按理說，房價與租金的走勢是同向。即房價上漲的同時租金也應同步上漲。但現實的房地產市場卻并非如此。目前，房價升幅遠快于租金上升，甚至在局部地區(qū)已經出現了房價與租金的背離走勢，即房價上漲而租金卻不漲反跌。這種情況在長江三角洲的一些城市近年來表現得比較明顯，房價在不斷地向上升，而房屋租金卻不升反跌。據有關資料顯示，在北京這種情況已在一些區(qū)域出現，并且有繼續(xù)擴大的趨勢。房價與租金為什么會出現背離？又說明了什么？其背后將隱藏著什么？———記者為此采訪了有關專家及業(yè)內人士。     北京房價與租金出現背離     蔣小姐四年前在CBD投資了一套高檔公寓的小戶型，總價在四五十萬元。房子交付使用后，很快便以每月四五千元的價格租出去。但是這樣高租金高回報率并沒有維持多久，第二年租金便開始出現下滑，而且這種租金下滑趨勢一直持續(xù)到今天。類似蔣小姐的情況已經成為普遍現象。反觀北京近幾年房價與一直呈現逐年上升的勢頭。房價與租金走勢出現了背道而馳的情況。     除在一手商品房的租售價格出現背離外，二手房市場上的租售價格也出現倒掛現象。“鏈家”市場專業(yè)人士指出，租售價格之間的差距將反映某一地區(qū)二手房市場是否良性發(fā)展的“晴雨表”。然而，綜觀北京二手房市場開始活躍的兩年2003年和2004年，其二手房每平方米價格與房屋單月租賃價格之間的差距正在拉大，2003年二手房每平方米買賣價格和房屋單月租賃價格差是1433.935元，2004年兩者的差距達到1571.25元，增長了9.576%，而這種買賣價格與租賃價格拉大的狀況就是所謂的“倒掛”現象。然而從整體來看，2004年的倒掛現象要較2003年嚴重，呈現出租售價格背離擴大的走勢。     從2005年一季度的買賣租賃市場的現狀可以看出，曾經價格較低的南城地區(qū)二手房買賣價格在上漲，潛力正在逐步釋放。如宣武的馬連道、廣安門；豐臺的洋橋、六里橋以及朝陽勁松地區(qū)等二手房價格出現了平均350元/平米的漲幅，而其他地區(qū)的二手房價格保持平穩(wěn)，因此部分地區(qū)的價格上漲使得北京整體的二手房均價被抬高，而這些地區(qū)租賃的價格卻因為季節(jié)的因素產生了小幅下降，而其他熱點區(qū)域的房屋租賃價格基本保持現狀，變化不大。因此從買賣和租賃價格一漲一落的現實來看，“鏈家”市場研究人士得出結論2005年的租售價格比會較2004年有明顯的增大。     2005年倒掛現象仍將擴大     根據二手房市場的發(fā)展現狀，可以預測2005年的二手房市場仍將是處于快速上升階段的一年，因此局部城區(qū)二手房價格都會出現不同程度的上漲形勢，其特點是熱點地區(qū)趨緩，潛力地區(qū)將出現強勢；房屋的租賃價格也將呈現同趨勢變化，但上漲速度緩于二手房。豐臺地區(qū)隨著放量增加到一定程度并趨于穩(wěn)定，其二手房價一定會反映其地段價值，僅2005年1月就已顯現出漲勢，如右安門、洋橋、六里橋、劉家窯、芳星園、芳城園、翠林小區(qū)六個重點地段價格普遍上漲，漲幅在200元/平米-500元/平米。而租金會保持平穩(wěn)，仍以季節(jié)性為主要影響因素。     綜上所述，“鏈家”市場專業(yè)人士認為，在二手房市場出現“倒掛”現象也是不可避免的，因為隨著土地緊縮以及信貸緊縮的實施，一手商品房的供給量已經相對縮緊；同時人們的購房成本與風險也在加大。為了控制成本和風險，有些購房者已經轉向成本相對要低、風險相對要小的二手房市場，這就加劇了二手房市場本就嚴重存在的供不應求矛盾，從而使得二手房的價格一路走高。     另外，目前北京房地產市場升級置業(yè)的條件仍然不是特別完善，有相當一部分擁有房產的人不愿將自己的房產放到二手房市場進行流通，而充實到租賃市場進行出租，這就使得租賃市場的供給量大幅增加；但是，租賃人群卻相對比較平穩(wěn)，同時租賃市場的選擇替代性比較大，一方面在供給上升，需求平穩(wěn)的前提下，其租賃價格必然會出現下滑；另一方面，業(yè)主之間惡性競爭，加劇租金下滑。在需求下降時，很多業(yè)主為了減少房屋空置期，盡快將房屋租出去，不惜以降低租金的“價格戰(zhàn)”，以此來吸引租客。如此一來，這部分業(yè)主之間便會形成一種惡性競爭，不僅影響了租金水平，也加劇了租務市場的“惡性循環(huán)”。     由于二手房市場的供需矛盾加劇，租賃市場的供需緩和，直接導致了租售倒掛現象更加嚴重。就如何消除或者減緩這種倒掛現象，“鏈家”市場專業(yè)人士認為，最關鍵的一點就是需要加速二手房市場的放量速度，能夠讓更多的公房（再上市房）投放市場。因為只有這樣，才能平衡二手房市場供需矛盾，拉低二手房的價格；同時，租賃房屋供給下降，可以使其租賃價格上漲。這樣，就會使得二手房市場與租賃市場形成“良性循環(huán)”，倒掛現象也將可以得到緩解，從而能夠讓房地產市場更加健康有序地發(fā)展。     租售價格背離不是好征兆     中國人民大學副教授鄭華認為，看一個城市的新房銷售市場是否過熱，有一個指標就是租賃市場的租金走勢。這是一個反映新增加的自住需求的真實指標，也在一定程度上反映了投資回報的走勢。它的下降反映了投資回報的空間減少了。     新房銷售價格的走勢，一般來講與租金走勢同向，但變化的幅度不會相同，在一些情況下，售價和租金的變動也可能呈現相反方向的變動，這至少表明，房價增長與租金增長的相關性減少，甚至已經不相關了。     由于人口和收入的變動幅度是基本穩(wěn)定的，所以以自住為目的的購房需求也不會大起大落。新增人口和新增居民收入是影響房價和租金波動的主要因素，自住目的的商品房的價格與租金是同升同降的，其需求價格彈性比較大，是負數，即價格上升，而需求下降。而以保值為目的購買商品房，其需求彈性是正數，即價格上升，需求不僅不下降，反而上升。     由此可以判斷，脫離租金增長而增長的售價，受其他因素的影響，比如物價總體水平，或一些全面影響物價的因素的作用。近來，石油價格上漲，成為人們關注的話題，國際市場原油價格早已突破50美元。甚至有專家預計未來會突破100美元。油價持續(xù)上漲，還帶動水、電和燃料價格及建設成本的提高。還有一個不利的因素同時相伴，即糧食的價格也在上升，帶動了食品價格的全面提高。人們在石油價格上漲之機，會采取怎樣的消費和投資行為呢？人們?yōu)楸Ｖ低顿Y，首選就是購房。     也就是說，當租金處于下降趨勢時，售價卻處于上升趨勢。說明購房者購房的目的不是自住而是保值，說明存在物價上漲引發(fā)的投資需求。     這是一種非自愿的投資。這不是一個好的征兆。                （周 宏）