市場。調(diào)控力度之大、政策之多以及產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)出乎了大多數(shù)人的意料之外。綜觀省城以及全省整個樓市，由 瘋漲到低迷，由搶購到雙方較勁博弈，2005年對開發(fā)商和購房者來講，都是極不平凡的一年。

　　價格：由飆升到回落

　　2004年底，濟南、青島、日照等地的房價已成野馬脫韁之勢，一路瘋漲。據(jù)統(tǒng)計，日照在漲幅最高時達到20%以上。而在濟南、青島等地“一天一個房價”，排隊等號的現(xiàn)象屢見不鮮，尤其是省城部分樓盤，不到一年時間單價就上漲1500多元，漲幅令人咋舌。

　　今年3月，央行率先行動，宣布將不再對個人住房貸款實行優(yōu)惠利率。此后，國家的一系列調(diào)控政策接踵而至，房價瘋漲的態(tài)勢才慢慢降下來。數(shù)字顯示，今年前10個月濟南商品房銷售13407套，銷售面積186.02萬平方米，銷售金額54.56億元，銷售均價2933元/平方米，同比分別增長18.1%、18.6%、28.1%和8.1%。但銷售均價的增幅卻在不斷回落，9月和10月連續(xù)兩個月房價增幅回落均超過10%。

　　省城許多樓盤銷售處門前冷落。不論是新推的樓盤，還是老盤續(xù)建項目，在定價上都是小心翼翼，用價格試探市場。部分項目采用招募會員的形式，一次性繳納幾十萬元的會員，變相對房價進行優(yōu)惠。即便是在樓市最為看重的“金九銀十”的銷售旺季，也讓開發(fā)商的苦苦期盼化為泡影。

　　市場：二級板塊裂變

　　在實行房產(chǎn)新政之前，山東的二手房市場依舊是不瘟不火，眾多小中介一片“太平盛世”，市場交易按部就班。然而，隨著一系列國家政策的出臺，特別是6月1日起征收營業(yè)稅，二手房市場受到了前所未有的強烈沖擊。

　　為了爭搭“優(yōu)惠政策末班車”，二手房市場出現(xiàn)了蹦極現(xiàn)象。濟南市房管局有關(guān)人士回憶，那幾天到房管局辦理過戶手續(xù)的人排起了長龍，到銀行辦理二手房按揭的人也比以前多出了許多，一時間二手房市場火爆異常。5月份僅省城二手房交易量就達到1990套，創(chuàng)出了二手房市場的歷史新高。而此后從6月1日到7月21日的51天里，由于房產(chǎn)稅收政策沒有出臺，濟南市二手住房個人之間的交易登記數(shù)據(jù)為零。

　　雖然這種尷尬的局面到了8月份有所好轉(zhuǎn)，但此后幾個月的交易量卻始終不容樂觀。各種附加合并計征共5.55%的營業(yè)稅的確定，以及有關(guān)部門相繼公布了本地普通住房標(biāo)準(zhǔn)等配套政策，使得二手房市場回暖。但是與過去相比，市場交易量下滑幅度較大，整個行業(yè)處在一個低迷運作的態(tài)勢。

　　不少中介公司因為房源的問題以及本身的一些不規(guī)范操作，在新政的調(diào)控之下，紛紛關(guān)門大吉。

　　博弈：消費者占上風(fēng)

　　在交易清淡、預(yù)期看跌的壓力下，上海、杭州等地的房價也開始下行。但與這些城市形成鮮明對比的是，省城的房價仍在高位進行波動，但博弈氣氛卻貫穿始終。一邊是預(yù)期看跌的購房者捂緊了自己的錢包；另一邊，房地產(chǎn)開發(fā)商開始“修正”價格，更有一些開發(fā)商一再推遲新盤的開盤日期，于是買賣雙方上演了一場較為激烈的價格博弈心理戰(zhàn)。事實上，單從市場交易變化情況來看，消費者顯然占了上風(fēng)。

　　中國人民銀行濟南分行的統(tǒng)計數(shù)字表明，今年以來山東省住房消費貸款增幅大幅下滑，一些銀行個人住房消費貸款甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。據(jù)保守預(yù)測，今年山東全年住房消費貸款增幅比去年大約少增80多萬元。省統(tǒng)計局最新有關(guān)分析表明，11月份我省房屋銷售價格同比上漲6.3%，同比漲幅比上月回落1.2個百分點。在商品房中，住宅類商品房價格上漲7.6%，同比漲幅比上月下降1.1個百分點。二手房銷售價格同比上漲4.6%，同比漲幅比上月回落了1.4個百分點。

　　盡管房價增幅在下滑，但是價格依然堅挺并成微漲之勢繼續(xù)上走。在開發(fā)商捂盤待沽和消費者持幣觀望的博弈中，隨著各地市調(diào)控政策陸續(xù)出臺，天平開始向消費者一方傾斜。

　　前景：更加看好

　　據(jù)介紹，今年以來，隨著國家一系列調(diào)控政策的實施，我省房地產(chǎn)雖然開發(fā)資金趨緊，投資增速有所回落，但在旺盛的市場需求拉動下，開發(fā)投資仍保持較快增長，房地產(chǎn)投資在全省固定資產(chǎn)投資中所占比例合適。最有說服力的就是，到目前全省空置商品房面積不到300萬平方米，整個山東房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康。

　　廉租房制度、經(jīng)濟適用房在各地紛紛落地開花，解決了部分有困難和收入較低家庭的住房需求。就拿省城來講，社會普遍關(guān)注的幾個經(jīng)濟適用房項目已經(jīng)相繼開工建設(shè)，而且一大批普通商品房建設(shè)的規(guī)劃藍圖已經(jīng)出臺。

　　在最近舉行的“山東省住宅與房地產(chǎn)十年成就展暨首屆住宅產(chǎn)業(yè)博覽會”新聞發(fā)布會上，省建設(shè)廳副廳長吳英用簡練的語言回答了這個問題：“回落不低迷，價漲無泡沫，總體較景氣�！保ㄓ浾吆聬燮迹�

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