房貸利率上調(diào)難抑北京樓市購(gòu)買力

    上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，央行此舉目的明確，即通過“遏制過熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，達(dá)到調(diào)控全國(guó)各地目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲的目的�！�

  &nbs p; 那么，央行此舉是不是“抑制”北京火熱的購(gòu)房需求？能不能達(dá)到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用？從近期的采訪中記者了解到：利率上調(diào)，不僅沒有起到抑制北京目前已經(jīng)越來越明顯的火熱的購(gòu)房需求，相反，在房?jī)r(jià)上漲的今天，這種房貸將趨嚴(yán)，以后向銀行“借錢買房”會(huì)越來越難的心理暗示，反而會(huì)刺激一批購(gòu)房人抓緊時(shí)間，在“北京的商業(yè)銀行還沒有最后聯(lián)網(wǎng)”趕緊購(gòu)房圓夢(mèng)或投資。

    朝陽(yáng)北路上，市場(chǎng)上傳言單價(jià)要賣到2萬(wàn)多元一平方米的北京星河灣營(yíng)銷負(fù)責(zé)人梁麗，這些天還是依舊天天接到通過各種關(guān)系找上門來要求“一定要保證買到一套房子”的購(gòu)房電話。

    與買房人一樣，開發(fā)商目前對(duì)房貸的上調(diào)還保持著比較樂觀的判斷。

    京城雅居銷售負(fù)責(zé)人王麗萍為代表的一批開發(fā)商認(rèn)為，此次利率的調(diào)整不僅不會(huì)影響購(gòu)房人貸款購(gòu)房，相反，關(guān)于房貸越來越嚴(yán)的各種信息反而會(huì)讓北京的購(gòu)房人以上海為借鑒，加緊購(gòu)房。王麗萍等人認(rèn)為，此前，首付提高，信譽(yù)審核越來越嚴(yán)格，商業(yè)銀行聯(lián)網(wǎng)，這些在上海目前已經(jīng)出現(xiàn)的“貸款門檻”提高信息已經(jīng)通過各種傳播途徑在北京的購(gòu)房人群中引起關(guān)注，加上這次利率的調(diào)整，北京的購(gòu)房人特別是單價(jià)在5000元以上的客戶群體已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，北京商業(yè)銀行聯(lián)網(wǎng)也就是這一到兩年內(nèi)的事，也就是說，在這一兩年可能是輕松從銀行“借錢買房”的最后時(shí)機(jī)，因此，這種緊迫感反而會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)促進(jìn)北京人購(gòu)房。

    房貸利率上調(diào)能否震撼北京樓市

    觀點(diǎn)一：房貸利率上調(diào)影響不了北京房?jī)r(jià)

    首先，房貸利率的調(diào)整平抑不了房?jī)r(jià)。從上海來北京的王麗萍似乎有過來人經(jīng)驗(yàn)，她認(rèn)為，北京這次出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，除了土地供應(yīng)減少引起的供需關(guān)系的變化外，最重要的是城市總體建設(shè)的進(jìn)展帶來的土地、房產(chǎn)的增值，尤其是北京，因?yàn)?008年的奧運(yùn)會(huì)以及“宜居城市”的定位，它的前景讓投資人看好。而這些不是利率的改變能夠平抑的。除此之外，購(gòu)房人對(duì)加息的足夠的心理準(zhǔn)備也已經(jīng)說明，此次利率調(diào)整不會(huì)打消北京人的購(gòu)房熱，從而起不到通過抑制需求來平抑房?jī)r(jià)上揚(yáng)的目的。除此外，龍澤苑開發(fā)商黃建昆認(rèn)為，與鋼材、水泥等原材料的上漲幅度相比，與招標(biāo)拍賣帶來的土地價(jià)格的上揚(yáng)幅度相比，房貸利率上調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響簡(jiǎn)直微不足道。

    北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰從香港的經(jīng)驗(yàn)作了分析，80年代的香港，房貸利率已在上調(diào)，但房?jī)r(jià)并沒有因此下降，而是繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。而且，眾所周知，我國(guó)的利率水平自90年代的經(jīng)濟(jì)過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，達(dá)到了目前一年期銀行存款利率僅為1.98％的低水平，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率則為5.04％。美國(guó)過去40年來住房抵押貸款利率平均在8％－9％。從長(zhǎng)期來看，中國(guó)抵押貸款利率存在很大上升空間。由于人民幣事實(shí)上實(shí)行盯住美元的匯率政策，人民幣利率受到美元利率的影響是客觀存在的，美元進(jìn)入加息周期和中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱這內(nèi)外兩方面因素的作用，決定了人民幣加息幾乎不可避免。

    那么，房貸利率的上調(diào)會(huì)不會(huì)起到刺激房?jī)r(jià)上漲的作用？王麗萍認(rèn)為，此次房貸利率調(diào)整是個(gè)人住房貸款上調(diào)，開發(fā)貸款早已經(jīng)實(shí)施市場(chǎng)利率，因此，開發(fā)成本不會(huì)因此受到影響；如果從貸款越來越嚴(yán)，開發(fā)籌措資金成本越來越高的角度看的話，受影響較大一點(diǎn)的可能是高層住宅，北京現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的主要熱點(diǎn)區(qū)域———四環(huán)以外因?yàn)榇蠖鄶?shù)是板樓或低密度住宅，所受影響也很小。

