2004年我國房價上升幅度達(dá)到15．2％，較之1998年到2003年六年間年增長3．5％的平均水平，房價上漲迅速的勢頭可見一斑。房價再次成為全社會共同關(guān)心的問題。
本報記者獲悉，在全國“兩會”結(jié)束之后不久，全國人大常委會在分析研究全國一季度經(jīng)濟(jì)形勢的時候，也表示出了對房地產(chǎn)市場的極大關(guān)心。近日，應(yīng)全國人大財經(jīng)委員會要求，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌專門就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況作了匯報。
本報記者在第一時間對顧云昌進(jìn)行了專訪。
房價為何上漲？
找出房價為何連續(xù)快速上漲的原因，是了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個關(guān)鍵因素。
為什么2004年房價有了突然的爆發(fā)性上漲？“主要是由于需求很旺盛，供應(yīng)相對于旺盛的需求而言顯得有些不足，也就是我們常說的供不應(yīng)求�！鳖櫾撇f。
顧云昌分析，統(tǒng)計資料顯示，2004年商品房的竣工面積與商品房的銷售面積之比大概為1．02∶1，竣工面積比銷售面積多出一點(diǎn)點(diǎn)，但是2003年和2002年的這一比例分別是1．13∶1和1．2∶1。2002年以前空置房面積每年都在增加，2003年則下降了5％，而2004年的下降幅度更是超過了15％。盡管從表面上看去年的商品房供給（商品房的竣工面積）略大于需求（商品房的銷售面積），但同時存量房在減少。這說明老百姓不僅買了新房，把過去積壓的房子都買了。從數(shù)字上已經(jīng)明顯看出來供不應(yīng)求的情況，這是房價上升的主要因素。
又是什么導(dǎo)致了供不應(yīng)求？“我認(rèn)為主要是需求的拉動”，顧云昌說，自住性需求、投資性需求還有轉(zhuǎn)基因需求，這些需求仍然比較旺盛。相對需求而言，去年的宏觀政策基本上都是從供應(yīng)量和控制投資性需求的角度進(jìn)行調(diào)控的，一定程度上控制了供應(yīng)和投資性需求的規(guī)模。其結(jié)果就是，供應(yīng)增加速度的回落快于需求增加速度的回落。2003年以前竣工面積的增幅都在18％到20％，甚至超過20％，但2004年供應(yīng)量突然減小，竣工面積增幅僅為2．1％。而需求方面，商品房銷售面積的增幅略有下降，但還是維持在百分之十幾。這些數(shù)據(jù)很能說明問題：供應(yīng)在增加，需求也在增加，但是供應(yīng)的增幅回落速度快，需求的速度慢。這就是供不應(yīng)求的根本的原因。
值得注意的是，去年的土地供應(yīng)量和新開發(fā)土地面積的增加量又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2003年和2002年，這對今年、明年、后年的開發(fā)量又會造成了很大威脅，再加上資金的政策趨緊，因此，今后一段時間房價仍然面臨著很大的上升壓力。
土地價格上升、原材料漲價、房屋品質(zhì)提升，再加上2004年的一些金融政策使得開發(fā)商的融資成本加大，都拉大了成本，這些也構(gòu)成了房價上漲的因素。還有一個因素就是心理預(yù)期、市場預(yù)期。買賣雙方都知道土地供應(yīng)緊張、資源供應(yīng)緊張，都有一種心理預(yù)期，覺得供應(yīng)量要緊張，所以買漲不買落。再加上局部的少數(shù)的開發(fā)商趁機(jī)炒作一把，所以整個樓價就出現(xiàn)了這種快速上升的局面。顧云昌特別強(qiáng)調(diào)，應(yīng)注意房價攀升的“場外”因素，即整個金融投資環(huán)境，如負(fù)利率、股票熊市，債券基金缺失，也是造成今天房地產(chǎn)投資增多的原因。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，不光是房地產(chǎn)市場本身的原因，要跳出房地產(chǎn)市場來看這個問題。
關(guān)注上海
向廣州學(xué)習(xí)
全國房價固然呈現(xiàn)一片“普漲”之勢，但一些熱點(diǎn)城市顯得格外觸目。
“我特別要強(qiáng)調(diào)的是上海問題的嚴(yán)重性，”顧云昌加重語氣說，“上海這兩年的房價現(xiàn)在漲得沒譜，這個問題現(xiàn)在引起了當(dāng)?shù)丶爸醒腩I(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。”在西部地區(qū)，房價只漲了7％左右，主要是自住為主，是成本在拉動房價上漲。而東部地區(qū)尤其是上海，除了自住以外投資者占了一定的比重而且在不斷加大，所以造成房價的迅速上升。
