范平攝

    10月1日后簽訂的商品房合同，內容需與新版商品房合同相符

    新版商品房合同將成市 場主角

    凡2005年10月1日之后簽訂的商品房買賣合同，與《青島市商品房買賣合同》（QF－2005－08）示范文本內容相符的，方可登記備案，辦理產權登記手續(xù)。這是日前青島市建設委員會在《關于加強商品房買賣合同備案管理工作》的通知中作出的明確規(guī)定。

    據了解，這是7月1日青島市工商行政管理局和青島市建設委員會聯合發(fā)布關于在全市范圍內使用《青島市商品房買賣合同》的通知以來，對于新版商品房合同，青島市建設委員會發(fā)出的第二個正式文件。

    據開發(fā)局市場處有關負責人介紹，自新版商品房合同出臺以來，已經有開發(fā)公司開始使用新版合同，但是，對于大部分開發(fā)公司而言，由于他們的許多項目已經在進行之中，還沒有完全結束，所以這些公司目前正在對新版合同進行討論，估計隨著原有項目的結束和新項目的開工，新版商品房合同將成為他們的首選。

為買賣雙方“保航護駕”

    與國家版合同相比，新版合同的內容變化主要體現在以下的一些方面：

    明確注明土地使用權證書號

    新版合同的第一條中增加了開發(fā)項目土地的使用權證書號、房產權登記備案號的規(guī)定，由于近些年許多開發(fā)項目遲遲辦不下產權證，往往是由于用地手續(xù)出現問題，為了避免今后再出現此類糾紛，新版合同新增加的該項規(guī)定將確保開發(fā)項目的用地合法性，保證購房者將來能夠及時辦理產權證書。

    加強購房款資金的監(jiān)管

    新版合同第六條增加了預售款監(jiān)管帳戶（預收款監(jiān)管機構）以及帳戶名和帳號規(guī)定，從而便于政府主管部門、社會公眾和購房者更好地監(jiān)督房款用途，防止開發(fā)商擅自挪用購房款，確保工程項目的資金投入。

    開發(fā)商不得擅自改變小區(qū)平面布局

    為了防止開發(fā)商單方變更小區(qū)平面布局，影響到商品房屋周邊環(huán)境，損害到購房者的利益，新版合同第九條規(guī)定了關于開發(fā)商擅自改變小區(qū)平面布局應當恢復原狀，如不能恢復則應承擔違約金的規(guī)定。

    綜合驗收成為唯一的交付條件

    新版合同第十條將交房條件統一為綜合驗收，而國家版合同則是選擇性條款，開發(fā)商多選擇竣工驗收合格，這樣常常會導致購房者接收房屋后，由于配套設施的不到位影響房屋使用的問題，而綜合驗收合格則意味著市政配套設施的完善。另外，為了保護購房者的利益，便于實際中的操作，該條還特別規(guī)定了開發(fā)商應將商品房綜合驗收備案證明的原件向購房者出示，并將加蓋甲方法人章商品房綜合驗收備案證明的復印件交付購房者核驗。

    明確房屋風險責任的承擔

    新版合同第十四條增加了房屋風險責任的轉移以及購房者未按約定日期辦理房屋的驗收交接手續(xù)的處理方法，規(guī)定房屋的風險責任自該房屋交付之日起由開發(fā)商轉移至購房者，如購房者未按約定日期辦理房屋的驗收交接手續(xù)的，開發(fā)商應當發(fā)出書面催告書一次，購房者在收到開發(fā)商發(fā)布的催告書后，如仍未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接之日起該房屋的風險責任轉移至購房者承擔，從而明確了風險責任的承擔。

    三種情況下開發(fā)商應“雙倍賠償”

    新版合同一個非常引人注目的變化是將帶有懲罰性質的“雙倍賠償”引入到合同條款中，該合同第十五、十六、十七條分別規(guī)定了三種情形下，開發(fā)商應當按照《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條的規(guī)定賠償購房者：（1）開發(fā)商保證在向購房者交付該房屋時，該房屋沒有開發(fā)商設定的抵押權，也不存在其它產權糾紛和財務糾紛。如房屋交付后出現與開發(fā)商保證不相一致的情況由開發(fā)商承擔全部責任，并雙倍賠償購房者。（2）開發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的房屋，如果該房屋的裝修主體結構與簽訂合同時附件中的約定不符，購房者有權單方面解除本合同，開發(fā)商雙倍賠償。（3）房屋交付后，房屋權屬證明辦妥前，購房者認為主體結構質量不合格，經有關機構核驗，情況屬實的，購房者有權單方面解除合同，開發(fā)商雙倍賠償。

