11月11日，美國花旗集團旗下一只投資基金以5000萬美元的總收購額將上海永新廣場納入囊中，這是繼摩根斯丹利、美林與高盛集團先后涉足中國房地產投資領域后，第四支對中國房地產市場下注的海外規(guī)模資本。

　　“類似情況在上海幾乎平均每天都有。”上海大太平洋公司總裁助理張虹11月17日對中國經(jīng)濟時報記者說 。一年間，大小外資對于上海的“掠奪式”進入有增無減，此類資本對于相中的項目或潛力地段，或入股、或收購，方式多樣，上海的地產外資熱已經(jīng)興起。上海當?shù)厝耸烤痛苏J為，上海的商用物業(yè)市場正被外資看好，勢頭積極。

　　但有業(yè)內人士將海外資本的接踵到來納入房地產泡沫背景上加以評述，持悲觀態(tài)度，認為海外資本不斷進入，給上海一類大型城市帶來了新一輪隱患，已啟動的政策調控在一手“消滅”國內投機資本的同時，對外資的放任將給處于調控期的市場造成相當?shù)穆闊��?

　　外資吞食中國房市

　　“中國的宏觀調控在力壓泡沫，這為整個市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了環(huán)境。凱德置地在中國堅持長線發(fā)展計劃，我們以住宅房產開發(fā)為基礎和起點，陸續(xù)開始了房地產產業(yè)鏈條的其他環(huán)節(jié)�！眲P德置地(中國)公司發(fā)言人劉小震11月20日在北京談及市場形勢時對本報記者說。

　　業(yè)務遍及世界17個國家70個城市的新加坡嘉德置地，1994年進入中國，成立了凱德置地。在上海開發(fā)了10余個住宅項目，在北京擁有2個住宅項目，廣州、寧波也分別擁有住宅項目。

　　今年初，凱德在北京通過招拍掛的方式獲得了東直門的一塊綜合用地，在2008年前，他們將其開發(fā)成為集服務公寓、寫字樓與零售商業(yè)于一體的北京來福士廣場。今年3月同時購得長安街邊與國貿大廈鼎足而立的中環(huán)世貿A、B座，將其命名為“凱德置地大廈”，經(jīng)過改造，明年將會作為北京現(xiàn)代化的寫字樓投入使用。

　　而在2004年底到2005年初，凱德又分別與深國投和北京華聯(lián)集團達成合作，收購了深國投21家以沃爾瑪為主力店的零售商場和北京華聯(lián)的安貞、望京兩家商廈，此類投資歷程還在進行之中。

　　劉小震說，中國已經(jīng)成為嘉德置地海外業(yè)務重要增長點，通過對全球市場的觀察發(fā)現(xiàn)，中國房地產市場前景廣闊，回報率相對高于其他國家或地區(qū)。他們持續(xù)看好中國市場，會繼續(xù)擴大在中國的投資。

　　凱德置地目前在中國的業(yè)務，包括住宅與商用房產開發(fā)、零售商業(yè)持有與管理、房地產金融與服務，其未來的投資會致力于均衡發(fā)展在中國的以上業(yè)務，使之達到相當規(guī)模。

　　劉同時表示，外資進入中國投資會考慮眾多因素，但有兩點是非常關鍵的，一是投資回報率，二是穩(wěn)定、規(guī)范的市場環(huán)境。宏觀調控不僅不會影響他們在中國的業(yè)務，而且為長遠發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。她認為，調控將使中國市場的規(guī)范與良性環(huán)境得到進一步提升，這正是外資所注重的。

　　“從2004年開始，外資加速進入中國房地產，”張虹告訴本報記者，從最近發(fā)生的一系列并購案中我們可以看到，宏觀調控政策對外資進入中國房地產的影響還是非常大的，最明顯的是，這些海外著名的投行基本上不再輕易接手受調控影響較大的住宅類項目，幾單收購案的標的物幾乎都是清一色的商業(yè)樓宇，主要是甲級寫字樓、高星級酒店和酒店公寓，而且都是現(xiàn)樓整體收購。

　　據(jù)上海統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，過去的三個季度里，盡管上海房地產投資增幅有所回落，但辦公樓和商業(yè)物業(yè)并未趨緩且有較快增長，分別增長60.45%和40.1%。

　　張虹分析，目前上海、北京的甲級寫字樓、酒店及酒店公寓入住率高，回報率都在8%以上，海外投行感興趣的，是這些項目整體經(jīng)營所蘊涵的高且穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。并且通過成熟物業(yè)整體收購，在風險控制方面，可以有效地避免巨大的開發(fā)風險，滿足了其低風險的前置要求。

　　“事實上部分投資者采取比較高調的方式去處理收購，更多的投資者可能選擇低調的方式來進行收購，因此很多的轉讓也沒有在媒體中曝光。”香港軟庫金匯投資銀行總裁溫天納11月16日接受本報記者書面采訪時表示，相信此類投資情況會持續(xù)一段時間。

　　溫天納的依據(jù)是，國內的商業(yè)物業(yè)價格水平遠低于一些國際城市如香港、東京，外資收購物業(yè)后參與物業(yè)管理和提升整體的配套和營運水平，租金有機會提高，進一步提升回報率。

