合作建房在房價虛高之時給購房者帶來了一絲曙光，但是這一絲曙光很可能再度消失。本月15日下午，“首屆中國個人合作建房研討會議”在深圳召開，來自北 京、成都、重慶、廣州以及深圳的合作建房倡議人繼續(xù)探討合作建房之道。截至目前，合作建房仍沒有實(shí)質(zhì)性動作。

    深圳模式夭折？

    信任危機(jī)導(dǎo)致資金缺失，林立人已經(jīng)放棄本月12日的中南大廈競拍，以盤活爛尾樓為途徑的合作建房模式再度失之交臂

    “如何讓一個人來管理上千萬甚至上億元的資金并保持資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)？”針對各地倡議人管理資金的可行性，來自廣東華程律師事務(wù)所的曾凡金律師提出質(zhì)疑，這無疑也是此次有關(guān)個人合作建房會議上的重要內(nèi)容。在市場這個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中僅僅依靠組織者個人的道德品行和能力來約束是非常單薄的，在沒有嚴(yán)格的制度和法律手段的前提下，無法保證經(jīng)濟(jì)行為中的可靠性，尤其是在最終利益分配時難以做到公平、公開、公正。

    來自全國的倡議人也都坦言，個人集資建房最大的矛盾是資金的矛盾。資金籌集和責(zé)任承擔(dān)方面都存在風(fēng)險，目前針對這個風(fēng)險還沒有行之有效的解決辦法，解決矛盾的方式也僅停留在摸索階段。北京合作建房的倡議人孟憲生提到，在合作建房的集資階段就出現(xiàn)退資的羊群效應(yīng)，個別出資人的退出往往會致使其他人產(chǎn)生退資行為，從而導(dǎo)致資金缺失。事實(shí)證明，這樣的擔(dān)憂已經(jīng)出現(xiàn)例證。4月12日，因種種原因林立人與中南大廈再次失之交臂，而在極短時間內(nèi)籌措1000萬的競拍保證金便是林目前所面對的最大難題。

    此外，如果是在建房中期產(chǎn)生出資人退資、管理者挪用共有資金以及資金管理不善的情況，同樣會致使建房資金鏈產(chǎn)生斷裂，工程無法進(jìn)展或無限期拖延，最后很有可能又是一個爛尾樓。曾律師表示，在沒有一個嚴(yán)格的規(guī)章制度來約束出資人和管理者的前提下，個人合作建房應(yīng)謹(jǐn)慎實(shí)行。

    至于通過銀行或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管降低風(fēng)險的方式，業(yè)內(nèi)人士分析，此舉難以平衡出資人對風(fēng)險的期望值，一旦期望值與現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)較大差距，相關(guān)責(zé)任的歸屬又無法明確，扯皮的現(xiàn)象就不可避免。

    重慶模式“變質(zhì)”？

    通過公司獲得開發(fā)資質(zhì)的重慶模式遭質(zhì)疑，各種模式堅持己見，難以形成統(tǒng)一意見，仍處于混沌狀態(tài)

    既然合作建房資金成為最大的障礙，那么是否有成型的模式來解決這個問題呢？重慶合作建房發(fā)起人、聯(lián)眾置業(yè)發(fā)展有限公司的邱朝禮現(xiàn)場講解了有關(guān)聯(lián)眾置業(yè)的合作建房模式。聯(lián)眾置業(yè)模式雖然可以通過公司的形式直接獲得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但可能會因此陷入房地產(chǎn)企業(yè)的窠臼？盡管邱先生強(qiáng)調(diào)這種模式至少能夠節(jié)省15%的利潤，但這個節(jié)省比例沒有通過市場的檢驗(yàn)，也只是一種前期的預(yù)算。

    同時，邱朝禮表示，在保留自己盈利空間的前提下將向合作建房者收取“建造代理費(fèi)”。當(dāng)記者詢問收取的標(biāo)準(zhǔn)時，邱稱會根據(jù)項(xiàng)目的大小來合理收費(fèi)。這種合理收取的行為很容易讓人聯(lián)想到房地產(chǎn)開發(fā)商“物有所值”的宣傳口號，合作建房者們對此費(fèi)用能否感到“合理”將很難預(yù)測。

    業(yè)內(nèi)人士稱，聯(lián)眾置業(yè)并不是通常意義上的個人合作建房，稱其為個人合作建房中的“受委托方”更恰當(dāng)些。它已經(jīng)形成了房地產(chǎn)開發(fā)商的一種“初始形態(tài)”，從個人合作建房到聯(lián)眾置業(yè)模式在概念上已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。記者發(fā)現(xiàn)，研討會上，各地的合作建房者以及與會者在合作模式上并沒有形成統(tǒng)一意見，目前還處于八仙過海的“混沌”狀態(tài)，各種合作模式堅持己見，很難形成共鳴。而最令人擔(dān)憂的是，目前合作建房只聞雷聲不見雨點(diǎn)，甚至有些地方如廈門呢，成立了組織卻沒有具體的合作方式。

    北京模式是“背叛”？

    北京欲與地產(chǎn)商合作開發(fā)，此舉遭到部分人士的反對，目前全國仍沒有方案真正付諸實(shí)施

    “個人合作建房在戰(zhàn)略方面已經(jīng)不存在問題，現(xiàn)在要解決的是戰(zhàn)術(shù)上的問題�！鄙钲趥�人合作建房的支持者趙功洲以此來總結(jié)會議內(nèi)容。據(jù)記者了解到，現(xiàn)場的個人建房倡導(dǎo)者所提出的方案仍停留在計劃階段，并沒有人將方案付諸實(shí)施，惟一有動作的于林罡，其方式是與北京萬通地產(chǎn)合作。因此，當(dāng)天的研討會上，于林罡的做法也因此被質(zhì)疑是對個人合作建房的一種“背叛”。

    “建造房屋必須具有房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)�！眮碜陨钲诠こ瘫O(jiān)理部門的張先生說，沒有資質(zhì)是無法解決任何問題的，這必須需要一個專業(yè)的團(tuán)體來參與，而不是人多就可以完成的。業(yè)內(nèi)人士稱通過競拍來獲得土地的方式不一定能成功，因?yàn)殚_發(fā)商完全有實(shí)力以更高的價格獲得土地，而僅僅靠節(jié)省建造利潤的方式達(dá)到總體造價的降低也是非常困難的。

    研討會上，個人合作建房的倡導(dǎo)者們并沒有對戰(zhàn)術(shù)有所定論，而且也沒有一人在實(shí)施個人合作建房，大家在觀望探討的同時，還沒有找到一個行之有效的操作方式。對此，孟憲生向記者表示，個人合作建房其主要特性體現(xiàn)在前期的組織形式上，隨后的操作模式完全可以因地制宜、因人而異，正是因?yàn)檫@樣，“我們一直把重點(diǎn)放在前期有關(guān)組織形式制度的制定上，初期當(dāng)然要花大力氣規(guī)劃�！庇浾甙l(fā)現(xiàn)，會上真正達(dá)成的共識只有一個，那就是呼吁政府對合作建房予以支持。而合作建房該向哪里走、如何走？目前仍是一個空白。

    追蹤報道

    書香門第承諾改善小區(qū)環(huán)境

    “書香門第”作為梅林關(guān)口第一物業(yè)在梅林關(guān)市政路網(wǎng)建設(shè)中首當(dāng)其沖，社區(qū)目前的生活環(huán)境受到很大的沖擊，本報對書香門第業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛進(jìn)行報道后（詳見2005年4月11日D16版），引起開發(fā)商的重視，開發(fā)商并于15日舉辦論壇對業(yè)主提出的問題做出答復(fù)。

    論壇現(xiàn)場，開發(fā)商希望業(yè)主理性看待地鐵的影響，服從政府規(guī)劃大局。在政府相關(guān)部門現(xiàn)在已介入的同時，開發(fā)商表示將組織人員對小區(qū)周邊道路進(jìn)行維護(hù)，以解決噪音污染問題。

    開發(fā)商稱目前已有商家同意提前進(jìn)駐小區(qū)，并將繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)方面投入力量以完善小區(qū)的配套設(shè)施和綠化情況，對于業(yè)主意見最大的架空層問題，開發(fā)商稱在架空層增設(shè)的只是臨時管理用房，希望業(yè)主在此問題上給予理解和支持。

    開發(fā)商與物業(yè)管理公司代表最后發(fā)表“告書香門第名苑全體業(yè)主書”，書中表示由于各方面的原因，現(xiàn)階段“書香門第名苑”的建設(shè)尚不夠完美，給社區(qū)生活帶來了不便，對業(yè)主深表歉意。

