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四川在線-華西都市報(bào)消息 主持人語：進(jìn)入2005年，不管是房地產(chǎn)業(yè)界，還是廣大消費(fèi)者，都希望聽到對今年的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測，雖然市場的發(fā)展有諸多的不可知性，但了解各種預(yù)測，至少會(huì)為我們提供一些信息和思考的方向。本次我們就選取了《新地產(chǎn)》對今年房地產(chǎn)的10大預(yù)言，希望能為大家判斷今年我
國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一些參考。
預(yù)言1
匯率利率可能 微調(diào)企業(yè)融資環(huán)境趨好
一般認(rèn)為，這一輪加息的幅度大概會(huì)在一個(gè)百分點(diǎn)左右。這個(gè)幅度的加息，對房地產(chǎn)需求不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性影響。對開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本壓力也不大。匯率方面，今年出現(xiàn)松動(dòng)的機(jī)會(huì)不小，但估計(jì)調(diào)整幅度不會(huì)太大，3%-5%的升值幅度是可以預(yù)期的。這樣看，匯率的調(diào)整不會(huì)對外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的步伐產(chǎn)生太大影響，對投資需求不會(huì)產(chǎn)生過度壓縮。在匯率繼續(xù)保持穩(wěn)定的前提下，外資仍將持續(xù)流入中國，輕微的通貨膨脹也將繼續(xù)，而通脹的預(yù)期一定會(huì)將更多的資金趕入房地產(chǎn)。在供應(yīng)縮減的情況下，房價(jià)極有可能大幅上漲。融資的開放是大勢所趨，業(yè)界在融資方式上還會(huì)做許多嘗試。
預(yù)言2
地價(jià)繼續(xù)上升 產(chǎn)品定位將向高端移動(dòng)
土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開發(fā)的操作方法。項(xiàng)目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。土地政策發(fā)生根本性改變后，一個(gè)全國性的趨勢是，土地供應(yīng)越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高�？梢钥隙ǎ衲甑牡貎r(jià)仍將保持上漲的勢頭。因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會(huì)越來越多。在土地稀缺的背景下，市場將會(huì)供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟(jì)適用房的增加而日益淡出開發(fā)商的視線。
預(yù)言3
市場需求調(diào)整 住宅和寫字樓市場繼續(xù)向好
因拆遷產(chǎn)生的強(qiáng)制性需求今年將大量減少，市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。分地區(qū)來看，一線城市的市場容量正在趨于飽和，新增市場的潛力有限，二、三線城市則面臨大發(fā)展的前夜。北京、上海、廣州和深圳等一線城市是房地產(chǎn)第一波大發(fā)展的主力，今后已不可能再大幅擴(kuò)張，今后市場將逐步過渡到以二手房交易為主；相反，以重慶、成都為代表的西部城市和以武漢、鄭州為代表的中部城市則顯現(xiàn)出了無窮的活力。住宅和寫字樓市場繼續(xù)向好。
預(yù)言4
房價(jià)整體呈上升之勢 有大幅上漲可能
去年10月29日的加息舉動(dòng)雖然幅度不大，但消費(fèi)者在買房的時(shí)候，不能不考慮到未來可能的加息會(huì)增加自己的月供負(fù)擔(dān)，從而對需求造成實(shí)質(zhì)性的壓力。2005年的新建房屋供應(yīng)量將急劇縮減�？s減的比例目前難以估計(jì)，但供不應(yīng)求是肯定的。從買房的人群看，主力是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中年之家。新建商品房價(jià)格下跌是不可能的，而出現(xiàn)上漲甚至大幅上漲的可能性則大得多。但二手房市場的全面啟動(dòng)，會(huì)使房地產(chǎn)市場的平均交易價(jià)格趨于平緩，甚至?xí)饶壳耙孕路繛橹鞯氖袌鰞r(jià)格更低，從而改變房價(jià)虛高的印象。
預(yù)言5
商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)冷熱不均的局面