    明確通知送達方式

    新版合同二十三條規(guī)定簽訂合同一方按照合同約定向另一方送達的任何文件、回復及其他任何聯系，必須采用用書面形式，且首先采用直接送達方式送達。直接送達不能或者另一方在省外、國外的可采用掛號郵寄的方式。

    最后，新版合同增加了付款方式和付款期限、房屋相關情況說明（抵押關系、資料關系、相鄰關系及小區(qū)平面布局），《前期物業(yè)管理服務合同》、《使用公約》、合同備案登記情況、房屋交接書作為合同的附件，從而將買賣雙方的權利、義務作出了更加詳盡的規(guī)定，減少了爭議。

    山東北極之星律師事務所律師張曜

    新版合同十大變化

    一、計價方式的變化。舊版合同對計價方式有三種約定：按建筑面積、按套內建筑面積、按套計算。新版合同對計價方式與價款、面積確認及面積差異的處理均按建筑面積一種方式處理。

    二、增加了對項目形象進度的約定。買賣雙方簽約時，必須寫明所售商品房所在樓棟的建設工程進度狀況。施工進度是期房能否如期交付的重要條件，購房人有權知道自己所購房屋的施工情況及進展情況，并以次監(jiān)督、約束開發(fā)企業(yè)如期交房。

    三、擅自變更建筑設計購房人有權解除合同。新版合同對建筑設計的變更問題進行了細化。強調建筑設計變更首先要征得買方同意，由規(guī)劃管理部門批準。賣方未征得購房人同意擅自更改的，購房人有權解除合同，同時，賣方還應當支付違約金。

    四、新增加對小區(qū)平面布局變更的約定。新版合同約定企業(yè)不得擅自變更已經與購房人約定的小區(qū)平面布局，并將小區(qū)平面布局作為合同附件。如果企業(yè)擅自變更，購房人有權要求恢復原狀，不能恢復的，企業(yè)應當支付違約金。

    五、統一房屋交付標準。新版合同約定企業(yè)將商品房交付購房人的條件是取得商品房綜合驗收備案證明，簡單明了。并且符合《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定�！稐l例》規(guī)定，開發(fā)項目竣工后，必須進行項目綜合驗收。

    六、明確商品房入住條件。第一，必須取得商品房綜合驗收備案證明；第二，必須提供住宅質量保證書和使用說明書；第三，提供實測面積的有關資料。新版合同要求雙方對房屋交付的標志應當有準確約定，并統一房屋交接書版本。

    七、增加風險轉移責任。風險包括房屋的毀損及不可抗力帶來的其他風險。房屋的風險責任自該房屋交付之日起由賣方轉移至買房。

    八、增加了雙倍賠償的約定。賣方承擔雙倍賠償責任的約定有兩方面。一是賣方交付給買方的房屋應是沒有設定抵押權、不存在其他產權糾紛的房屋，否則，賣方要承擔全部責任，并且要雙倍賠償買方。二是賣方交付使用的房屋應是驗收合格的房屋，如果交付的房屋經有資質的建筑工程質量檢測機構檢測，確屬主體結構質量不合格，買方有權解除合同，同時賣方要雙倍賠償買方。

    九、對所售房屋前期物業(yè)管理企業(yè)及對房屋使用公約的約定。這是對買賣雙方的約定。要求開發(fā)企業(yè)對商品房實行售后管理。房屋使用公約則主要用來制約業(yè)主的不規(guī)范行為，維護遵紀守法業(yè)主的合法權益。

    十、約定送達方式。新版合同約定，合同一方當事人向另一方當事人送達的任何文件都必須采用書面通知形式。新版合同要求直接送達或郵寄送達時，對方必須簽收，日后產生糾紛時留有證據。