    延伸閱讀之各地模式：

    合作建房全國大串聯(lián) “深圳模式”重獎懸賞

    北京：合作建房與開發(fā)商合伙 始作者放棄出錢自建計劃

    深圳：合作建房發(fā)起人林立人:競拍爛尾樓最可能成功

    成都：成都首例個人合作建房遭遇游戲規(guī)則之困

    江西：九江“合作建房俱樂部”引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議

    杭州：杭州青年抗議高房價 準(zhǔn)備個人集資合作建房

    廣州：個人合作建房:廣州不適用

    上海：受合作建房啟發(fā) 滬一市民欲建"住房合作社"

    濟(jì)南：個人合作建房在濟(jì)南行得通？ 新模式引人關(guān)注

    鏈接

    模式多樣仍務(wù)虛

    從此次“首屆中國個人合作建房研討會”上記者了解到，全國主要地區(qū)個人合作建房的設(shè)想模式各有不同，主要包括以下幾種形式：

    【北京】

    發(fā)起人：于林罡，孟憲生

    模式：以成立住宅合作社的形式，保持自愿建立，不以盈利為目的公益性組織特性，發(fā)揮合作社民主集中的制度集資建設(shè)屬于自己的住宅。

    現(xiàn)狀：目前仍處在組織形式的規(guī)劃階段。除于林罡已經(jīng)和北京萬通地產(chǎn)商討外，其他還停滯在形式上的討論范疇。

    【重慶】

    發(fā)起人：邱朝禮

    模式：“聯(lián)眾置業(yè)模式”，即集資建房合伙人通過房地產(chǎn)公司代理建房。集資合伙人與房地產(chǎn)公司的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系，房地產(chǎn)公司收取一定比例的代理費(fèi)用。據(jù)初步預(yù)算，總體房價將下降15%左右。

    現(xiàn)狀：代理公司已經(jīng)組建，沒有承接集資人項(xiàng)目。

    【深圳】

    發(fā)起人：林立人

    模式：通過競拍獲得爛尾樓的所有權(quán)，然后進(jìn)行裝修、分配和管理。

    現(xiàn)狀：仍處在探索階段，沒有制定明確的書面制度來規(guī)范對于分配、管理方面的計劃，受困于資金參與爛尾樓的拍賣被迫放棄。

    【西安】

    發(fā)起人：熊暉

    模式：每50個人成立一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，然后每個股份公司再進(jìn)行“公司合作”開發(fā)項(xiàng)目。每個人都能夠成為這個項(xiàng)目的股東，使每個人的利益都能保證。

    現(xiàn)狀：如何保證利益的公平公正分配，以及合伙人決策方面的民主集中有待考驗(yàn)。

    【上�！�

    發(fā)起人：朱劍

    模式：召集500名左右的真實(shí)參與者成立開發(fā)公司，籌集資金后買地自建房屋，項(xiàng)目開發(fā)完后銷售給業(yè)主，最后清算開發(fā)公司，結(jié)束項(xiàng)目。其預(yù)算房子的價格會比市價便宜約40%。

    現(xiàn)狀：方案仍在論證階段。

    【廈門】

    發(fā)起人：章衛(wèi)國

    模式：目前仍沒有確定具體合作模式。

    現(xiàn)狀：已有460多名網(wǎng)友參加了集資建房，正處于團(tuán)隊建設(shè)的討論階段，集資人在3月份成立合作建房臨時籌委會，制定自己的章程，形成了固定的周例會制度。目前廈門多家開發(fā)商找到他們洽談。

    【昆明】

    發(fā)起人：崔建群

    模式：集資人以“建房聯(lián)盟”的形式為組織機(jī)制，定位“聯(lián)盟”為社會團(tuán)體性質(zhì)，避免變身企業(yè)，同時不排斥社會任何力量的積極參與，最好能爭取到銀行貸款，保證所有環(huán)節(jié)的公開和透明，最大限度實(shí)現(xiàn)低價買房。

    現(xiàn)狀：目前昆明市建委還沒有為“建房聯(lián)盟”準(zhǔn)確定位，民政部門也認(rèn)為這種自發(fā)聯(lián)盟超出了管理權(quán)限，“建房聯(lián)盟”正處在一個尷尬的中間地帶，面臨法律、身份和主管機(jī)構(gòu)的多重空白。                         (孟曉光  羅鳳鳴)