難關(guān)一是缺少
開(kāi)發(fā)商、物業(yè)支持；難關(guān)二是小區(qū)業(yè)主多，較難組織
由于開(kāi)發(fā)商不提供業(yè)主住房面積數(shù)據(jù)，使選舉票權(quán)資料缺失，導(dǎo)致海淀區(qū)某小區(qū)在籌備成立業(yè)委會(huì)時(shí)遇到了障礙。事實(shí)上，該小區(qū)所遇到的問(wèn)題具有普遍性，種種外來(lái)阻礙致使一些小區(qū)不能順利成立業(yè)委會(huì)，目前，北京有85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)成立難的問(wèn)題逐漸突出。
85%以上小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)
11月7日，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)向媒體介紹，北京市共有3032個(gè)住宅小區(qū)，有2495個(gè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，但其中只有440個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，占小區(qū)總數(shù)的14.5%，也就是還有超過(guò)85%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，如果小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，業(yè)主在遇到物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題時(shí)可能會(huì)吃虧。比如申請(qǐng)大修基金，雖然沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)也可以申請(qǐng)，但申請(qǐng)時(shí)間要長(zhǎng)一些，手續(xù)也要復(fù)雜一些。
其實(shí)，并非業(yè)主不想成立業(yè)委會(huì)，就如我們前面所講到海淀某小區(qū)遇到的問(wèn)題一樣，導(dǎo)致一些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并不那么順利�！ �
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
同時(shí)按照現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)的成立必須由物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商的參與才能籌備，而由于利益不同，一些物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)委會(huì)的成立很難積極配合，導(dǎo)致許多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)面臨難產(chǎn)。
近期，為解決這一難題，政府相關(guān)主管部正在制定相關(guān)規(guī)定以促進(jìn)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立，其中就提出小區(qū)是否成立業(yè)主委員會(huì)將作為小區(qū)評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，以激勵(lì)物業(yè)積極配合小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。
業(yè)委會(huì)籌建難
據(jù)了解，目前小區(qū)成立業(yè)委會(huì)至少面臨兩個(gè)難關(guān)。
第一關(guān)是名單難。5名以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處書面提出申請(qǐng)，成立籌備小組后，要告知開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司在15日內(nèi)將全體業(yè)主名單、地址電話等材料報(bào)街道辦事處，然后由街道在5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。但實(shí)際上許多開(kāi)發(fā)企業(yè)或物管公司以各種理由進(jìn)行搪塞，不予配合。
第二關(guān)是找人難。按照要求，籌備小組要自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見(jiàn)。還要組織發(fā)動(dòng)業(yè)主自薦或推薦候選人，并將相關(guān)文件向業(yè)主張貼公布，其中《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》還必須書面送達(dá)全體業(yè)主。但實(shí)際上，很多業(yè)主購(gòu)房是用來(lái)投資、出租，要把選舉辦法送到所有業(yè)主手里，一個(gè)月內(nèi)難以辦到。
■案例解答
通過(guò)業(yè)主大會(huì)監(jiān)管業(yè)委會(huì)
趙女士：我們小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立后，雖說(shuō)也干了一些事，但好多事情在處理上都欠妥當(dāng)。聽(tīng)說(shuō)最近業(yè)委會(huì)正與物業(yè)開(kāi)會(huì)討論頂樓的問(wèn)題，而大部分業(yè)主根本不知情，請(qǐng)問(wèn)業(yè)委會(huì)的工作該由誰(shuí)監(jiān)督？
解答：目前業(yè)主委員會(huì)或其委員損害業(yè)主利益行為的表現(xiàn)形式很多，例如，收受或索取物業(yè)公司給予的好處，聽(tīng)任物業(yè)公司的所作所為；以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為交易條件，對(duì)物業(yè)公司的違法違約行為聽(tīng)之任之。這些形為都背離了其應(yīng)當(dāng)履行的法定職責(zé)。但是目前我國(guó)在業(yè)委會(huì)監(jiān)管方面還比較欠缺。
現(xiàn)階段，業(yè)主可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者請(qǐng)執(zhí)法部門對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行監(jiān)管。業(yè)主也可以通過(guò)罷免或者重新選舉來(lái)改變業(yè)主委員會(huì)的決定。