　　溫天納同時表示，目前推動外資收購國內商業(yè)性房地產的主因有三方面：一是外資對人民幣升值的預期；二是去年宏觀調控打斷了民營房地產發(fā)展商的資金鏈，因此需要轉售物業(yè)以套現(xiàn)；其三，退出機制如REIT(房地產信托投資基金)在亞洲區(qū)市場已經(jīng)成型，讓外商可以把物業(yè)證券化產品銷售給熟悉當?shù)胤康禺a的本地或鄰近地區(qū)的散戶。

　　別把賬算在外資頭上

　　“我們相信一點，中國市場與世界分享，中國借助世界發(fā)展自身，是一個問題的兩個方面。中國有能力將這個問題駕馭好！”劉小震對本報記者說。

　　但是很快，外資的迅猛進入引發(fā)擔憂，并被業(yè)界指責成是泡沫生成的主要原兇，劉小震表示，是否如此，這是有公論的。而另一些研究機構及相應資本亦對此進行了否認，認為這是在丑化外資形象，是為轉移泡沫出現(xiàn)的市場深層次矛盾制造借口。

　　“其實外資在整個中國投入房地產方面的資金還是遠遠低于內資的企業(yè)，因此我們客觀地認為中國房地產泡沫應該不是直接由外資引起，至于是不是有推波助瀾的影響，這一點就比較難去下判斷�！睖靥旒{說。

　　溫天納的兄弟兼業(yè)務合伙人溫天絡同日在香港亦向本報記者表示，外資主要投資商業(yè)性房地產方面，而國內的泡沫很大程度上是出現(xiàn)在住宅市場里，在住宅物業(yè)方面還是以內資的參與為主，也就是說，外資因其比例低下，不應對住宅泡沫負責。

　　溫天絡是亞太地區(qū)最具規(guī)模的投行之一麥格理集團中國區(qū)業(yè)務創(chuàng)辦人，麥格理旗下基金曾于去年斥資9800萬美元收購嘉德置地持有的上海新茂大廈95%股權。

　　“我們不希望看到國內的市場變成世界房地產的‘世界工廠’，讓外商用低廉的價格去收購優(yōu)質的項目，讓外商在這個房地產證券化的產業(yè)鏈中獲取大部分的利潤，這對本土的房地產商和國內日后發(fā)展的房地產證券市場也是不利的�！睖靥旖j說。

　　溫天絡認為，外資一般很少會直接參與地產發(fā)展項目，因此中國的銀行在信貸方面的緊縮不會影響到外資的投資，反而會影響到國內的地產發(fā)展商，讓外商有更多的物業(yè)收購對象選擇，更有機會挑精揀瘦。

　　本月被花旗收購的上海永新廣場似乎就是個吃虧的例子�；ㄆ煲悦科椒矫�18000元人民幣的價格吃下了位處南京東路的永新廣場75%的股權，而上海同類地段新開住宅樓盤的價格為每平米25000元。商業(yè)一般比住宅貴，但這宗交易顯然是打了折扣的，是被低價出讓了，“我們看到的是中國地產開發(fā)商資金局促的尷尬局面�！睆埡缯f。

　　張虹認為，央行收緊信貸的政策使長期依賴銀行的國內開發(fā)商受到嚴峻的資本壓力。最近銀監(jiān)會又提高了房地產信托融資的門檻，在某些方面甚至條件比銀行貸款更苛刻。當央行把所有的資金之門向本土的開發(fā)商關閉的同時，卻沒有開啟另外的窗戶，別類投融資渠道不暢。資金壓力迫使境內開發(fā)商與外資迅速達成了交易，以致外資步步為營的情況時有發(fā)生。

　　基于此，張虹認為，不能把房地產泡沫簡單歸咎于外資或內資，這是市場環(huán)境造成的，監(jiān)管部門同樣有不可推卸的責任，假如調控政策能夠早些時候推出，對于泡沫的遏制效果將會很快顯現(xiàn)，可就是遲了一步，否則“2004年末到2005年初最后的那波瘋狂炒作可能就不會出現(xiàn)�！�

　　在諸多業(yè)界人士看來，外資攪局根本就是不成立的說法，與此相反，外資的到來，對中國房地產投融資渠道的健全將會是一個促動。溫天絡表示，在證券化的范疇里，很多的外資金融類別投資者在市場中挑選一些優(yōu)質的已建成商業(yè)項目進行收購，這對促進國內大型商業(yè)房地產的二級買賣市場是有正面幫助的。

　　“目前在一些主要城市的黃金商業(yè)地帶，很多具有代表性和具有地標價值的商業(yè)性地產項目也是有外資(包括港澳臺企業(yè))參與，或者是由外資及合資企業(yè)開發(fā)的�！睖卣f。

　　溫天絡主張，中國內地應該盡快加速發(fā)展自身的房地產證券化市場，也讓國內的廣大市民可以有機會通過多元化的金融工具(如REIT)投資國內優(yōu)質的商業(yè)性房地產項目，這對國內的投融資市場、房地產市場和整個銀行與金融市場的發(fā)展有很大幫助。由此，國內的發(fā)展商也不必把心愛的物業(yè)轉讓給外資，可以通過一個多元化的融資市場籌到足夠的資金發(fā)展。(本報記者 章劍鋒)