    觀點(diǎn)二：房貸利率上調(diào)能否震撼北京樓市，還要看政府接下來會(huì)有什么舉措

    而以金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理林金城為代表的一批業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，此次房貸利率的調(diào)整更重要的不是利率調(diào)整本身這件事，而是傳遞了政府的一個(gè)信號(hào)，即接下來將通過抑制需求來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房貸利率的調(diào)整能不能震撼北京樓市，還要看接下來政府會(huì)出什么組合拳。

    林金城認(rèn)為，“就利率調(diào)整這件事而言，對(duì)北京樓市的影響可以忽略不計(jì)，但如果這是政府一攬子‘抑制需求’組合拳中的一個(gè)動(dòng)作，就很難說，不如上海現(xiàn)在在調(diào)整利率的同時(shí)啟動(dòng)了交易稅、首付等手法。而北京接下來會(huì)怎么樣，大家都無(wú)法判斷，不知道政府將來會(huì)有什么動(dòng)作，而這種不確定性也讓一些開發(fā)商和購(gòu)房人開始觀望�！�

    北京豪威爾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理胡晶的看法和林金城相似，她認(rèn)為應(yīng)該考慮到目前開始提上日程的遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅等未來有可能實(shí)行的房地產(chǎn)新政，綜合看這輪由利率開始的新一輪調(diào)控。如果接下來遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅等都開始實(shí)行，就有可能影響到一批投資人對(duì)樓市的信心。

    觀點(diǎn)三：房貸調(diào)整“一刀切”鞭子有可能打在真正的消費(fèi)者身上，應(yīng)該建立根據(jù)“信用”決定利率和成數(shù)的房貸體系

    以陽(yáng)光100投資置業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖為代表的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)楸本┰诳焖俪鞘谢�過程中城市價(jià)值得以提升的結(jié)果，而在經(jīng)濟(jì)的快速成長(zhǎng)階段，城市的升值帶來的房產(chǎn)漲價(jià)在世界各大城市發(fā)展歷程中都是這樣表現(xiàn)的，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，因此，不能一味地“堵”，而應(yīng)該有針對(duì)性地進(jìn)行疏導(dǎo)。而且房?jī)r(jià)也是一個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)該綜合考慮加以調(diào)整，單靠調(diào)息起不到作用。

    另外，最重要的是，“一刀切”提高房貸利率，最后板子有可能打在真正需要貸款購(gòu)房的老百姓的身上，央行應(yīng)該借鑒外資銀行憑個(gè)人信用獲取相應(yīng)房貸利率和貸款成熟的體系，逐漸完善個(gè)人信用體系，根據(jù)信用的不同，決定每個(gè)購(gòu)房人的利率和貸款成數(shù)。

    而對(duì)此，有關(guān)人士還提出，銀行可以根據(jù)個(gè)人信用檔案決定貸款利率和成數(shù)，金融體系是否也應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的體制改革，讓今后的買房人在選擇銀行上有更大的自由度，而不是像現(xiàn)在這樣，基本是由開發(fā)商指定按揭銀行，購(gòu)房人無(wú)法根據(jù)銀行的服務(wù)水平選擇銀行。在這點(diǎn)上，外資銀行的做法也值得借鑒，外資銀行只對(duì)客戶負(fù)責(zé)，而不需要開發(fā)商擔(dān)保，而目前國(guó)內(nèi)各家銀行在做住房按揭的時(shí)候，除了客戶需要有資質(zhì)外，還需要開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，因此，形成了購(gòu)房人無(wú)法自由選擇按揭銀行的怪圈。

    新聞背景：

    四大銀行房貸新政水落石出    

    繼2004年10月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到5個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。

    截至目前，北京地區(qū)已經(jīng)公布新貸款利率的各家銀行都執(zhí)行了央行規(guī)定的下限利率。中行和工行均表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的客戶，貸款利率確定為5.508%，而6.12%的利率適用于購(gòu)買第二套及高檔住房的客戶。建行利率方案在經(jīng)歷了一番周折后，最終與工商銀行、中國(guó)銀行基本一致。

    現(xiàn)在銀行新的利率政策的細(xì)則提法不一，但是不約而同都有那么兩條：其一，客戶的“資信”狀況決定利率水平，資信好的客戶可以在申辦五年期以上的個(gè)人房貸的時(shí)候獲得下限利率，并且首付只用兩成。其二，購(gòu)房次數(shù)成為決定利率水平和首付成數(shù)的關(guān)鍵，如果是首次置業(yè)的客戶可以享受下限利率（有的銀行甚至許諾兩成的優(yōu)惠），而二次購(gòu)房或者是高檔住宅的客戶將繼續(xù)央行新的利率水平，執(zhí)行上限利率和三成以上的首付。                     （余美英）