“房改之后，房地產(chǎn)市場快速上揚,結(jié)果顧此失彼,中低收入人群的住房保障沒跟上,所以到房價很高的時候,社會矛盾就暴露出來了，處理不好，就會產(chǎn)生社會不穩(wěn)定因素�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)對《瞭望東方周刊》分析說。
旨在解決中低收入家庭住房困難的經(jīng)濟適用房制度從1994年就開始
實施了。國家建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示,1998-2003年全國經(jīng)濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米,解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。
但是這個數(shù)字與全部商品房竣工面積相比，就顯得微不足道了。以2003年為例，中國用于經(jīng)濟適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%。在中國呈金字塔形的居民生活水平分布的情況下，經(jīng)濟適用房可謂杯水車薪。
而且，經(jīng)濟適用房在執(zhí)行過程中面臨的問題有目共睹:由于對購買對象審查把關(guān)不嚴(yán)，使政府的優(yōu)惠政策不能真正落實到中低收入家庭上。有媒體報道，北京甚至出現(xiàn)開豪華車買經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，而且還有投機客炒作經(jīng)濟適用房。
“建造經(jīng)濟適用房，開發(fā)商利潤薄，地方政府也得不到收入，在經(jīng)營城市，追求土地效益最大化的利益牽涉下，很多城市對經(jīng)濟適用房都不積極。”建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心那位專家說。
上海市經(jīng)濟適用房建設(shè)開始于1995年，當(dāng)時每年以100萬平方米至300萬平方米的速度推進，歷時3年多。1999年底，上海將經(jīng)濟適用房與內(nèi)銷房、外銷房全部并軌形成統(tǒng)一的商品住宅市場。
上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院的周明，曾經(jīng)長期從事住房保障制度方面的研究，并且參與了上海市房改方案的起草。
他告訴《瞭望東方周刊》:“并軌經(jīng)濟適用房的原因在于，經(jīng)濟適用房的土地為劃撥土地，而普通商品房的土地成本在當(dāng)時也很低，造成的結(jié)果是，經(jīng)濟適用房與普通商品房在價格上相差不大，經(jīng)濟適用房也就失去了存在的意義。而且，當(dāng)時房地產(chǎn)經(jīng)濟還處在市場培育階段，為吸引開發(fā)商投資，政府就決定統(tǒng)一商品房市場�！�
由政府或單位提供針對最低收入家庭租賃的廉租房，是住房保障的另外一塊重要內(nèi)容。但是就以上海而言，截至2003年底，上海為1.3萬戶居民提供了廉租房，今年將擴大到1.8萬戶，而全上海總共有430萬戶人家。之外，能享受廉租房的標(biāo)準(zhǔn)也相當(dāng)苛刻:要是民政部低保線以下人員，即人均月工資低于290元;人均住房面積在7平米以下。
“現(xiàn)在很多居民一家三口住在一二十平米的一室戶里，家庭月收入可能在兩三千。享受不了廉租屋，也買不起經(jīng)濟適用房，也就是所謂的‘夾心層’，這部分人在上海其實比例是很大的。理想的住房保障是政府能把他們納入住房保障范圍�！鄙虾Ｉ缈圃侯櫧“l(fā)說。
市政府目前正在推出的2000萬平米配套商品房和中低價商品房土地供應(yīng)，受益面的標(biāo)準(zhǔn)是哪些，目前還沒有細則出臺。專家認(rèn)為，能否起到擴大保障范圍，還需要看政府后續(xù)的推動工作如何做。
跨越式房改的現(xiàn)實困境
住房是人類的生存必需品，根據(jù)國際經(jīng)驗，只有經(jīng)濟發(fā)展到已經(jīng)充分滿足了人們的居住需求功能之后，住房才能作為商品，作為投資品，通過市場領(lǐng)域流通。
“我國的房改從1980年代開始醞釀,其實是與國際大潮流不謀而合,大方向是對的。但是問題在于,我們的基本住房需求還沒有充分滿足,就開始進入市場貨幣化分房,在這種狀況下,中低收入人群的購房就成了問題�！焙粚Α恫t望東方周刊》說。
回顧中國住房制度改革的歷程，胡昊說:“國際同行認(rèn)為我們的房改是很有戲劇性的。解放前房屋私有,解放后幾年之內(nèi),房屋全部收歸國有;1998年的房改,又一次將大部分國有公房私有化。力度之大,速度之快,在國際上是很少見的。正因為制度改革的力度大,速度快,所以肯定會暴露出問題來。譬如現(xiàn)在的中國樓市，住房保障跟不上,導(dǎo)致一部分人買不起房,而另一部投機客卻大肆囤積居奇,任房屋空置�！�
