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調息后 專家談巧用公積金貸款買房
青島新聞網(wǎng)  2005-03-31 13:30:09 北京娛樂信報
 

    天氣轉暖,新茶上市,信報茶樓再次開張。信報熱心讀者古應桐、楊菲小兩口與我們邀請的有關專家一道,來聊一聊小兩口如何使用公積金貸款購房以及應注意事項。

    茶博士:很高興與大家見面。這不,前兩天朋友剛送的新茶,今兒個特意請大家嘗個鮮,順便聊聊小兩口如何申請公積金貸款買房的事。為什么聊這個話題?原因呢,大家已經了解了,購房貸款調整后,公積金與商業(yè)貸款買房5年以上最少相差了1.1%,別小看這1.1%,算起總價來,相差可不小呢。小古先來說說你的問題吧。

    小古:我和楊菲都是北京人,婚后一直住在丈母娘家,目前我們的收入穩(wěn)定,都上了公積金,打算買房子,但不清楚相關手續(xù),您幫我們參謀參謀,申請購房公積金貸款需要哪些條件呢?

    茶博士:你們倆得先說說收入情況,專家才好進一步說明,這可得如實招來。

    小古:我5000元,她4000元,加起來大約9000多元吧。

    專家:就你們的具體情況,應該說基本符合申請公積金貸款的條件。不過,在購房時還需提供購房合同和相關證明文件以及北京市住房公積金管理中心認可的擔保方式。一般來說,申請住房公積金貸款的購房人還需要具備以下幾個條件:1.凡是在中心系統(tǒng)繳存住房公積金的職工,或住房公積金繳存單位的離退休職工;2.申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月(含)以上或累計繳存住房公積金12個月(含)以上,且申請貸款時仍正常繳存;3.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用狀況良好,有償還貸款本息的能力;4.符合中心規(guī)定的其他條件。但住房公積金處于封存狀態(tài)的職工,不能申請住房公積金貸款。

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    小古:這樣說來,申請要求我們基本都具備了,那么我們可以申請多少公積金貸款?

    專家:首先,貸款金額不能超過單筆住房公積金貸款最高額度。其次,購買商品房期房的,貸款最多為房屋總價90%;貸款購買其他性質住房的,貸款最多為房屋總價95%。具體貸款額度和年限,必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。

    專家提示:

    1.最高可貸款額度:借款人家庭月收入月收入=職工個人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例,每月至少扣除400元的生活費后所剩余額,再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得。

    2.目前,單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元;《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級的借款申請人,貸款金額可上浮30%,可以到52萬元;AA級的可上浮15%,可以到46萬元。

    茶博士:我聽說辦理公積金貸款手續(xù)挺麻煩的,那么具體該怎么辦呢?

    專家:其實現(xiàn)在公積金貸款手續(xù)比較簡便,你可以委托有關機構辦理,也可自行辦理。具體程序是:第一步,你可以打電話給公積金管理部或現(xiàn)場咨詢,了解辦理貸款都需要哪些申請材料;在你備齊所有材料后就可以到相應的管理部進行初次審查,包括做個人信用評估申請等;第二步,《評估報告》出來后,再到管理部進行進一步審核,確定最終的貸款年限、貸款金額、擔保方式等;最后一次來管理部,就是在有關合同上簽字,最后就等個人貸款經辦銀行通知您辦理貸款發(fā)放手續(xù)了。

    小古:辦理公積金貸款是否需要支付費用?費用是多少呢?

    專家:在辦理過程中,購房人需要繳納擔保服務費和抵押物評估費。擔保費收取的多少與貸款年限和貸款金額有關,相關部門有專門的標準。就你的具體情況,我估算了一下,房屋評估值在40萬元,貸款30萬元,以20年計算,那么擔保費大約為2544元,評估費為1200元。

    專家提示:

    1.如果購買的是經濟適用房,房改房或者是集資建房,那么辦理公積金貸款過程中僅需支付擔保費,收費標準同上。如借款人采取其他擔保方式,根據(jù)不同擔保方式,收取不同費用。

    2.抵押物評估的收費標準:50萬元以下(含50萬元),評估收費標準按抵押物評估值的千分之三收取;50萬元以上的,則最高收取1500元。評估費用不足300元的,按300元收取。另外,中心承擔連帶責任保證擔保的住房公積金貸款的應繳擔保服務費不足300元的,按300元收取。

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    小古:公積金貸款的辦理過程我基本知道啦,那么,辦理完后我怎樣提取住房公積金呢?

    專家:職工提取住房公積金必須通過匯交單位辦理。由匯交單位開具《住房公積金支取申請書》,加蓋單位預留印鑒,后附有關支取證明材料,經中心系統(tǒng)審核后,就可以支取了。此外,如果夫妻雙方買房的話,申請時只需一方,而在支取方面,另一方除提交主購房人辦理公積金支取的資料外,還要提供主購房人支取記錄單、結婚證,并且夫婦雙方的累計支取額不得超過所購房屋總價款。

    專家提示:

    提取住房公積金的條件:

    1.住房消費提。海1)購買自住住房;大修、翻建自有住房;自建自有住房;(2)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的;3償還住房貸款本息的。

    2.銷戶提取:(1)離休、退休的;(2)出境定居的;(3)完全喪失勞動能力,并與單位終止勞動關系的(二者條件缺一不可);(4)死亡。

    小古:望向楊菲基本都明白啦,今天的收獲可真不小啊。你還有什么問題嗎?

    楊菲:我有一個問題,如果我們以后收入多了,能提前還款嗎?

    專家:一般來講,提前還款實際上是一種單方違約行為,所以違約方應根據(jù)合同規(guī)定承擔違約責任,比如支付違約金。但目前在公積金貸款合同中并沒有這種規(guī)定具體規(guī)定為:在購房人還清當月的本息后,可提前償還部分或全部貸款。提前償還的部分或全部貸款的本金在償還后不再計收利息。如果不是提前全部還清貸款的話,那么提前償還的部分貸款額必須是1萬元的整數(shù)倍,最少是1萬元。剩下的貸款額您可以選擇在貸款期限不變的條件下重新計算每月還款額,或在每月還款額不變的前提下適當縮短貸款期限。今年年初,管理中心推出了自由還款方式,即在不低于月最低還款額的情況下,貸款人可根據(jù)資金情況,調整每月還款額。

    茶博士:OK,再次感謝專家、小古夫妻到我們茶館做客,也希望其他的小兩口積極地參加我們的活動,同時對我們茶館的內容提出意見或建議。(張 翼)

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