告知開(kāi)發(fā)商15日內(nèi)送交資料
李先生：我們小區(qū)物業(yè)管理水平低下，引起了眾多業(yè)主不滿，大家產(chǎn)生了更換物業(yè)的想法。但北京一些小區(qū)在更換物業(yè)時(shí)發(fā)生了許多糾紛，所以我們想通過(guò)成立業(yè)委會(huì)行使更換物業(yè)的職能，但有很多小區(qū)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)不予很好配合的事件，我想知道按法定程序該如何做？
解答：籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
半數(shù)業(yè)主入住方可成立業(yè)委會(huì)
方先生：近日，我們小區(qū)因?yàn)橥＼囄坏氖�，物業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生很多的矛盾，所以我們希望成立業(yè)委會(huì)來(lái)維護(hù)業(yè)主們的利益，但不知成立業(yè)委會(huì)的前提條件是什么？
解答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
并且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是前提是物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的。
■業(yè)界出招
建議出臺(tái)業(yè)委會(huì)組織法對(duì)于目前許多小區(qū)存在的業(yè)委會(huì)成立難問(wèn)題，北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵認(rèn)為，成立業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)業(yè)主維權(quán)的一大進(jìn)步，但由于目前業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)法規(guī)滯后，導(dǎo)致小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之初面臨許多難題，比如難以解決大量文件復(fù)印等。
據(jù)了解，早在今年3月份，秦兵、司馬南、韓冰等知名維權(quán)人士便聯(lián)名向全國(guó)人大提出8項(xiàng)司法建議案，其中，最為吸引人們眼球的便是“關(guān)于頒布《城市社區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織法》的建議”。幾位專家認(rèn)為，如果沒(méi)有組織法，業(yè)主委員會(huì)即使成立了，同樣因?yàn)榉傻娜笔В袡?quán)力也很難行使，目前北京部分小區(qū)業(yè)委會(huì)換物業(yè)受阻的案例就是例證。
律師信箱
物業(yè)無(wú)權(quán)同意業(yè)主在樓頂安裝太陽(yáng)能
趙先生：前段時(shí)間我家所在單元的幾位鄰居在樓頂安裝了太陽(yáng)能，聽(tīng)說(shuō)事先征得了物業(yè)公司同意。但因?yàn)槲壹沂琼攲樱覔?dān)心他們?cè)诎惭b過(guò)程中破壞樓頂防水層。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司擅自同意他們安裝太陽(yáng)能是否妥當(dāng)？
律師答復(fù)：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，樓頂應(yīng)當(dāng)屬于本樓全體業(yè)主共同共有部分，除非與開(kāi)發(fā)商有約定使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，全樓業(yè)主對(duì)該樓頂有共同使用、管理和收益的權(quán)利，全體業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)共有部分委托服務(wù)公司管理。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》草案規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主通過(guò)物業(yè)征求其他業(yè)主同意后，可以在樓頂安裝太陽(yáng)能。
新樓遮擋陽(yáng)光可要求賠償
馬女士：我家南邊有個(gè)新建的商業(yè)項(xiàng)目，樓層很高，嚴(yán)重遮擋了我家采光�，F(xiàn)在北京已經(jīng)進(jìn)入冬季，而家里還有兩位老人，日常生活受到很大影響。
我應(yīng)該如何維權(quán)？
律師答復(fù)：首先應(yīng)確定新建商業(yè)項(xiàng)目是否違反城市規(guī)劃，如果違反了城市規(guī)劃，有權(quán)要求有關(guān)機(jī)關(guān)履行監(jiān)管和懲罰職責(zé)；再次，要請(qǐng)測(cè)繪部門測(cè)算你家的日照是否符合國(guó)家規(guī)定。馬女士可以請(qǐng)測(cè)繪部門測(cè)量一下兩樓的間距，如果確實(shí)有問(wèn)題，可根據(jù)《民法通則》相鄰權(quán)的規(guī)定，請(qǐng)求新樓開(kāi)發(fā)商賠償損失，排除相應(yīng)的妨害。
室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)可拒交取暖費(fèi)
張先生：我們前段時(shí)間入住新房，進(jìn)入供暖期后，室內(nèi)溫度偏低，有時(shí)才14度左右。我們這個(gè)小區(qū)是燃?xì)饧泄┡�，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。出現(xiàn)這種情況我們?cè)撛趺崔k？
律師答復(fù)：物業(yè)公司有按照供暖合同收取供暖費(fèi)的權(quán)利，你們也有要求供暖達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，但并不是達(dá)不到北京市供暖標(biāo)準(zhǔn)，你就有權(quán)不交供暖費(fèi)，還要看供暖合同的具體約定。如果你認(rèn)為供暖達(dá)不到最低溫度標(biāo)準(zhǔn)16度，那么你可以委托有資格的測(cè)量單位測(cè)量，并做好公證，以保留證據(jù)。
若經(jīng)過(guò)測(cè)量，供暖確實(shí)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，則該項(xiàng)費(fèi)用支出，系供暖人未按照合同約定履行合同而給用暖人造成的損失，應(yīng)由供暖人承擔(dān)賠償責(zé)任。 本版采寫本報(bào)記者
許子凌
責(zé)任編輯：屠筱茵
