交易依然活躍房價增幅減緩 ———青島市市內(nèi)四區(qū)2004年房產(chǎn)交易情況分析

　　2004年，青島市市內(nèi)四區(qū)房產(chǎn)交易繼續(xù)活躍，需求依然強勁，供求趨于平衡，住宅交易仍唱市場主角。全年房價總趨勢上揚，但增幅減緩，具體分析如下：

　　一、增量（商品房）市場：交易持續(xù)下降房價增幅放緩

　　2004年，青 島市市內(nèi)四區(qū)商品房交易成交總套數(shù)17828套，同比下降22％；成交總面積194.61萬平方米，同比下降26％；成交總金額66.28億元，同比下降20％。成交均價3405.79元／平方米，同比增長9.12％。其中：住宅成交16228套，占商品房成交總套數(shù)的91.03％，成交面積154.28萬平方米，成交金額48.16億元。住宅成交均價3121.60元／平方米，同比增長9.93％。其中按2004年簽訂合同日期統(tǒng)計成交8582戶，成交面積97.74萬平方米，成交金額48.29億元，平均單價為4940.43元／平方米，比上年同期上漲469.20元／平方米，漲幅為10.49％。

　　由于受加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)、壓縮商品房建設(shè)政策的影響，2004年市內(nèi)四區(qū)商品房交易數(shù)量繼續(xù)呈下降趨勢。商品房成交套數(shù)、成交面積及成交金額下降幅度分別為22％、26％、20％。

　　2004年，市內(nèi)四區(qū)商品房均價持續(xù)上漲，與2003年度比較，房價上漲最大的為四方區(qū)，全年平均上漲807元／平方米；其次是李滄區(qū)，上漲484元／平方米；遞次排列為市北區(qū)上漲432元／平方米；市南區(qū)上漲288元／平方米。以均價上漲幅度排列，則四方漲幅最高達(dá)25.19％，依次為李滄區(qū)20.64％，市北區(qū)9.44％，市南區(qū)4.65％。

　　與前幾年迅猛上漲的房價形成鮮明對比，2004年全年房價同比增長9.93％。

　　2004年共批準(zhǔn)預(yù)售面積188.94萬平方米，比上年增長36.80％。其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售13419套，批準(zhǔn)預(yù)售面積145.58萬平方米，比上年增長33.59％；商業(yè)營業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售17.25萬平方米；辦公樓批準(zhǔn)預(yù)售25.73萬平方米。

　　2004年市區(qū)加快了經(jīng)濟適用房建設(shè)，全年批準(zhǔn)預(yù)售4386套，比上年增長249.48％；批準(zhǔn)預(yù)售面積43.52萬平方米，比上年增長187.26％。

　　與全年商品房成交量比較，2004年可以說是供求基本平衡。

　　二、存量（二手房）市場：交易數(shù)量及價格漲幅均超過商品房

　　2004年，存量房成交32055套，同比增長33％；成交面積230.41萬平方米，同比增長36％；成交金額67.77億元，同比增長61％；平均單價2941.28元／平方米，同比增長18.04％。其中住宅成交31055套，成交面積200.19萬平方米，成交金額56.84億元，平均單價2839.30元／平方米，同比增長15.40％。已購公房上市11758套，成交面積65.59萬平方米，成交金額15.44億元，平均單價2354.02元／平方米，同比增長15.24％。

　　隨著環(huán)境的不斷改善，李滄區(qū)居住條件有了明顯改觀，房屋升值增長迅速，漲幅達(dá)33.35％，使過去習(xí)慣認(rèn)為到李滄區(qū)買低價房的舊觀念已成為歷史。

　　市北區(qū)因為地理位置適中，中小房型房源相對較多，價格相對合理，所以連續(xù)兩年成為市區(qū)存量房購房者成交戶數(shù)最多的區(qū)域。

　　三、商品房、存量房交易對比分析特點鮮明

　　去年各月份市內(nèi)四區(qū)商品房交易量明顯減少，在總成交17828套中，屬于2004年簽合同日期成交僅8582戶，僅占48.14％，而占51.86％的成交套數(shù)是2003年底以前簽訂交易登記日期進行交易的。有效供給的增量房大幅度減少的不利信號應(yīng)引起有關(guān)方面高度重視。存量房雖然交易三項指標(biāo)上升幅度大，但由于缺少增量房有效供給的支撐，整個市場呈箱體形態(tài)，房價上漲快，增幅大已超出了合理比值，不利于存量房市場可持續(xù)性健康發(fā)展。

　　根據(jù)市場商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)比值的基本標(biāo)準(zhǔn)分析，存量房應(yīng)略小于增量房比值，即0.85：1,有利于為住房消費者提供分類挑選的空間和發(fā)揮平抑價格穩(wěn)定市場的作用。而目前，青島市區(qū)樓市呈倒掛現(xiàn)象，存量房交易量遠(yuǎn)大于增量房，比值達(dá)到1.79：1,呈現(xiàn)住房有效供給不足，房價居高且堅挺不下的非正常狀態(tài)。

　　四、房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)紅火

　　2004年，辦理各類房地產(chǎn)抵押貸款30655卷，比上年增長21％；抵押面積605.68萬平方米，比上年減少7％；借款金額130.77億元，比上年增長37％。其中商品房按揭抵押9932卷，抵押面積107.85萬平方米，借款金額30.52億元，借款金額比上年同期減少4.86％；二手房按揭抵押12394卷，抵押面積89.62萬平方米，借款金額20.26億元，借款金額比上年同期增長92.04％；持證抵押8288卷，抵押面積284.37萬平方米，借款金額64.63億元，借款金額比上年同期增長43.69％；在建工程抵押41卷，抵押面積123.84萬平方米，借款金額15.36億元，借款金額比上年同期增加90.10％。

　　五、房屋租賃市場亟待規(guī)范

　　2004年，由于開展聯(lián)合執(zhí)法，加大違法租賃的查處力度，加強了對租賃登記備案的管理，全年共受理租賃登記4450卷，同比增加5.55％；登記租賃面積63.72萬平方米，同比增加31.76％；登記租賃金額8.46億元，同比增加187.76％。住宅租賃單價為14.81元／月·平方米，非住宅租賃單價為35.33元／月·平方米。本報記者本報通訊員

　　2004年商品房、存量房成交情況對比表商品房存量房倍數(shù)備注交易套數(shù)(套)17828320550.56

　　"倍數(shù)"指商品房各項指標(biāo)除以存量房和項指標(biāo)交易面積(萬m2)194.61230.410.84交易金額(億元)66.2867.770.98其中個人交易套數(shù)(套)17314318720.54其中個人交易面積(萬m2)173.06214.140.81其中個人交易金額(億元)56.9762.150.92其中住宅交易套數(shù)(套)16228310550.52其中住宅交易面積(萬m2)154.28200.190.77其中住宅交易金額(億元)48.1656.840.85

　　備注：“倍數(shù)”指商品房各項指標(biāo)除以存量房各項指標(biāo)。2004年1－12月商品房、存量房交易數(shù)據(jù)分類時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房面積(m2)144110119590234694226246158588208130136522148092154295111676152143152000均價(元／m2)3152.663427.253442.233727.703620.673053.193208.663390.973711.053205.333243.833541.22存量房面積(m2)165128100483194919196518178662233902191647201369232053183976215507209600均價(元／m2)2595.272641.952892.902966.702703.422895.113178.412976.223055.462937.423109.743084.25

　　特約編輯：廣偉