第二,環(huán)境污染、瘟疫流行、地震海嘯等災(zāi)害,嚴(yán)重?fù)p害居民的生活品質(zhì)，有錢人紛紛逃離,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格也會下降。
第三，遭遇金融危機(jī)。在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，房地產(chǎn)價格一落千丈。在日本、泰國等地的房地產(chǎn)市場都曾經(jīng)出現(xiàn)過非常嚴(yán)峻的崩潰。在上個世紀(jì)90年代初，日本的房地產(chǎn)價格幾乎跌了三倍。
當(dāng)前，央行采取措施抑制房價上漲過猛趨勢，無可非議。在提高了房貸利率之后，有人擔(dān)心，說不上什么時候房地產(chǎn)價格會暴跌，說不定誰會成為最后接棒的冤大頭。這樣的顧慮不能說沒有道理。
然而,從中國目前的情況來分析,房地產(chǎn)的需求繼續(xù)保持旺盛,供給方面也沒有什么障礙,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是局部地區(qū)的事情,環(huán)境污染問題即使沒有好轉(zhuǎn)也沒有明顯惡化。這些要素都不會扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房價漲勢。
房貸利率的提高有助于減緩房價漲勢，卻不可能導(dǎo)致房價下跌。
惟一要認(rèn)真考察的是，房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，會不會導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，如果已經(jīng)形成了泡沫經(jīng)濟(jì)，還要考察這個泡沫經(jīng)濟(jì)會不會在近期內(nèi)崩潰。
在2005年2月,商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款余額為16508億元,占中長期貸款的23%。
從國際經(jīng)驗來看,只要房地產(chǎn)市場占有金融系統(tǒng)的資金比例不超過40%,就很難將整個經(jīng)濟(jì)認(rèn)定為泡沫經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)二手市場并不十分活躍，規(guī)模也較小，尚不足以對整個金融體系產(chǎn)生顛覆性的沖擊。目前還看不出房地產(chǎn)市場崩潰的征兆。
因此，可以作出如下判斷:在短期內(nèi)房價肯定還會繼續(xù)上升。
抑制房價上漲是表層現(xiàn)象，核心是要防患于未然，防止出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)沖擊金融體系。說到底，房地產(chǎn)價格飛漲固然會給社會帶來一些負(fù)面影響，只有泡沫經(jīng)濟(jì)才可能給國民經(jīng)濟(jì)造成致命性的傷害。
承受力到底多大
世界銀行和聯(lián)合國人居中心常常用“房價收入比”(中等房價和當(dāng)?shù)鼐用衿骄晔杖胫?來考察居民購買住宅的能力。一般地說，如果房價是年收入的3-5倍，老百姓具備購買住房的能力，房地產(chǎn)市場基本上能夠做到供求平衡。
按照北美的許多城市的統(tǒng)計，每平方米住宅的價格大約等于當(dāng)?shù)匾粋�月的平均工資。人們認(rèn)為這個住房價格水平在居民可支付的范圍之內(nèi)。
換句話說，人們使用大約5年的工資總額可以買到一套面積為60平方米的住宅。由于美國人的儲蓄率不高，他們在首期支付20%以后，大約要用15-20年時間才能付清貸款。
據(jù)報道，中國房地產(chǎn)市場價格和上述標(biāo)準(zhǔn)偏離很遠(yuǎn)。在2004年，重慶“房價收入比”達(dá)到7.66。北京、上海、杭州等城市的“房價收入比”就更高了。
按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京人均可支配收入為1.5萬元，商品房平均售價每平方米5000元，一套60平方米的民居，30萬元，相當(dāng)于一個人20年的總收入。
如果想買一套100平方米的住宅，一個人就是不吃不喝，一輩子的總收入也買不下來。一般工薪階層幾乎完全沒有能力來購買這樣的商品房。
可是，令人奇怪的是中國的房地產(chǎn)市場非但沒有萎縮，反而需求急速上升，推動房價不斷攀高。
按照國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，在2004年商品房平均價格增長14.4%。北京、上海、杭州市區(qū)每平方米住房的價格在突破了10000元以后還在繼續(xù)上升�！胺績r收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解釋這些反常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?
首先，收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得懷疑。眾所周知，中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)中工資的定義并不等于居民收入。在許多家庭中，工資收入只占總收入的一半左右。除了工資之外，還有不少類似獎金、回扣、福利，還有第二職業(yè)等灰色收入。
從下表可見，在2002年以后城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增加額居然超過了職工工資總額。在2003年工資總額為14743億元，可是銀行城鄉(xiāng)居民存款總額上升16631億元。如果職工工資總額就是收入的話，豈不是存進(jìn)銀行的錢比工資總額還高，儲蓄率達(dá)到了112%?這只能說明職工工資總額只不過是居民收入的一個部分。
隨著市場化的進(jìn)展，居民收入來源多元化。在下一步改革中應(yīng)當(dāng)規(guī)范居民收入，這樣不僅可以避免低估居民收入，同時也有利于完善個人所得稅的征收。
由于目前中國的稅收體制尚未健全，因此灰色收入很難統(tǒng)計。考慮到收入被嚴(yán)重低估的因素，盡管我們觀察到的“房價收入比”很高，但是卻未必有表面數(shù)字所顯示的那么高。
不過，即使我們將平均收入的估計值提高一倍，在北京、上海等大城市的“房價收入比”依然超出正常范圍。
導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)熱的主要原因在于貧富差距很大。
聯(lián)合國和世界銀行常用基尼系數(shù)來度量貧富差距。貧富差距比較合理的基尼系數(shù)應(yīng)當(dāng)在0.35-0.40之間�？墒侵袊幕嵯禂�(shù)已經(jīng)超過了0.48。這意味著最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的20%居民可能擁有80%以上的銀行存款。
按照基尼系數(shù)判斷，在北京居民當(dāng)中，家庭年收入超過6萬元的人數(shù)超過100萬。這些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售價基本相符。僅僅這批居民就足以把北京的房地產(chǎn)市場抬起來。
更何況在北京、上海還有一大批企業(yè)家群體。他們的收入水平更是大大高于工薪階層。在北京、上海的一些豪宅令海外來人也嘆為觀止。
由此可見，目前房地產(chǎn)市場上的需求并不是虛幻的，也不是幾個房地產(chǎn)開發(fā)商能夠炒出來的。換句話說，目前北京、上海等大城市的房地產(chǎn)市場僅僅是為那些高收入人群服務(wù)的。房價之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了80%以上的一般居民的承受能力。
有的房地產(chǎn)商聲稱,由于房地產(chǎn)市場上需求依然非常旺盛,市場供求基本平衡,因此房地產(chǎn)價格沒有超出居民的承受能力。
這種說法是沒有道理的。高房價必然加大房地產(chǎn)市場的投機(jī)性。而一般居民連購買最簡單的住宅的能力都沒有,更談不上在房地產(chǎn)投機(jī)中獲利。如此之高的房價只能進(jìn)一步加大貧富差距,不利于社會平等和安定,所以有必要采取措施平抑房價。(作者
加拿大西安大略大學(xué)終身教授 徐滇慶）