而廣州是個例外，廣州房價一直都比較穩(wěn)定。這是什么原因？這位房協(xié)秘書長認(rèn)為，廣州不是上海，它的周邊城市像珠海、深圳的人不一定要到廣州去置業(yè)，因此購買力沒有那么集中。另外，前幾年廣州的供應(yīng)量很大，樓盤供應(yīng)量、土地供應(yīng)量都很大。所以他供求關(guān)系很寬松，價格也就上不去。廣州的樓市是老百姓得利最大的、開發(fā)商最艱苦的。但正是在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商鍛煉出來了，房子的品質(zhì)做好了。因此廣州的開發(fā)商打到哪里都能打勝仗，因?yàn)樗毦陀补Ψ蛄�，“所以我認(rèn)為大家都應(yīng)該向廣州學(xué)習(xí)”。
抑制房價的對策
顧云昌認(rèn)為，調(diào)控房價必須是供應(yīng)和需求兩手都要抓。
從供應(yīng)角度來講，一定要保障足夠的供應(yīng)，同時保持適當(dāng)?shù)脑鲩L速度。增長速度最好在10％以上，因?yàn)槿ツ曛挥?％。為了保證增長速度，土地供應(yīng)要充分，要區(qū)別工業(yè)用地和住宅用地。尤其是住宅用地的供應(yīng)量，應(yīng)該相對充分、充足，并且應(yīng)該適當(dāng)提前一兩年供應(yīng)。造成一種供略大于求的市場氛圍，這才是一個好市場。如果搞成緊緊巴巴的、饑餓性的土地供應(yīng)，表面上看是為了節(jié)約土地，實(shí)際上不是那么回事。
在需求方面，自住性需求還是要保證，主要是控制被動性需求（如拆遷需求），特別是在熱點(diǎn)地區(qū)要控制投資性需求。顧秘書長認(rèn)為，控制投資性需求的方法，應(yīng)充分利用金融杠桿，簡單、方便。發(fā)達(dá)國家金融杠桿用得比較多，經(jīng)濟(jì)冷的時候降息，經(jīng)濟(jì)熱的時候升息。我們也可以使用，當(dāng)然要把握節(jié)奏。但任何事情就像吃藥肯定是有副作用的，可能把投資需求打壓了的同時，也把自住需求也打壓下去了。但是總的來說現(xiàn)在需求太旺，壓抑一下，對整個供求關(guān)系的平衡會有好處的。但他同時提出，住房建設(shè)從投資角度講應(yīng)該是緊縮的，然而住宅還是經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，所以不應(yīng)該控制商品住宅的投資建設(shè)規(guī)模，不能說房地產(chǎn)全面都是泡沫，因?yàn)榇嬖诘貐^(qū)差異。
“我有個觀點(diǎn)要特別強(qiáng)調(diào)”，顧云昌說，“城市化是節(jié)約土地的有效途徑之一”，如果能把土地所有制問題、產(chǎn)權(quán)問題解決了，農(nóng)民高高興興進(jìn)城了，真正把農(nóng)村的土地騰出來了，這才是節(jié)約用地最好的途徑。如果說每年土地都卡得死死的，饑餓性供應(yīng)土地，饑餓性地造成供求關(guān)系的緊張，房價就會不斷提升。
顧云昌建議，為了限制房地產(chǎn)超速發(fā)展，可以相應(yīng)提高契稅。現(xiàn)在上海就提出來契稅可能要恢復(fù)到3％（現(xiàn)在是1．5％，最低時為0．75％）。但是必須指出的是，稅收杠桿不像金融杠桿那樣簡單。它的體系比較龐大，另外稅收的作用和反作用難以預(yù)料，必須要經(jīng)過試點(diǎn)才能做出最終的決策。
他還有一個建議是股民樂意聽到的，“要想真正讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，一個具體的好辦法就是把股市搞活，股市搞活人們就到股市投資去了。股市低迷肯定房市火，房市低迷股市肯定火�！比绻渴泄墒卸紵崮歉�，投資渠道就會更多，所以加快資本市場的發(fā)育對房地產(chǎn)市場的健康也是有利的。
顧云昌說，他的以上主要觀點(diǎn)，已反映在向全國人大財經(jīng)委的匯報中。
據(jù)了解，近日與顧云昌一起向全國人大財經(jīng)委進(jìn)行匯報的，還有國家發(fā)改委投資研究所、國土資源部的有關(guān)專家。
業(yè)內(nèi)人士分析說，顧云昌作為中國房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人，他關(guān)于當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的匯報，將成為全國人大財經(jīng)委對包括房價在內(nèi)的房地產(chǎn)市場的重要判斷依據(jù)之一。而全國人大財經(jīng)委對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析和判斷，則可能構(gòu)成下一步國家決策部門對包括房價在內(nèi)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)之一。 （陰
雪）