由于近幾年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，今后數(shù)年最有前景的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是小規(guī)模的底商和街鋪。預(yù)計(jì)2005年就會(huì)出現(xiàn)為住宅小區(qū)“補(bǔ)課”商業(yè)配套的熱潮。底商和街鋪屆時(shí)將是主要的商業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)受制于商業(yè)業(yè)態(tài)的變化。去年年底，根據(jù)入世協(xié)議，中國將完全開放零售業(yè)市場。覬覦已久的外資零售企業(yè)將在中國市場大肆擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)的投資商不能不注意到這種趨勢并加以研究。
預(yù)言6
傳統(tǒng)代理銷售業(yè)務(wù)萎縮 前期策劃和顧問服務(wù)受寵
由于去年房子熱銷，加上實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商大都建立了自己的營銷隊(duì)伍，經(jīng)過幾年的市場鍛煉也已成熟，所以單純依靠賣房子的營銷企業(yè)將很難生存。而另一方面，更高端的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，例如顧問行，今后將有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于土地供應(yīng)緊縮，開發(fā)商拿地越來越難，成本也越來越高，從而使前期策劃的含金量也大大增加了。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)今后將不得不從低端的代理銷售，逐步走向附加值更高的前期策劃和顧問服務(wù)。
預(yù)言7
大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著 巨頭說話的時(shí)代來臨
去年對于開發(fā)商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策�！罢�、拍、掛”對開發(fā)商的影響，絕不僅僅是土地供應(yīng)減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開發(fā)商操作項(xiàng)目的方式，并在行內(nèi)建立全新的游戲規(guī)則。新的規(guī)則和新的市場環(huán)境，使開發(fā)商發(fā)生了分化。不同規(guī)模，不同定位的企業(yè)，將采用完全不同的策略參與市場競爭。相對中小規(guī)模的開發(fā)商，大型開發(fā)商在土地和資金方面的優(yōu)勢將更為明顯。
預(yù)言8
二手房市場前景可期 新盈利模式將成主流
二手房市場的全面啟動(dòng)，將把大量的購房者吸引到二手市場上。至少在一線城市，幾乎所有的購房者都集中在一手市場的現(xiàn)象將會(huì)改觀，人們的買房壓力，將不是取決于新建商品房的價(jià)格，而是二手房的價(jià)格。目前二手中介依然十分混亂，市場缺乏強(qiáng)有力的大型中介連鎖機(jī)構(gòu)。希望在這方面嘗試的國內(nèi)企業(yè)有不少，但目前來看，尚不成氣候，需要探索新的盈利模式。
預(yù)言9
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策 仍將保持矛盾的特征
2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策充滿了矛盾。這種矛盾的政策在2005年仍將持續(xù)，因?yàn)檎两駴]有找到理順其中關(guān)系的辦法。由于政府土地開發(fā)能力不足，不少地區(qū)已在探索放開土地一級(jí)開發(fā)市場，以便向市場供應(yīng)足夠的土地。但具體成型的操作尚需時(shí)日，在這之前，土地緊俏已成為事實(shí)。開征物業(yè)稅仍停留在學(xué)者的辦公桌上，在目前的稅收體制下，全面推行難度很高。短期內(nèi)推出的可能性很小，中長期看，只要稅收體制不做根本的改革，物業(yè)稅的推出仍不可能。
預(yù)言10
大型開發(fā)商的競爭 更多向二、三線城市轉(zhuǎn)移
中國的房地產(chǎn)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，過多的集中在少數(shù)幾個(gè)城市和地區(qū)發(fā)展，但今年的情況已經(jīng)出現(xiàn)變化。一線城市由于前幾年供應(yīng)量巨大，房改后的消費(fèi)需求已經(jīng)釋放了不少，新建商品房的市場空間正在減��；土地成本急劇提高，使這幾個(gè)城市的開發(fā)門檻大幅升高；二、三線城市急于發(fā)展，為從一線大城市“出走”的企業(yè)提供了擴(kuò)張的空間。2005年，以量取勝的主流開發(fā)商的舞臺(tái)將是二線城市，能否在競爭中占據(jù)先機(jī)將主要取決于他們在二線城市的表現(xiàn)。而豪宅市場的主流開發(fā)商，仍將留在一線城市。
特約編輯：廣偉
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